北京二手房新一轮回暖开始了

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

文末右下角一键三连，是对我最大的支持

-----

北京二手房市场新一轮回暖态势已明确显现，以下为关键事实支撑：

一、成交规模持续高位运行

‌累计成交破10万套创五年新高‌

2026年1-7月全市二手房累计网签量达10.7万套，同比增长6.0%，为近五年同期最高水平。上半年网签93,583套（同比增长5.7%）奠定基础，7月虽受高温淡季影响环比下降15.5%至14,037套，但同比仍增长9.8%，市场韧性显著。

不鼓吹，不抹黑，用真实的数据说话

‌新政后活跃度加速提升‌

8月7日北京优化限购及公积金政策（非京籍五环内社保要求降至1年、公积金贷款额度最高340万元）后，市场反应迅速：

‌带看量激增‌：朝阳区中介门店单日带看量增长50%，核心区业主报价上调，丰科园等板块新房到访量周环比增40%。

‌网签量攀升‌：新政后首周（8月8日起）二手房日均网签量环比增长近50%，8月10日单日住宅网签达563套。

8月13日二手房单日成交 ‌645套‌（含住宅571套），较前一日增长2.5%；

截至8月13日，二手房累计网签量6061套，住宅5325套，环比7月下降4.90%，同比去年8月上升5.50%。（受月初传统淡季影响，环比下降属于正常，但同比动态仍在上升）。

以下截图来自北京市住建委官网

二、结构性特征凸显

‌刚需主导与区域分化‌

‌低总价房源为成交主力‌：200万元以下二手房占比53%（较2025年提升4.9个百分点），500万元以下房源占总量近80%。

‌核心区表现坚挺‌：西城、海淀学区房及次新房因资源稀缺性，议价空间收窄至3%-5%，成交周期缩短至1-2周；而远郊区域去化压力仍存。

‌非京籍需求释放‌：社保门槛降低激活四五环外刚需盘，年轻家庭购房意愿提升。

‌价格企稳迹象显现‌

全市二手房价跌幅收窄：1-7月价格累计下跌4.01%，较2025年下半年跌势放缓。

核心城区率先企稳：海淀中关村、学院路等板块500万元以上改善房源成交占比回升，部分房源出现价格小幅上涨。

三、市场预期持续修复

‌供需关系改善‌

二手房挂牌量从峰值17.6万套降至当前12.6万套左右，业主降价急售心态减弱。新增房源趋稳带动议价空间收窄至7.3%（较前期高点下降），买卖双方预期趋同。

‌置换链条激活‌

“卖旧买新”案例增多，典型如西城业主降价15%出售老房后，以溢价24%购置朝阳大户型，实现居住升级。公积金政策优化（装修提取额度提升）进一步支持改善需求释放。

结论：政策与市场共振下的结构性回暖

当前回暖由‌政策宽松+自发修复‌双轮驱动：

刚需托底：低总价房源放量支撑成交大盘；

改善萌芽：核心区品质房源需求回升，置换链条逐步打通；

预期分化：远郊库存压力仍存，非优质资产仍需降价换量。

新政短期效应将持续释放，但市场全面普涨条件尚未成熟，‌“以价换量”仍是远郊及老破小去化的主要路径‌。