新西兰楼市“越卖越亏”?真正的房产损失可能比你想象的更大

本报讯  新西兰房地产市场的低迷仍在持续，而且对于那些正在出售房产的业主来说，实际承受的损失可能远比房价走势图显示的更加严重。

最新数据显示，如今新西兰房主如果想通过出售房产实现盈利，往往需要持有房产更长时间。与此同时，亏本出售房产的比例也已经升至近14年来最高水平。

更值得关注的是，房地产行业人士指出，官方统计的“亏损”通常只计算买入价与卖出价之间的差额，并没有把持有房产期间支付的贷款利息、地税、保险、维修、装修、律师费和中介佣金等成本计算进去。

换句话说，账面上没有亏钱，并不意味着房主真正赚到了钱。

房产持有时间创近30年新高

Cotality最新数据显示，今年4月至6月期间出售房产并实现账面盈利的业主，其房产持有时间中位数达到10.4年。

这是Cotality自上世纪90年代中期开始追踪这一指标以来的最高水平。

Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，这一变化反映出新西兰人正在越来越少地搬家。

一方面，律师费、搬家费用等交易成本不断增加；另一方面，住房负担能力也越来越紧张。

“人们可能不像过去那样频繁搬家了，这很可能与法律费用、搬家费用上涨，以及整体住房负担能力进一步恶化有关。因此，一些人可能决定继续住在原来的房子里。”

这意味着，如今想通过房产买卖获得利润，越来越需要“熬时间”。

亏损出售比例升至近14年最高

与此同时，真正亏本出售房产的比例也在不断增加。

数据显示，今年第二季度，全国约有13%的房产在转售时出现账面亏损，创下近14年来的新高。

相比之下，几年前亏损出售的情况“基本为零”。

Kelvin Davidson表示，如今全国范围内一次亏损4.5万至5.5万纽币已经并不罕见。

但这还不是全部。

新西兰房地产投资者联合会（Property Investors Federation）发言人Matt Ball指出，目前的统计方式实际上低估了房主的真实损失。

因为官方所谓的“亏损”，通常只是简单比较买入价和卖出价，却没有考虑房主在多年持有期间承担的大量成本。

其中包括：

通货膨胀造成的实际价值损失

房屋维修及翻新费用

房贷利息

地方政府地税（rates）

房屋保险

律师费用

房产中介佣金

其他持有及交易成本

因此，如果把这些成本全部计算进去，真正处于经济亏损状态的房产比例很可能远高于13%。

奥克兰、惠灵顿卖房亏损最严重

在新西兰主要城市中，奥克兰和惠灵顿受到的冲击尤其明显。

今年4月至6月，奥克兰和惠灵顿亏损出售房产的中位数均达到8.5万纽币，明显高于全国约6万纽币的水平。

其中，奥克兰有20.9%的转售房产低于此前购买价格，惠灵顿则达到18.4%。

不过，这两个城市此前经历过大幅上涨，因此对于许多持有房产多年、尤其是在房价快速上涨之前购入的业主来说，即使现在出售，仍然可能获得超过30万纽币的账面收益。

真正压力最大的，是那些在市场高峰附近买入房产、持有时间较短、如今又不得不出售的业主。

3.3万套房产正在等待买家

与此同时，新西兰房地产市场目前最大的压力之一，是市场上的待售房源数量仍然庞大，而且还在增加。

新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，今年7月，全国市场上共有33,252套房产等待买家，比去年同期增加9.3%。

REINZ首席企业事务官Trey Sarten形容，目前市场正在形成一种“买卖双方僵持”的局面。

卖家不愿意大幅降价，而买家因为市场上有大量选择，也没有必要急于出手。

“买家真的在慢慢等待，因为他们有选择。所以现在几乎就是买家和卖家之间的一场僵持——到底谁会先眨眼。”

更值得注意的是，库存增加并不是因为突然出现大量新房源，而是因为房子卖得越来越慢。

一些房源在市场上停留的时间越来越长，最终导致待售库存不断累积。

一套房平均要卖50天

7月份，新西兰房屋平均销售周期的中位数已经升至50天，接近两个月，比去年同期增加两天。

奥克兰和惠灵顿的库存更是已经连续30个月持续增加。

与此同时，全国房屋成交量同比下降约10%。

也就是说，目前新西兰房地产市场正遭遇“双重压力”：

成交量下降 + 待售房源增加。

大量房产找不到买家，而买家又没有足够动力在价格上妥协，这使得房价很难出现明显上涨。

全国房价基本横盘

REINZ数据显示，7月份新西兰全国房屋成交价格中位数为76万纽币，与此前相比基本保持稳定，但较去年同期下降约0.7%。

不过，全国房地产市场并不是完全同步。

例如南岛的Southland地区表现相对强劲，REINZ数据显示，当地房价同比上涨约6%。

这也说明，新西兰房地产市场正在进一步呈现明显的区域分化。

“买在山顶”的房主压力最大

对于10年前甚至更早买房的人来说，目前的市场未必意味着灾难。

如果他们在过去十多年间持有房产，即使房价经历最近几年的调整，很多人出售后仍然能够获得可观的账面收益。

真正棘手的是近几年买入、尤其是在疫情后房价高峰附近入市的业主。

这些房主不仅面临房价下跌，还可能面临更高的贷款利息、保险、地税和维修成本。

如果此时因为失业、家庭变化、投资调整或其他原因必须出售房产，就可能不得不接受低于买入价的报价。

而市场上超过3.3万套房产等待买家，更进一步削弱了卖家的议价能力。

谁会先“眨眼”？

当前的新西兰房地产市场，似乎陷入了一场漫长的等待。

卖家希望守住价格，买家则希望继续等待。

只要成交量持续下降、库存不断增加，卖家最终就可能面临更大的降价压力。

因此，对于正在考虑出售房产的人而言，现在的问题可能已经不只是“房子跌了多少钱”，而是：在扣除贷款利息、维修、保险、地税、中介费和其他持有成本之后，这套房子到底给自己带来了多少真正的回报？

而对于那些准备买房的人来说，庞大的市场库存和较长的销售周期，则意味着议价空间可能依然存在。

新西兰楼市究竟何时走出这轮长期低迷，目前仍没有明确答案。

但至少从最新数据来看，市场距离真正恢复活力，似乎还有一段路要走。

怀卡托週报综合报道