一、东莞房产数据
价格： 8月二手房参考均价 16,809元/㎡（房天下，环比-0.05%，同比-5.58%）；新房参考均价 22,560元/㎡（环比-1.65%）。
区域分化（58同城）： 松山湖 33,253元/㎡（+0.83%）、南城 17,788元/㎡（+0.70%）、东城 15,955元/㎡（+0.45%），核心板块小幅反弹；东南临深片区一手1.14万/㎡（-45.82%）受清溪低价盘集中网签拖累。
周成交（8月6-12日，乐有家）： 一手住宅网签 575套（环比-18.3%，近7周最低）；均价 1.72万元/㎡（+0.37%）。二手房 756套（+1.5%，连续两周上涨）；商品房均价 1.59万元/㎡（+9.43%）。
政策/动态： 8月13日下午，东莞市住建局发布《关于寮步镇东寮·溪江苑配售型保障性住房预订选房的公告》—— 东莞首个配售型保障房正式上市，首批168套（85-115㎡三/四房），销售基准价不超1.1万元/㎡（寮步新房均价约2.5万/㎡），总价约100万上车三四房。
来源：房天下、58同城、乐有家研究中心、东莞市住建局、东莞阳光网
二、珠三角主要城市
城市 | 8月二手房均价 | 环比 | 市场要点 |
深圳 | 56,697元/㎡（成交） | -4.79% | 挂牌均价58,460元/㎡（-0.02%）；议价空间收窄至8.91%；上周二手960套（+0.63%） |
广州 | 30,734元/㎡ | 同比-5.4% | 价格连跌近9个月，越秀52,259、天河49,602领跑，番禺涨0.95%是少数亮点 |
佛山 | 10,399元/㎡ | +0.16% | 二手成交活跃；禅城11,424、南海11,026稳中有分化 |
珠海 | 14,958元/㎡ | -0.89% | 横琴36,046元/㎡微跌；斗门+2.15%是少数上涨区域 |
惠州 | 7,010元/㎡ | -0.06% | 基本持平；惠城8,160、大亚湾6,796，临深仍承压 |
来源：58同城、吉屋、房天下、深圳乐有家研究中心、佛山住建局、惠州市住建局
三、全国70城/百城房价
6月70城（国家统计局7月15日发布）：
- 新房：20城上涨（比上月+4个），一线环比+0.1%（上海+0.3%、广州+0.2%、深圳+0.3%、北京-0.3%），连续5月领涨
- 二手房：9城上涨，一线环比+0.3%连续4月领涨（上海+0.4%、广州+0.4%、深圳+0.3%、北京+0.1%）
7月百城（中指研究院8月1日发布）：
- 新房均价 17,229元/㎡，环比+0.26%（27涨64跌9平），同比+2.09%
- 二手房均价 12,584元/㎡，环比-0.44%（8涨92跌），跌幅较6月扩大0.02个百分点
- 一线：新房+0.63%，二手-0.25%；上海是唯一新房、二手房同步上涨的一线城市（二手+0.09%）
全国趋势判断： 核心城市靠"好房子"+改善盘结构性托底，三四线以价换量；呈现"新房分化回暖、二手普遍调整"的筑底格局。8月15日前后国家统计局即将发布7月70城数据，是核心观察窗口。
来源：国家统计局、中指研究院、每日经济新闻
我是队长，今天8月13号，带你看三个数据。
第一个，东莞。 8月二手均价1万6千8左右，环比微跌、同比跌5个多点。但区域分化拉得更开了——松山湖、南城、东城核心板块小幅反弹，东南临深因为低价盘集中网签，周度一手均价被砸到1.14万，单周跌了46个点。刚需看明白，这叫"以价换量"，不是回暖。判断：东莞进入典型的核心区抗跌、外围区砸盘的分化期，盯板块比盯均价更靠谱。最关键的政策信号是，今天下午东莞首个配售型保障房"东寮·溪江苑"正式上市，168套、限价1.1万/㎡，这就是定向给刚需的口子。
第二个，珠三角。 深圳是这一片唯一"量价都稳"的城市，上周二手网签960套、议价空间连月收窄到8.91%，刚需小户型成交占比还在涨。但广州、珠海、佛山都在横盘或微跌，惠州7,010元/㎡基本躺平。判断：珠三角热度是"点状"不是"片状"，别看到深圳好了就以为大湾区全面回暖，跨城买房要谨慎。
第三个，全国。 7月百城新房27城在涨、二手只有8城在涨、92城在跌，一线新房靠上海和深圳撑住，但二手一线整体还在跌。判断：全国市场远没到全面企稳，新房的好看数字是被核心城市改善盘堆出来的，二手房才是真实信号——那个数字还很难看。
一句话建议： 如果你在东莞买房，自住刚需可以重点看寮步这类有保障房托底的板块，性价比窗口已经在开；改善型盯松山湖、南城，价格稳但选择要快。记住，不是市场热了，是好板块开始触底了。
