北京二手房部分区域上涨了

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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当前北京二手房市场呈现温和修复态势，二手房部分区域上涨了，具体表现如下：

一、成交量：环比波动，同比温和增长

不鼓吹，不抹黑，用真实的数据说话

‌7月基数较高，8月环比回落‌

2026年7月二手住宅网签14037套，同比增长9.8%，但环比6月下降15.5%，高温淡季效应明显（住建委数据）。

8月份网签量

12日，新房住宅网签62套，8月共909套，环比7月同期下降27.00%，同比去年8月下降8.00%。

二手住宅网签533套，8月共4754套，环比7月下降7.90%，同比去年8月上升5.30%。

以下截图来自北京市住建委官网

‌新政刺激带看量，转化尚需时间‌

8月8日限购松绑执行（非京籍社保年限降至1年）及公积金提额政策出台后，中介咨询量、带看量增长40-50%（如潘家园片区周末日均带看量增50%），但新增需求未即时转化为成交，市场仍以消化存量谈判为主。

二、价格走势：整体企稳，区域分化显著

‌全市均价横盘微调‌

8月北京二手房挂牌均价37490元/㎡，环比微涨0.05%，近3个月累计涨幅仅0.5%，基本持平（安居客数据）。

中心城区中，西城（120804元/㎡）、海淀（77314元/㎡）价格环比小幅上涨0.68%、0.25%；郊区如密云均价19069元/㎡，周环比涨0.05%，但年内仍以跌为主。

‌学区房降温，刚需主导‌

西城德胜学区房8月成交67套，较7月的147套腰斩；低总价房源（≤300万）占比超53%，“老破小”成交易主力。

业主心态分化：朝阳部分房源挂牌价小幅上调，西城学区房有业主降价10%急售（如某房源从405万降至359万）。

三、未来展望：政策托底，温和修复为主

‌新政效应或于“金九银十”释放‌

公积金贷款额度提升（夫妻首套最高240万）、城六区外购房额外上浮20万等政策，有望激活置换链条，但传导需1-2个月。

参考上海政策后表现（低总价二手房拉升），北京后续成交量或边际改善。

‌市场仍处调整期‌

当前库存去化周期仍处高位，房价未现普涨。分析师预判下半年月均成交将维持1.5万套荣枯线以上，核心城市以结构性修复为主，难现快速上涨。

‌结论‌：北京二手房市场处于“量稳价平”阶段，政策利好带来看房热度提升，但成交量未现爆发增长，价格以核心区微涨、外围分化为主。购房者宜理性关注“金九银十”政策落地效果，优先匹配自身需求的优质房源。