7月新房成交同比降幅扩大,二手房成交面积同比涨幅持续收窄;土拍溢价率回落(房地产行业26年7月全扫描)

本文来自中银证券研究部于2026年8月13日发布的报告《7月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落——房地产行业2026年7月月报》欲了解具体内容，请阅读报告原文。 夏亦丰 S1300521070005

7月新房成交面积同比降幅扩大。7月47城新房成交面积环比-26.5%，同比-5.8%，同比降幅较6月扩大5.5pct。1-7月47城新房成交面积同比-6.6%。

从各能级城市来看，7月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为三四线城市同比走弱（同比由正转负）；而一、二线城市新房成交同比增速改善，四个一线城市同比均正增长且同比增速均提升，二线城市同比由负转正。

1）一线城市：7月一线城市新房成交面积环比-19.6%，同比+13.7%，同比涨幅较6月扩大13.4pct，与去年7月基数较低有关。具体来看，上海环比-12%，同比+17%（前值：同比+4%）；北京环比-29%，同比+2%（前值：同比-3%）；深圳环比-13%，同比+64%（前值：同比+42%）；广州环比-26%，同比+2%（前值：同比-12%）。1-7月一线城市新房成交面积同比+1.1%，其中上海、北京、广州同比分别增长 6%、0.4%、0.3%，深圳同比-12%。

2）二线城市：7月二线城市新房成交面积环比-22.6%，同比+4.9%，同比增速较6月提升7.0pct。其中南宁同环比均正增长；成都环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、苏州、宁波、福州、大连同比正增长，但环比负增长；青岛、济南同环比均负增长。1-7月二线城市新房成交面积同比-9.2%。

3）三四线城市：7月三四线城市新房成交面积环比-33.8%，同比-23.2%，同比增速较6月下降 24.4pct；1-7月累计同比-7.1%。

7月二手房成交面积同比涨幅持续收窄。7月23城二手房成交面积环比-4.7%，同比+8.4%，同比涨幅较6月收窄2.4pct。1-7 月23城二手房成交面积同比+4.0%。

7月各能级城市二手房成交面积同比涨幅均收窄。

1）一线城市：7 月一线城市二手房成交面积环比-10.9%，同比+11.2%，同比涨幅较6月收窄2.7pct。其中，北京二手房成交面积环比-17%、同比+7%（前值：同比+8%）；深圳环比-4%、同比+3%（前值：同比+12%）；上海环比-8%、同比+17%（前值：同比+20%）。1-7 月一线城市二手房成交面积同比+5.8%。其中北京 1-7月同比+2%，上海同比+11%，深圳同比-2%。

2）二线城市：7 月二线城市二手房成交面积环比-3.2%，同比+2.8%，同比涨幅较6月收窄2.2pct。其中，成都同环比均正增长；青岛、苏州、厦门环比负增长，同比正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；杭州、南京、大连同环比均负增长。1-7月二线城市二手房成交面积同比-0.5%。

3）三四线城市：7 月三四线城市二手房成交面积环比+3.0%，同比+18.2%，同比涨幅较6月收窄2.6pct；1-7 月累计同比+13.5%。

库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。7月末13城新房库存面积环比-1.3%，同比-10.2%；去化周期17.5个月，环比-0.8个月，同比-2.1个月。具体来看，7月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比增长，但土拍溢价率回落。7月全国成交土地规划建面环比-20.5%，同比-21.6%；楼面均价1418元/平，环比+5.0%，同比+21.5%，溢价率5.7%，环比-6.0pct，同比-1.1pct。其中全国住宅类用地楼面价4648元/平，环比-12.1%，同比+6.9%；全国住宅类用地溢价率7.8%，环比-8.4pct，同比-0.8pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达5.4万元/平，环比+11.1%，同比+15.7%，平均溢价率17.9%，环比-37.8pct，同比-4.7pct。

从累计来看，1-7月全国土地成交总价同比下降超两成，土拍热度不及去年同期。1-7月全国成交土地规划建面同比-16.4%，成交总价同比-23.7%，楼面均价1108元/平，同比-8.7%，平均溢价率6.1%，同比-1.4pct；1-7月全国住宅类用地成交土地规划总建面同比-21.1%，成交总价同比-29.4%，楼面均价4284元/平，同比-10.5%，平均溢价率8.4%，同比-1.6pct。

销售：百强房企7月全口径销售额同比降幅持续扩大。百强房企7月全口径销售额同比-12.0%（前值：-11.2%）；1-7月累计同比-15.8%（前值：-16.1%）。TOP20房企中，7月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+51%）、建发（+50%）、中国中铁（+49%）、中海（+28%）、绿地（+24%）、保利置业（+14%）、中建壹品（+9%）、金茂（+9%）、华润（+6%）；1-7月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+112%）、中建壹品（+24%）、中建东孚（+19%）、中海（+13%）、中国中铁（+12%）、绿地（+9%）、金茂（+8%）、华润（+6%）、招蛇（+5%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比大幅增长。百强房企7月拿地金额同比+17.7%，拿地强度44%，环比+19pct，同比+11pct；拿地建面同比-29.1%；因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价2.69万元/平，同比+66.0%。具体来看，7月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额293亿元，拿地强度197%）、华润（116亿元，83%）、中海（86亿元，57%）、招蛇（81亿元，59%）、建发（75亿元，79%）、绿城（58亿元，109%）。从累计来看，1-7月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-7月百强房企全口径拿地金额同比-32.0%，拿地建面同比-25.1%，楼面均价1.07万元/平，同比-9.3%，拿地强度27%，同比-7pct。1-7月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额678亿元，同比+32%，拿地强度45%），其次是华润（521亿元，+39%，40%）、越秀（314亿元，+20%，56%）、绿城（292亿元，-51%，45%）、建发（246亿元，-32%，34%）、招蛇（228亿元，-37%，21%），其余房企拿地金额均不足200亿元。

中央政策：

1）《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系，多方面部署房地产工作。7月2日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，7月13日对外发布。《规划》将住房与房地产相关部署分散在促进大宗耐用商品消费、加强消费基础设施建设、加力完善促进消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，相关表述有：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”；“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”；“清理优化不合理限制性措施。…支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型。从政策取向看，住房消费更加注重品质管理；物业服务被正式纳入消费扩容体系；消费基础设施投资获政策支持，商业地产迎来更新机遇；地方因城施策空间进一步打开。

2）7月30日，中共中央政治局召开会议，与房地产相关的内容为“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”。虽然地产表述无增量内容，但本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境。

地方政策：

1）各地公积金政策延续密集调整，海南提高公积金贷款额度；绵阳、延安新增提取范围；合肥支持商转公；大连二套房使用公积金可享贴息补助。

2）河南、北京通州区、武汉等地出台城市更新支持政策。

3）广州积极推进现房销售制。

4）佛山、山东、青海等地出台“好房子”配套政策。

8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起实施，主要进行了三方面的调整：1）优化限购：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年。2）父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。3）公积金政策进一步优化。①由单边改为双边。单人缴纳的贷款额度为首套120万，二套100万；夫妻双方缴纳的贷款额度为首套240万，二套200万。②贷款额度上浮方面，新增“城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套，最多可上浮20万元”的规定；叠加“购买住房符合建筑绿色发展支持政策最多可上浮40万元”，“京籍二孩及以上家庭购房的，上浮40万元”。同时符合可叠加，单人缴存的最高上浮60万元；夫妻双方缴存的最高上浮100万元。③每缴存一年的可贷额度从15万元提升至单人缴存20万元、夫妻缴存40万元。④新增：支持本市公积金贷款存量房“带押过户”；支持公积金用于自住住房装修费用提取（凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年）。

7月房地产板块绝对收益为-0.4%，但相对收益（相对沪深300）为7.5%，地产板块跑赢沪深300，主要是政治局会议前有一波提前的板块切换。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1  7月新房成交同比降幅扩大；二手房成交同比涨幅收窄 

1.1 新房：7月新房成交面积同比降幅扩大，一二线城市同比增速改善

  1.2 二手房：7月二手房成交面积同比涨幅持续收窄，各能级城市同比涨幅均收窄

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降

2 土地市场：因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比增长，但土拍溢价率回落

3 房企：7月百强房企全口径销售同比降幅持续扩大；拿地金额、拿地强度同比提升

3.1 销售：百强房企7月全口径销售同比降幅持续扩大

  3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长

4 政策：政治局会议提及“稳定房地产市场”；北京优化限购与公积金政策

5 7月地产板块跑赢沪深300，政治局会议前有一波提前的板块切换

6 风险提示

7 附录

1.1 新房：7月新房成交面积同比降幅扩大，一二线城市同比增速改善

7月新房成交面积同比降幅扩大。7月47城新房成交面积1012.3万平，环比下降26.5%，同比下降5.8%，同比降幅较6月扩大了5.5个百分点。1-7月47城新房成交面积8022.6万平，同比下降6.6%。

从各能级城市来看，7月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为三四线城市同比走弱（同比由正转负）；而一、二线城市新房成交同比增速改善，四个一线城市同比均正增长且同比增速均提升，二线城市同比由负转正。

1）一线城市：7月一线城市新房成交面积206.5万平，环比下降19.6%，同比上升13.7%，同比涨幅较6月扩大13.4个百分点，与去年7月基数较低有关。具体来看，7月四个一线城市新房成交面积均呈现环比负增长、同比正增长且同比增速均改善的态势：上海环比下降12%，同比增长17%（前值：同比+4%）；北京环比下降29%，同比增长2%（前值：同比-3%）；深圳环比下降13%，同比增长64%（前值：同比+42%）；广州环比下降26%，同比增长2%（前值：同比-12%）。1-7月一线城市新房成交面积1487.8万平，同比上升1.1%，其中上海、北京、广州同比分别增长 6%、0.4% 和 0.3%，深圳同比下降 12%。

2）二线城市：7月二线城市新房成交面积446.5万平，环比下降22.6%，同比上升4.9%，同比增速较6月提升7.0个百分点。其中南宁同环比均正增长；成都环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、苏州、宁波、福州、大连同比正增长，但环比负增长；青岛、济南同环比均负增长。1-7月二线城市新房成交面积3125.4万平，同比下降9.2%。

3）三四线城市：7月三四线城市新房成交面积359.3万平，环比下降33.8%，同比下降23.2%，同比增速较 6 月下降 24.4 个百分点。其中莆田、舟山、清远、吉安同环比均正增长。1-7月三四线城市新房成交面积3409.3万平，同比下降7.1%。

1.2 二手房：7月二手房成交面积同比涨幅持续收窄，各能级城市同比涨幅均收窄

7月二手房成交面积同比涨幅持续收窄。7月23城二手房成交面积1099.9万平，环比下降 4.7%，同比增长8.4%，同比涨幅较6月收窄了2.4个百分点。1-7 月23 城二手房成交面积7641.1万平，同比增长4.0%。

从各城市能级来看，7月各能级城市二手房成交面积同比涨幅均有所收窄。

1）一线城市：7 月一线城市二手房成交面积 365.7 万平，环比下降10.9%，同比增长11.2%，同比涨幅较6月收窄2.7个百分点。其中，北京二手房成交面积环比下降17%、同比上升 7%（前值：同比+8%）；深圳环比下降4%、同比上升 3%（前值：同比+12%）；上海环比下降 8%、同比上升 17%（前值：同比+20%）。1-7 月一线城市二手房成交面积2659.5万平，同比增长5.8%。其中北京 1-7月累计同比增长2%，上海累计同比增长11%，深圳累计同比下降2%。

2）二线城市：7 月二线城市二手房成交面积508.9万平，环比下降3.2%，同比增长2.8%，同比涨幅较6月收窄2.2个百分点。其中，成都同环比均正增长；青岛、苏州、厦门环比负增长，同比正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；杭州、南京、大连同环比均负增长。1-7 月二线城市二手房成交面积3568.3万平，同比下降0.5%。

3）三四线城市：7 月三四线城市二手房成交面积225.3万平，环比增长3.0%，同比增长18.2%，同比涨幅较6月收窄2.6个百分点。1-7 月三四线城市二手房成交面积1413.4万平，同比增长 13.5%。

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降

库存规模、去化周期同环比均下降。截至 7 月末，我们跟踪的 13 城新房库存面积为 7190.1 万平，环比下降1.3%，同比下降10.2%；整体去化周期为 17.5 个月，环比下降 0.8 个月，同比下降 2.1 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.5%、-1.3%、-0.6%，同比增速分别为-12.4%、0.6%、-17.6%；去化周期分别为 14.5、15.4、58.3个月，一线城市环比下降0.6个月、同比下降2.6个月，二线城市环比下降1.0个月、同比提升0.6个月，三四线城市环比提升0.1个月、同比下降10.6个月。具体来看，7 月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内。

7月土地市场成交规模同环比均下降。7月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.4亿平，环比下降20.5%，同比下降21.6%，同比降幅较上月扩大了10.4个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为26.9%、-35.0%、-21.5%，同比增速分别为128.4%、-3.9%、-18.3%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面3004.7万平，环比下降7.1%，同比下降11.1%，同比降幅收窄了8.8个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-10.4%、-34.5%、-6.5%，同比增速分别为-7.7%、-14.2%、6.3%。

从市场热度来看，7月因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比增长，虽然土拍溢价率回落，一线城市住宅类用地溢价率仍有18%。

从全类型土地来看，7月全国（300城）成交土地平均楼面价1418元/平，环比上升5.0%，同比上升21.5%；平均土地溢价率为5.7%，环比下降6.0个百分点，同比下降1.1个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别8218、2039、1121元/平，环比增速分别为-21.3%、6.7%、4.3%，同比增速分别为-41.4%、-2.9%、21.5%；平均溢价率分别为11.2%、7.5%、2.9%，其中一线城市环比下降26.3个百分点，同比下降10.3个百分点；二线城市环比下降3.8个百分点，同比上升2.2个百分点；三线城市环比上升1.5个百分点，同比上升0.4个百分点。

从住宅类用地来看，7月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4648元/平，环比下降12.1%，同比上升6.9%。本月全国住宅类用地平均溢价率为7.8%，环比下降8.4个百分点，同比下降0.8个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为54018、7963、3691元/平，环比增速分别为11.1%、2.5%、-18.3%，同比增速分别为15.7%、6.2%、-5.1%；土地溢价率分别为17.9%、9.1%、3.4%，其中，一线城市环比下降37.8个百分点，同比下降4.7个百分点；二线城市环比下降4.5个百分点，同比提升2.8个百分点；三线城市环比提升2.1个百分点，同比提升1.1个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-7月全国土地成交总价同比下降超两成，土拍热度不及去年同期。1-7月全国（300城）成交土地规划总建面9.9亿平，同比下降16.4%，成交总价1.1万亿元，同比下降23.7%，楼面均价1108元/平，同比下降8.7%，平均溢价率6.1%，同比下降1.4个百分点。一、二、三线城市1-7月累计土地成交建面同比增速分别为10.6%、-10.2%、-10.4%；累计成交总价分别为2385、3224、3048亿元，同比增速分别为-21.6%、-38.0%、-6.6%；楼面均价分别为7381、1662、897元/平，同比增速分别为-29.1%、-30.9%、4.2%；平均土地溢价率分别为12.2%、6.6%、2.3%，一线城市同比上升0.7个，二、三线城市同比分别下降4.7、0.5个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-7月全国住宅类用地土地成交总价同比降幅接近三成。1-7月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.7亿平，同比下降21.1%，成交总价7317亿元，同比下降29.4%，楼面均价4284元/平，同比下降10.5%，平均溢价率8.4%，同比下降1.6个百分点。一、二、三线城市1-7月累计住宅类用地土地成交建面同比增速分别为-20.1%、-35.9%、-16.9%；累计住宅类用地成交总价同比增速分别为-29.4%、-43.1%、-7.1%；楼面均价分别为37268、7387、3833元/平，同比增速分别为-11.7%、-11.2%、11.8%；平均土地溢价率分别为16.8%、8.5%、2.3%，一线城市同比上升3.8个，二、三线城市同比分别下降5.4、0.9个百分点。

3.1销售：百强房企7月全口径销售同比降幅持续扩大

百强房企7月全口径销售额同比降幅持续扩大。百强房企7月实现全口径销售额1953亿元，同比下降12.0%（前值：-11.2%）；权益口径1448亿元，同比下降10.7%（前值：-10.9%）。百强房企1-7月实现全口径销售额1.69万亿元，同比下降15.8%（前值：-16.1%）；权益口径1.24万亿元，同比下降15.3%（前值：-16.2%）

CR5、CR10、CR20房企7月销售同比增速均下滑。7月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比增速分别为-6.8、-5.3%、-8.8%、-10.9%，CR5、CR10、CR20同比增速分别下降7.2、3.6、1.3个百分点，CR50同比降幅收窄1.4个百分点；CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-8.7%、-7.6%、-8.4%、-10.9%，CR5、CR10、CR20同比降幅分别扩大6.0、3.6、0.7个百分点，CR50同比降幅收窄0.6个百分点。

TOP20房企中，7月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+51%）、建发（+50%）、中国中铁（+49%）、中海（+28%）、绿地（+24%）、保利置业（+14%）、中建壹品（+9%）、金茂（+9%）、华润（+6%）。1-7月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+112%）、中建壹品（+24%）、中建东孚（+19%）、中海（+13%）、中国中铁（+12%）、绿地（+9%）、金茂（+8%）、华润（+6%）、招蛇（+5%）。

3.2拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长

在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比大幅增长。百强房企7月全口径拿地金额866亿元，同比增长17.7%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为44%，环比提升19个百分点，同比提升11个百分点；拿地建面322万平，同比下降29.1%；因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价2.69万元/平，同比增长66.0%。具体来看，7月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额293亿元，拿地强度197%）、华润（116亿元，83%）、中海（86亿元，57%）、招蛇（81亿元，59%）、建发（75亿元，79%）、绿城（58亿元，109%）。

从累计来看，1-7百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-7月百强房企全口径拿地金额4641亿元，同比下降32.0%，拿地建面4348万平，同比下降25.1%，楼面均价1.07万元/平，同比下降9.3%，拿地强度27%，同比下降7个百分点。1-7月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额678亿元，同比+32%，拿地强度45%），其次是华润（拿地金额521亿元，同比+39%，拿地强度40%）、越秀（拿地金额314亿元，同比+20%，拿地强度56%）、绿城（拿地金额292亿元，同比-51%，拿地强度45%）、建发（拿地金额246亿元，同比-32%，拿地强度34%）、招蛇（拿地金额228亿元，同比-37%，拿地强度21%），其余房企拿地金额均不足200亿元。

《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系，多方面部署房地产工作。7月2日，国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，7月13日对外发布。《规划》将住房与房地产相关部署分散在促进大宗耐用商品消费、加强消费基础设施建设、加力完善促进消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，相关表述有：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”；“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”；“清理优化不合理限制性措施。…支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型。从政策取向看，住房消费更加注重品质管理；物业服务被正式纳入消费扩容体系；消费基础设施投资获政策支持，商业地产迎来更新机遇；地方因城施策空间进一步打开。

7月30日，中共中央政治局召开会议，与房地产相关的内容为“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”。 虽然地产表述无增量内容，但本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境。

地方层面，

1）各地公积金政策延续密集调整，海南提高公积金贷款额度；绵阳、延安新增提取范围；合肥支持商转公；大连二套房使用公积金可享贴息补助。

7月2日，海南优化公积金政策，单方缴存最高贷款额度100万元，双方缴存最高贷款额度120万元；高层次人才上浮20%；支持提取公积金住房支付物业费。

7月9日，绵阳新增住房装修、物业费、车位购置、购房契税、住宅专项维修资金五类公积金提取情形；支持代际互助购房提取（双方父母可参与）；城市更新改造分摊费用纳入提取范围；二孩家庭贷款额度上浮20%、三孩上浮30%。

7月22日，合肥异地缴存人2024年12月31日前已发放的商贷可申请商转公。

7月23日，大连二套房公积金贷款利息补贴15%，期限3年，免申即享按月计算按季发放。

7月27日，延安新增装修费、物业费、取暖费、契税等七项提取。

2）河南、北京通州区、武汉等地出台城市更新支持政策。

7月2日，河南出台《规划用地全链条支持城市更新若干政策》，推出20条措施：在规划创新方面，明确存量C级、D级危房或危旧住宅拆除重建可增加不超过20%地上计容建筑面积；制定土地用途转换“正面清单”，符合清单的存量建筑功能临时转换无需办理规划调整和规划许可。在审批提速方面，将规划许可、防空地下室审批、施工许可及消防设计审查“同步申报、并联审查”，最大限度压缩审批时间。在场景创新方面，已建成公园绿地可使用1.5%至7%的土地建设低层商业建筑；支持边角地、夹心地、插花地协议出让；给予城市基础设施配套费优惠，统筹财政资金和政策性金融鼓励社会资本参与。

7月7日，北京通州区对《北京城市副中心（通州区）"十五五"时期城市更新规划》公开征求意见，提出到"十五五"末城市更新年度投资力争达到固投总额的30%。开展四大专项行动：老旧小区综合整治、区域综合更新、三大设施提质增效、生态系统修复与历史文化传承。推行容积率奖励、用地功能混合、过渡期土地优惠等弹性红利，建立"先体检再更新"闭环和储备—实施滚动项目库，拓宽多元融资渠道设立更新专项资金。

7月16日，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第三批）》，聚焦"钱、地、人、手续"堵点持续发力，核心举措包括：一是支持危旧住房居民实施自主更新原拆原建，业主可依法成立联合社组织负责推进，项目可探索增加地上建筑规模，主要用于厨房卫生间成套化改造及增设市政基础设施、公共服务设施。二是鼓励利用老旧街区、老旧园区、闲置厂房、闲置商业楼宇等存量资源改造建设科技型企业孵化器、中试基地等科创载体，推动城市更新与科创深度融合。三是明确利用公共管理与公共服务用地、公园绿地地下空间建设非营利性地下停车设施可不收取土地价款；城市更新经营性项目并宗实施时可申请延长土地使用年限。四是支持符合条件的商业载体利用城市更新片区内开放式商业街区临时占用公共空间开展外摆经营活动。五是支持城市更新人才申报各级人才计划，提供"一站式"服务。

7月22日，广州发布《住房发展"十五五"规划征求意见稿》，明确“十五五”时期，广州将探索建立城市更新一体推进机制。完善城市更新政策法规体系，持续完善城市更新全领域、全过程法治体系。优化城市更新工作机制，简化项目审批流程，加强过程监管，建立政策定期评估机制，适应更新需求。支持专业运营机构提前介入、全流程一体化推进城市更新项目的改造与运营；明确支持符合条件的老旧住房实施自主更新、原拆原建，打造广州样板。深入推进直管房危旧房设施升级、功能优化及适老化改造。以老旧住房更新改造、公共空间设施优化、街区提质增效为重点，探索以自主更新推动旧城镇成片连片改造新路径。探索建立项目改造资金筹措机制，拓展多元融资渠道。加强自主更新改造项目在规划土地、项目审批、产权登记等方面的政策支持。

7月28日，北京印发《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定（试行）》，设立市级城市更新年度激励指标池，全市用于激励城市更新项目落地的其他市级弹性预留指标总规模为1000万平，按照先到先得、先干先得的原则进行分配使用，激励各区加快推动项目实施。第一年市级年度指标池规模为300万平。

3）广州积极推进现房销售制。

7月22日，广州在《住房发展"十五五"规划征求意见稿》中指出，“十五五”时期，广州将积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。

4）佛山、山东、青海等地出台“好房子”配套政策。

7月4日，佛山印发《佛山市"好房子"设计导则》，立足佛山地理、气候、环境、资源、经济与文化等特点，从安全耐久、健康舒适、绿色低碳等五大维度为新建住宅项目提供系统技术指引。在安全耐久层面要求人车分流、电动自行车集中停放；在健康舒适层面明确套内应具备玄关、起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台等基本功能空间，保障良好天然采光与自然通风；在无障碍设计上要求设置适老化扶手等。

7月5日，山东印发《关于实施房屋品质提升工程加快推进"好房子"建设的通知》，出台多项量化硬指标：新建住宅层高不低于3.0米，楼板厚度不小于120mm，节能率达83%；高品质住宅按二星级及以上绿色建筑标准设计，绿色建材应用比例不低于50%；建立房屋全生命周期安全管理制度，推行EPC、EPCO等模式；保障性住房优先建成"好房子"。

7月7日，辽宁印发《辽宁省住房品质提升行动方案》，提出：到2030年，实现住房标准、设计、材料、建造、运维水平全面跃升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性住房需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。分阶段推进形成阶梯式提升格局，逐步实现住房品质全面升级。提出了加强标准执行和体系建设、提升设计质量品质、发展新型建造方式等八项重点任务。在标准建设上，要求制定“好房子”设计、施工、监理、评价等导则，建立科学完善的“好房子”建设评价技术体系。制修订工程建设地方标准，重点完善建筑节能、可再生能源利用等关键技术标准。

7月10日，青海印发《青海省关于提升住房品质的实施意见》，提出到2030年全省住房品质提升工程取得显著成效，保障性住房率先建成"好房子"，老旧住房改造为"好房子"取得明显进展，形成适配高原实际的住房品质提升政策体系。创新提出"6633"好房子建造要点——"六不"（不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭）、"六防"（防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔）、"三省"（省心、省地、省钱）、"三要"（要健康、要实用、要关怀），立足高原实际将好房子标准具象化为群众可感可知的居住体验。

8月7日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起实施，主要进行了三方面的调整：1）优化限购：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调整为1年。2）父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格。3）公积金政策进一步优化。①由单边改为双边。单人缴纳的贷款额度为首套120万，二套100万；夫妻双方缴纳的贷款额度为首套240万，二套200万。②贷款额度上浮方面，新增“城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套，最多可上浮20万元”的规定；叠加“购买住房符合建筑绿色发展支持政策最多可上浮40万元”，“京籍二孩及以上家庭购房的，上浮40万元”。同时符合可叠加，单人缴存的最高上浮60万元；夫妻双方缴存的最高上浮100万元。③每缴存一年的可贷额度从15万元提升至单人缴存20万元、夫妻缴存40万元。④新增：支持本市公积金贷款存量房“带押过户”；支持公积金用于自住住房装修费用提取（凭具备建筑装修装饰工程专业承包资质的企业开具的房屋装修装饰增值税发票，申请提取公积金用于本市自住住房装修，提取额度不超过增值税发票金额的50%，且最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年）。

7月地产板块跑赢沪深300。7月房地产板块绝对收益为-0.4%，但相对收益（相对沪深300）为7.5%，地产板块跑赢沪深300，主要是政治局会议前有一波提前的板块切换。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。