先说结论

8月7日北京楼市新政（公积金首套额度120万→240万，非京籍五环内社保2年→1年）后，叠加周末效应8月8-9日昌平南二手房成交明显放量：日均14套，比8月1-7日日均8.9套增长57%；均价35,443元/㎡，比新政前32,747元/㎡回升8.2%，回到7月底水平。

但注意：新政后仅2天样本，政策效应是否持续，需观察8月中下旬数据。

一、8月1-9日成交全景：90套，均价33,595元/㎡

三个信息点：

1. 新政前市场在低位徘徊。 8月1-7日均价32,747元/㎡，比7月底34,883元/㎡还低6.1%，说明月初成交偏向刚需小户型，品质盘成交较少。
2. 新政后成交放量+均价回升。 8月8-9日两天28套，日均14套，是月初的1.57倍；均价35,443元/㎡，比新政前涨8.2%，基本回到7月底水平。放量+涨价同时出现，说明新政刺激了改善型需求入场。
3. 但样本量小，谨慎看待。 8-9日只有2天数据，可能是短期脉冲，也可能是政策效应开始显现。老冯会结合后期数据持续解读该区域二手房动态。

二、同环比对比：量增价跌，市场仍在修复通道

把8月1-9日数据放进更长的时间轴：

两个关键判断：

1. 同比：量微增，价仍跌。 2026年8月初90套，比2025年同期85套多5套，但均价33,595元/㎡比去年的36,014元/㎡低了6.7%。说明市场活跃度在恢复，但价格还在筑底，没有回到一年前水平。
2. 环比：量大幅增加，价微跌。 比7月下旬60套增加50%，但均价34,793元/㎡→33,595元/㎡微跌3.4%。7月底成交偏向品质盘（套均344.5万），8月初刚需盘占比上升，结构性拉低了均价。
3. 新政是变量。 8月8-9日均价35,443元/㎡，比8月1-7日32,747元/㎡回升8.2%，说明新政刺激了改善型需求入场，但能否持续，要看8月中下旬数据。

三、400万+房源明细

8月1-9日总价400万及以上房源共19套，占全部成交21.1%。按单价从高到低排列：

典型数据：

1. 公园悦府二区86㎡破5.1万，是8月初最高单价。 8月9日这套86㎡ 11层 439万 51,047元/㎡，比8月1日同小区21层427万（49,115元/㎡）还高。小户型+中间楼层+品质盘，单价站上5万，说明改善型需求对这类房源的认可度很高。
2. 国风美唐三区87㎡ 48,851元/㎡，新政后第一天成交。 8月8日这套是新政后首个破4.5万的品质盘成交，说明政策出台后，买家对高单价房源的接受度在提升。
3. 金域华府一期85.81㎡ 47,780元/㎡，新政当天成交。 8月7日新政发布当天，龙域板块金域华府有成交，单价4.78万，是龙域板块近期较高水平。
4. 领秀慧谷D区两套破4.5万。 8月6日87.52㎡ 46,904元/㎡、8月8日91㎡ 45,934元/㎡，朱辛庄板块的品质盘价格依然坚挺。
5. 建发城建·文源府105㎡ 46,476元/㎡，二拨子次新盘。 8月9日这套488万成交，是文源府近期较高单价，新政后改善型需求开始关注二拨子板块。
6. 北清橡树湾105㎡ 42,381元/㎡，回到4万+区间。 这个盘2026年以来一直在3.8-4.4万波动，本周42,381元/㎡处于正常区间。

四、新政前后对比：哪些变化值得关注？

1. 成交量：新政后日均放量57%

8月1-7日日均8.9套，已经比7月底的4.3套翻倍；新政后8-9日日均14套，再次放量57%。说明新政确实刺激了观望买家入场。

2. 均价：新政后回升8.2%，回到7月底水平

8月初市场在低位徘徊，新政后迅速回到7月底水平。但注意：35,443元/㎡比7月底34,883元/㎡只高1.6%，属于"恢复性上涨"而非"突破性上涨"。

3. 400万+占比：新政前后稳定在21%左右

7月底品质盘占比高（30.8%），8月初回落到21%，新政后稳定在21.4%。说明新政刺激了整体成交放量，但品质盘占比没有明显提升——政策利好是普惠的，不只是高端市场。

五、总结一下

1. 新政短期效应明显，但持续性待观察。 8月8-9日成交放量57%、均价回升8.2%，说明政策刺激了观望需求入场。但仅2天样本，8月中下旬数据至关重要。
2. 价格没有突破性上涨。 新政后均价35,443元/㎡，只比7月底34,883元/㎡高1.6%，属于恢复性上涨而非趋势性反转。昌平南二手房整体仍在3.3-3.5万区间震荡。
3. 品质盘价格依然坚挺。 公园悦府二区86㎡破5.1万、国风美唐三区87㎡ 4.88万、金域华府一期85㎡ 4.78万——改善型需求对品质盘的认可度没有下降。
4. 刚需盘价格仍在低位。 龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑等刚需盘大量成交在3万以下，与品质盘的价差继续拉大。
5. 8月全月展望： 如果新政效应持续，8月成交量有望超过7月（232套），价格大概率维持在3.3-3.5万区间震荡，不会出现大幅上涨。政策目标是"稳"，不是"拉"。

数据说明

统计范围：昌平南（回龙观、霍营、朱辛庄、龙域、二拨子）。数据来源于公开渠道成交记录。8月8-9日数据为新政后2天样本，政策效应持续性需观察8月中下旬数据。实际交易因装修、税费、产权性质等因素存在差异，请以签约为准。

我是老冯，2008年在北京开启房地产职业生涯至今。关注我，帮你看清北京楼市的真实机会与坑。