苏州二手房税费全解：增值税、个税、契税怎么算，哪些情况能免

二手房交易中，税费是最容易被低估的一笔钱。

同一套计税价300万的房子，"满五唯一"和"不满两年"，税费相差可达12万元以上。签合同之前，这笔账必须先算清楚。

本文把苏州地区二手房交易的三大税种、减免条件和换购退税政策一次讲清，建议收藏备用。

一、三大税种，谁来交

需要注意行业惯例：增值税、附加税、个人所得税虽法定由卖方缴纳，实际交易中常由双方约定承担方式。签约前务必明确"税费各付"还是"买方承担全部税费"，这一条款直接影响购房总成本。

二、增值税及附加税：以"2年"为界

3.18%的构成：增值税3% + 附加税0.18%（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）。

持有年限的起算点：以房屋所有权证登记日期与契税完税证明填发时间孰早起算。两处时间不一致的，以较早者为准。

三、个人所得税：两种算法，取低缴纳

个税按以下两种方式计算，按结果较小者缴纳：

• 核定征收：计税依据 × 1%
• 差额征收：（计税依据 − 原购入价 − 上手契税 − 本手增值税及附加）× 20%

一般来说，房屋增值较多的，核定征收更低；增值较少或基本持平的，差额征收可能更低。两种方式都应测算后再申报。

减免政策：

"唯一住房"的认定：以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女名下），在江苏省范围内仅拥有一套住房。苏州无房但省内其他城市有房的，不认定为唯一。

四、契税：取决于买方套数与面积

"首套"认定：以家庭为单位，在苏州大市范围内无房。

享受契税优惠需向税务部门提供无房证明；境外客户需提供经房屋查询证明。

五、换购住房退个税（2026.1.1—2027.12.31）

政策期内，出售自有住房并在1年内重新购房的，出售现住房已缴的个人所得税可申请退还：

须同时满足两个条件：

1. 出售与重新购买的住房在同一城市范围内；
2. 卖房纳税人须为新购住房的产权人或产权人之一。

注意事项：

• 出售时须实际缴纳过个税——符合"满五唯一"免征条件的，未缴税即无税可退；
• 向出售住宅所在行政区域的税务机关申请；
• 出售时间以个税完税时间为准；新购住房时间，新房以合同备案时间为准，二手房以契税完税时间或产权登记时间为准。

六、实例测算：300万的房子，税费差多少

假设计税价300万元、面积120㎡、买方家庭首套：

同一套房，税费情形不同，总成本可相差12.5万元。选房时，房屋的持有年限和卖方家庭住房套数，应与地段、户型一并纳入考量。

七、速查表

卖方税费速查：

买方契税速查：

登记费用：住宅登记费80元/套；非住宅550元/套；增加共有人证10元/本；贷款购房另有抵押登记费80元/套。

结语

二手房税费的规则本身不复杂，复杂的是每套房的持有年限、卖方住房情况、买方家庭套数各不相同。交易前对照上表逐项核实，即可估算出准确的税费成本。

继承、赠与、析产等特殊产权变更情形不适用上表，需单独核算。

以上政策适用于苏州地区住宅交易，具体执行以当地税务部门最新规定为准，交易前建议到税务部门或房产交易中心核实。