全国二手房成交占比首破50%,上海领先多少?

7月15号上午，住建部和国家统计局公布了上半年楼市数据。我把全国和上海的数据摆在一起做了几组对比，看完这几组数字，上海在全国楼市里处在什么位置，基本就清楚了。

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一、二手房占比：全国刚过线，上海早就领跑

全国：上半年二手房成交占比首次突破 50%，达到 50.4%，18 个省（区、市）二手住宅交易面积超过新房。

上海：上半年二手房成交 14.73 万套，创近五年同期新高，同比涨约 13%。二手房与新房成交套数比达到 6.6:1，全市住宅成交中二手房占比已超 60%。

一句话：全国才刚刚踏进存量时代的门槛，上海已经在这条路上走了好几年，二手房占比远高于全国均值，是存量市场最成熟的城市之一。

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二、成交量：全国 207 城正增长，上海是里面最猛的一批

全国：上半年二手房网签面积同比 +10.2%，新房销售面积同比 -11.6%。4-6 月住房总交易量连续三个月同比正增长，全国 207 个城市实现正增长。

上海：3 月成交 31215 套（近五年首次破 3 万套），4 月 28742 套（近十年 4 月最高），5 月 28023 套（近六年同期新高），6 月 25158 套（同比涨 21.1%）。连续 4 个月稳定在 2.5 万套以上，业内称之为"近五年最佳半程"。

一句话：上海是全国 207 个正增长城市之一，但涨幅和持续性都甩开大多数城市一截。别的城市还在筑底，上海已经连续 4 个月高位运行了。

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三、房价：一线在企稳，上海涨幅最大

全国：6 月一线城市新房环比涨 0.1%，二手房环比涨 0.3%。70 城中新房环比上涨的城市有 20 个，是 13 个月以来最多的一次。

上海：6 月新房环比涨 0.3%，一线城市里最高，同比涨 3.1%；上半年新房价格同比涨 3.7%，领跑全国。二手房自 2 月起已连涨 5 个月，6 月环比涨 0.4%，连续 3 个月涨幅在四个一线城市里排第一。

一句话：一线城市整体在企稳，但上海的涨幅是这里面最大的一个，新房同比 +3.7% 这个数字，全国独一档。

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四、成交结构：谁在买房

全国（贝壳 15 城口径）：新房成交客群里 58% 是改善，二手房成交客群里 67% 是刚需。同样是刚需，买一手房平均面积 97㎡，买二手房只有 79㎡。

上海二手房端——刚需仍是绝对主力

300 万以下房源 6 月成交占比约 67.52%，但比一季度的 70% 已经有所回落；90㎡以下小户型占比约 66.4%，其中 70-90㎡ 是最大面积段，套均面积约 78.5㎡。

上海新房端——改善主导

90-110㎡ 是绝对主力面积段，套均总价约 896 万元 / 套，远高于二手房的 375 万元 / 套，价格门槛本身就决定了新房天然偏向改善客群。

变化趋势：

300-500 万、500-800 万改善房源成交占比在持续走高，6 月比 3 月分别提升了 13% 和 17%，改善需求正在接力。

一句话：全国是新房靠改善、二手靠刚需，上海同样如此，但分化更极端——新房套均总价接近二手房的 2.4 倍，两个市场几乎完全错位。

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五、库存：全国在去，上海去得更快

全国：6 月末商品房待售面积同比下降 0.9%，连续 4 个月下降。

上海：二手房挂牌量从去年高点约 37.9 万笔降至 31 万笔以下，降幅接近 20%。真实可售库存约 10.3 万套，同比减少 2.3 万套。

一句话：全国在去库存，上海去得更快、幅度更大。挂牌量少了，房东的议价空间也在收窄。

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小结：上海在全国的位置

把上面几组数据放到全国坐标系里看，结论很清晰——上海是这轮楼市回暖里的领跑者：

●存量化程度更高：二手房占比 63% vs 全国 50.4%

●成交量修复更早、更持续：连续 4 个月站稳 2.5 万 +

●房价涨幅更大：新房同比 +3.7%，全国第一

●去库存更快：挂牌量同比降 20%

●成交结构更成熟：二手房刚需打底，改善接力，置换链条已经跑通

但也要看到，上海内部同样在分化——300 万以下刚需占比在收缩，500-800 万改善段在扩大，新房豪宅热销和非核心区去化困难同时存在。数据是整体的，落到每个板块、每个品类，情况可能完全不一样。

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徐老师的轻解读

数据摆完了，说几句我自己的看法。

关于"全国破 50%、上海破 60%"

存量时代不是一个概念，是正在发生的现实。但上海跟全国有个本质区别：全国很多城市是"新房卖不动了被动转向二手"，上海是"二手房早就深度嵌入市场肌理"，刚需靠二手上车、改善卖掉二手换新房，整条链条在转起来。如果只看"二手房占比高"这一个数字就下结论，容易忽略两个市场之间到底有没有真正打通。

关于"连续 4 个月 2.5 万套"

量的背后要看结构。市场回暖不能只看总量，还要看是谁在买。上海这波行情有个积极信号：300 万以下刚需占比从 70% 回落到 67.52%，500-800 万改善段在往上走。这说明置换链条真的在动，而不只是"底部热闹"一阵子。全国很多城市可能还卡在这一步没迈过去。

关于"新房同比 +3.7% 全国第一"

这个数据要拆开看。新房均价上涨，一部分是真实回暖，另一部分是供应结构变了——远郊盘卖不动，市区高端盘集中入市，把均价拉高了。所以不能简单说"上海房价涨了 3.7%"，得看清楚具体是哪个板块、哪个品类在涨。

关于"新房 896 万 vs 二手 375 万"

这两个市场已经彻底分家了。新房天然偏向改善和豪宅客群，二手房才是大多数刚需和普通改善的主战场。在上海，买新房和买二手房，面对的是完全两套定价逻辑、两套竞品体系。这也是我一直强调的：买房之前先搞清楚自己要进哪个赛道，不同赛道的游戏规则完全不一样。

END

我是徐老师，屋思道房产咨询创始人，上海单边买方顾问模式的先行者与践行者。我的决策模型已写入上海财经大学《房地产金融》教材。

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