二手房交易重点注意事项
一、产权核验（最关键，签约前必须做完）
1. 查不动产登记簿：去不动产大厅打印产调，确认：无查封、无冻结、无居住权、抵押情况、土地性质是出让，不要只看房本照片。
2. 共有房屋：夫妻共有、继承共有，全部产权人到场签字；配偶不到场，要出具书面同意出售证明，避免后期合同无效。
3. 房屋状态：是否出租（买卖不破租赁，有租约要租客放弃优先购买权）；经适房、回迁房确认是否满足上市交易条件。
4. 户口、学位：查清房子有没有落原房主户口；学区房确认学位有没有被占用，不要只听口头承诺 。
⚠️坑：房主说房子没问题，不去打产调，签约后发现查封、抵押，损失定金。
二、资金安全（石家庄强制重点）
1. 首付、全款、贷款全部走官方资金监管账户，坚决不转房主、中介私人账户，过户完成后，系统自动打给卖方 。
2. 定金：建议不超过总房款5%，优先进监管；分清定金（违约双倍返还）、订金（可退预付款），合同不要写错字。
3. 拒绝理由：“省手续费、着急解押、先打钱再过户”，全部不要同意。
4. 预留交房保证金（尾款，1‑3万）：户口迁出、物业全部结清之后，再解冻给业主，不要过户就把钱全部付完 。
5. 卖方有贷款：业主自行解贷，尽量不要买方出钱帮房主解押，风险极高。
三、合同必须写死的条款（全部写进三方合同，拒绝口头承诺）
1. 房屋总价，哪些是房款，哪些是家具家电，拒绝阴阳合同避税，后期纠纷风险大。
2. 税费由谁承担：个税、增值税、契税、土地出让金，写清楚，石家庄很多业主报“净得价”，全部买方承担，提前算总成本 。
3. 过户时间、网签时间、交房时间。
4. 户口迁出期限+违约金：逾期按日赔付，写清不迁出怎么处理 。
5. 家具家电清单：拍照附合同，写品牌、好坏，交房核对，防止业主换走家电。
6. 违约责任：卖方违约（查封、不卖、逾期过户）怎么赔；买方贷款审批失败怎么处理。
四、贷款相关
1. 买房人提前打征信报告，预审贷款，确认能贷多少，再签合同，避免贷款批不下赔定金
2. 不要交高额“贷款服务费”，银行办理贷款本身不收费，中介服务费只收居间中介费。
五、看房时，房屋本身检查
1. 顶楼：看有无漏水痕迹；一楼看返潮、墙体起皮。
2. 看墙体、卫生间、阳台有无渗水，雨季看房效果最好。
3. 询问：是否发生过非正常死亡（凶宅），最好写进补充协议。
4. 实地看采光，区分早晚、中午光照，避开只看白天好时段。
六、交房交割（过户≠交房）
拿到房本不等于交易结束，交房必须做：
1. 抄水电、燃气、暖气、水表读数，结清交房前所有欠费（物业费、取暖费、水费、燃气、宽带），欠费从预留尾款扣。
2. 水电燃气、暖气全部做更名过户。
3. 查验家具家电，和附件清单比对。
4. 确认户口已经迁出。
5. 签署《房屋交接单》，全部完成再释放交房保证金。
七、石家庄二手房简单流程
1. 看房→打产调核验产权
2. 签三方居间合同，付定金
3. 网签、资金监管，首付进监管账户
4. 买方银行面签审批贷款
5. 缴税、不动产过户登记
6. 出新房产证，监管账户放款卖方
7. 物业交割、户口迁出，释放尾款
八、哪些情况建议直接放弃交易
1. 产权人不全到场，拒绝提供身份证、结婚证，不让打产调。
2. 强烈要求跳过资金监管，首付打私人账户。
3. 房屋有查封，短期内无法解除。
4. 房屋有长期租约，租客不配合放弃优先购买。
