写字楼稳守、公寓发力 越秀房产基金有了穿越周期的能力

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在商业地产仍处于深度调整期的当下，能够同时实现核心资产运营改善与财务结构优化，并不容易，越秀房产基金正生长出穿越周期的能力。

8月12日，越秀房产基金公布了2026年上半年的成绩单。从财报数据来看，基金整体盈利质量出现显著改善，凸显了核心资产的韧性。

资料显示，2026年上半年，越秀房产基金实现收入总额约7.665亿元（人民币，下同），物业收入净额5.08亿元，由于越秀金融大厦已于2025年10月15日出售，收入出现稍微下降。

若剔除越秀金融大厦的同比影响，收入总额仅减少低单位数，充分说明核心物业组合的经营基本面保持稳定。

与此同时，得益于投资物业公平值亏损大幅下降，从2025年上半年的4.255亿元骤降至9,610万元，降幅达77.4%。越秀房产基金除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损录得约1.566亿元，较去年同期的3.374亿元大幅收窄约53.6%。

财报显示，越秀房产基金的物业组合共十项，分布于广州、上海、武汉、杭州及香港五个城市，业态涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店及服务式公寓。

截至期末，上述物业组合整体出租率约79.4%，但除了武汉物业写字楼拉低了整体出租率水平外，其他物业出租率均能维持在80%以上。

在商业地产行业整体承压的背景下，越秀房产基金不同板块呈现出一定分化。其中，写字楼资产稳守基本盘，酒店及服务式公寓则成为本轮周期中最大的惊喜。

写字楼仍是越秀房产基金收入贡献的绝对主力，上半年收入约3.27亿元。面对全国写字楼市场供应放量与结构性调整的双重压力，管理层的应对策略清晰，是以产业招商和产品升级双轮驱动，加速去化。

据透露，上半年越秀房产基金旗下写字楼新签面积约3.4万平方米，并持续引入优质租户，财富500强及中国500强背景租户在租面积占比已升至39%。

最具代表性的案例是广州IFC（国金中心），这座广州珠江新城核心地标的超甲级写字楼，上半年新签面积达11,004平方米，并成功引进一家全球互联网科技巨头及一家新加坡龙头商业银行。

在写字楼市场增量需求主要来自TMT、金融等产业的背景下，广州IFC凭借产业招商的精准定位，将新兴产业动能转化为实实在在的租赁需求。续租方面，广州IFC续租率达93%，优质租户体现了极强的稳定性。

产品端的创新同样值得关注。期内，广州IFC推出7993平方米带装修单元，去化率高达90%，去化周期缩短至仅14天。

其他写字楼方面，财富广场出租率维持在90.0%，城建大厦85.8%；而武汉越秀财富中心在较低出租率的基础上，上半年实现新签11272平方米面积的突破性进展，说明项目的去化仍有不错的空间。另一方面，香港越秀大厦17楼及23楼维持100%满租。

如果说写字楼是越秀房产基金的“压舱石”，那么酒店及服务式公寓板块就是本轮周期中最大的“增长极”。

资料显示，上半年酒店及服务式公寓板块收入约2.615亿元，同比增长4.4%。

其中，广州四季酒店的表现十分惊艳，期内经营收入2亿元，同比增长5.2%；平均房价达每间每晚2496元，同比提升13.4%；每间可供出租客房收入（RevPAR）达1,881元，同比上涨6.8%，创开业以来历史新高。

国金中心雅诗阁服务式公寓同样交出亮眼答卷，上半年经营收入同比增长2.0%，创历史同期新高；平均入住率89.1%，平均房价1186元，同比提升5.1%；RevPAR达1056元，同比提升1.4%，同时长短租客源扩大至112个国家和地区，同比增长14%。

业绩的背后，有外部因素的助推。据了解，随着免签入境政策持续放宽，上半年免签入境外国人达1781.5万人次，同比增长30.6%。其中，广州边检总站所辖口岸上半年服务入境外国人超191万人次，同比增长33.1%。

写字楼、公寓板块之外，零售商场板块上半年经营收入7552万元，同比增长1.0%，营收客流实现了双增长。

其中，国金天地商场出租率96.4%，客流同比增长15%，依托免税资源销售额同比增长9%，引进四家广州首店餐饮品牌，包括高端粤菜“悦龙轩”、健康轻食品牌“超级碗”、创意咖喱料理“空洞造咖”和泰奶品牌“阿泰泰茶Auto Tea”。

维多利广场则联动赛事、文旅资源，实现出租率94.1%，客流同比增长17%，销售额同比增长18%；武汉星汇维港购物中心出租率88.4%，同比提升6个百分点。

在资产端的精细化运营之外，越秀房产基金上半年的另一条主线隐藏在财务报表的负债侧。

期内，越秀房产基金推动了资本结构的全面优化，从战略层面重塑了基金的安全边际。

上半年，越秀房产基金完成约117亿元的债务融资调整。最为关键的操作是，出售了越秀金融大厦50%权益以回笼约53亿元资金，并全数用于偿还存量债务。

据此，基金的借贷比率由2025年末的48.5%降至41.9%。

再融资方面，越秀房产基金制定了首份《可持续融资框架》，成功发行首笔双币种绿色境外债券，包括3亿美元3年期利率6.5%绿色债券，及6.9亿元人民币3年期利率3.5%绿色点心债。

越秀房产基金亦以具竞争力的条款完成38亿元人民币离岸贷款的到期置换，平均债务年期延长至3.01年。

同时，上半年越秀房产基金实现平均付息率为3.79%，同比下降13个基点，期内节省融资成本约5800万元，期末平均融资成本降至3.85%。

更值得关注的是对风险敞口的控制。期末，越秀房产基金浮动利率敞口进一步降至约7%，处于历史低位。外汇敞口方面，通过持续以人民币融资置换外币，基金人民币融资占比已达80%，汇率风险敞口降至20%，为近五年最低水平。

截至期末，越秀房产基金现金及现金等价物及短期存款结余约16.87亿元。充裕的现金储备为后续的资本性改造和债务管理提供了充足的“弹药”。

在健康财务的基础上，管理层提出了“审慎中带有进攻性”的发展策略。

据透露，越秀房产基金下半年的策略聚焦于几个方向：写字楼方面，将巩固品牌认知，把握战略客户产业升级需求，推进产业链精准招商，完善带装修单元标准。

管理层表示，今年上半年广州有约17万平方米新增供应，但大部分不在广州IFC项目所在的珠江新城核心区。

“珠江新城新增供应有限，优质物业抗风险能力较强。我们观察到优质租户更倾向聚集新地标。”管理层称，未来会继续聚焦科技创新型客户，优化租户结构，稳定出租率和租金水平。

零售方面，越秀房产基金将落地项目招商调整，打造会员消费体系；酒店公寓方面，将继续拓展境内外客群，推进广州四季酒店公区及餐饮改造，雅诗阁公寓局部客房和功能用房改造。管理层指出：“预计完成后房价和收益将进一步增长。”

专业市场方面，将坚持白马大厦定位，聚焦大湾区原创物业。

融资方面，管理层则表示将继续关注利率变化，灵活调整融资策略，探索熊猫债等多元化渠道。

对于非核心资产，管理层透露，基金会持续关注市场变化，动态评估资产结构，在合适时机、对持有人有利的前提下才会考虑下一步资产处置。

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