交易阶段

核心流程事项

所需主要材料

主要风险点

1.购房资格及征信自查

1.对照本地限购政策核验购房资格2.打印详细征信报告3.核算首付比例与可贷额度

1.购房人及家庭成员身份证、户口本2.婚姻状况证明（结婚证/离婚证及协议）3.详版个人征信报告（中国人民银行授权网点打印）4.近半年银行流水、收入证明

1.无购房资格，导致合同无效或无法履行2.征信连三累六逾期，直接导致无法获批贷款3.收入流水不足，贷款额度受限

2.实地看房及产权核验

1.实地查看房屋质量、周边配套、隐性瑕疵，重点检查邻居和周边噪音（面临中考或者高考的毕业生尤其重要）2.确认抵押、查封、共有权人情况，确保权利完整（非抵押房产、非凶宅，没有设定居住权或长期租约）3.不动产登记中心调取产权登记簿

1.卖方《不动产权证书》原件、身份证原件2.买方身份证（用于陪同查询）3.不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果》

1.房主身份不实或无权处分2.房屋存在隐性司法查封、抵押、居住权等权利限制3.房屋为“凶宅”或存在非正常死亡事件4.周边噪音过大，影响居住品质5.房屋存在严重质量瑕疵（漏水、裂缝等）

3.交易谈判及合同条款

1.敲定交易标的及价格、付款节奏、交房时间（一定要明确税金承担、是否含车位、阁楼、一楼储物间）2.约定定金、违约金、户口迁出条款3.明确家具家电留存明细

1.双方身份证、房产证复印件2.定金协议或《房屋买卖合同》草稿3.家具家电清单（如有）4.谈判记录或录音（备存）

1.交易标的范围不清，导致后续争议（如车位、阁楼归属不明）2.税费承担约定不明，产生额外成本3.违约金比例过低，房东违约成本低4. 定金与订金混淆，导致定金罚则无法适用5.口头承诺未写入合同，事后无法追责

4.房产评估及贷款

1.银行指定机构上门评估房屋价值2.提交贷款材料等待银行审批3.审批通过后等待银行放款

1.买方身份证、户口本、婚姻证明2.收入证明、近半年银行流水3.首付款证明（已存入监管账户凭证）4.网签合同、房产证复印件5.评估报告（银行出具）

1.评估价低于预期，贷款额度不足，需补足巨额差额2.银行政策收紧，贷款审批不通过或延迟3.贷款额度不足，需一次性补足巨额差额

5.签约及网签

1.所有产权人到场签署正式《存量房买卖合同》2.住建部门系统提交网签备案3.锁定网签价防止一房多卖

1.正式《存量房买卖合同》（官方示范文本）2.所有产权人及买方身份证原件3.房产证原件4.网签申请表（住建部门提供）

1.“一房二卖”，网签前房屋被另售他人2.合同条款与前期谈判内容不一致3.阴阳合同做低房价涉嫌违规，影响贷款及税费

6.缴税及过户

1.办理资金监管2.税务部门申报缴纳各类交易税费3.不动产中心提交过户申请材料4.领取新的不动产权证书

1.网签合同原件2.买卖双方身份证、户口本、婚姻证明3.房产证原件4.资金监管协议及凭证5.完税证明（税务部门出具）6.过户申请表（不动产中心提供）

1.资金未监管，过户后卖方拒绝收款或挪用2.非满五唯一房屋产生大额税费，超出预算3.过户前房屋被司法查封，交易中断

7.房产物业交割

1.结清水、电、燃气、物业全部欠费2.办理各类公用事业户名过户3.交接钥匙、门禁卡等全部物品

1.物业结清证明（物业公司出具）2.水、电、燃气结清证明及过户凭证3.钥匙、门禁卡、车位卡等物品4.户口迁出证明（派出所出具）5.物业交割保证金收据

1.房东遗留大额物业费欠费，由新业主承担2.交房时房屋设施被拆除或损坏3.卖方户口拒不迁出，影响买方落户或再售