澳洲房产转给配偶或子女,真的免税吗?新州过户规则一次讲清

夫妻之间更名、把房子送给子女、继承父母房产……这些看似普通的家庭安排，都可能产生转让税。即使没有收取一分钱，Revenue NSW仍可能按照房产市场价值计税。

很多人误以为：“都是一家人，房产过户应该不用交税。”但新州税务机关主要看房产用途、转让方式、持有比例和受让人身份，而不是双方有没有实际付款。

以下结合Revenue NSW现行规定，梳理家庭房产转让中最常见的税务问题。

1. 夫妻或伴侣之间转让自住房

夫妻或事实婚姻伴侣之间转让主要居住地，可能免交转让税，但通常需要满足：

如果是投资房、度假屋或商业物业，一般不能适用这项豁免。

2. 婚姻或伴侣关系破裂

因离婚或关系破裂，根据法院命令、具有约束力的财务协议，或符合规定的财产分割协议办理转让，可能免交转让税。

房产可以转给关系中的一方、双方子女，或符合条件的子女受托人。与普通夫妻转让不同，这项豁免不局限于自住房，也不要求转让后各占50%。

3. 受让人属于外国人士

即使符合普通转让税豁免，外国受让人仍可能需要缴纳外国买家附加购置税。

自2025年1月1日起，新州相关附加税税率已由8%提高至9%。澳洲公民通常不属于外国人士；永久居民还需要结合实际居住天数等条件判断，不能只凭PR身份确定。

4. 遗嘱或无遗嘱继承

如果房产由遗产执行人按照遗嘱、无遗嘱继承规则或法院命令转给受益人，可能只需缴纳100澳元的优惠转让税。

但如果继承人私下改变分配方式，导致某人取得超过原有继承权益的房产份额，超出部分可能需要按市场价值缴纳正常转让税。

5. 家庭信托

家庭信托并不是天然的免税工具。把个人房产转入信托，或由信托转给受益人，都可能产生转让税。

如果全权信托允许外国人士成为受益人或潜在受益人，信托还可能被认定为外国信托，从而触发附加购置税及附加土地税。涉及房产的信托契约，应在签约前交由律师审查。

6. 五年内可能申请退款

如果已经支付转让税，后来发现原交易符合豁免或优惠条件，一般可在首次税务评估之日起五年内申请退款。

但退款并非自动获得，申请人仍需提供转让文件、付款记录、身份证明、法院命令、遗嘱或估价报告等材料。

家庭内部转让不代表税务上的“零成本”。提前做好估价和整体规划，往往比过户后再申请补救更重要。

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