北京二手房:以价换量

北京二手房市场近期确实呈现显著活跃态势，具体表现为以下核心特征：

🔥 成交量持续高位运行

‌累计成交创新高‌：2026年1-7月全市二手房累计网签量达 ‌10.7万套‌，同比增长6%，创近五年同期峰值。

‌淡季表现超预期‌：7月传统淡季网签 ‌14,037套‌，同比增长9.8%，环比虽降15.5%（受高温天气影响），但仍为近五年同期次高（仅次于2024年）。

‌持续性回暖‌：4-6月连续三个月成交量为近五年同期最高水平，打破过去“小阳春”后需求回落的规律。

🏠 刚需主导市场结构

‌低总价房源成主力‌：上半年网签总价 ‌200万元以下‌ 房源占比 ‌53%‌，较2025年提升4.9个百分点；

‌小户型需求旺盛‌：70平方米以下房源成交占比37%，东城、西城等核心区“老破小”（总价500万内）占片区成交量近八成；

‌价格门槛降低‌：二手房均价累计下跌4.01%，部分老旧小区总价降至450万元起，刚需购房压力显著缓解。

🔄 市场预期逐步修复

‌供需关系改善‌：二手房挂牌量较去年高点下降约18.5%，新增房源趋稳，议价空间收窄至7.3%（前期高点超10%）；

‌置换需求释放‌：业主降价出售后置换更大面积房源案例增多，如西城区案例中，通过“以价换量”实现居住升级仅需多投入32万元；

‌政策环境优化‌：限购、限贷政策调整降低置换门槛，公积金支持力度加大，进一步激活需求。

📍 区域分化特征明显

‌核心区韧性突出‌：朝阳、海淀、丰台三区成交量占全市46.7%，学区房（如和平里片区）因入学需求集中释放；

‌板块价格分层‌：望京等区域高端豪宅价格坚挺（如金茂府单价超10万），但刚需老旧小区均价普遍回调至4.5万-5.5万/平方米。

📈 后市展望

短期市场活跃度有望延续，但进一步企稳需依赖改善性需求持续释放。当前成交放量主要依托价格调整后的刚需支撑，若挂牌量保持稳定、购房预期继续修复，价格或逐步筑底。

总结：北京二手房市场以 ‌“以价换量”‌ 为核心逻辑，在政策与价格双重作用下，刚需集中释放推动成交规模站上近五年高位，但结构性分化与修复持续性仍需观察。