二手房过户这笔账,90%的阳江人算错了!同样的房,有人多花5万

我是阿洛，在阳江卖房十年。今天说个最容易被忽略、又最花钱的事——二手房过户的税费。

很多人谈房价谈得头头是道，一到过户才发现：税费比想象中多出好几万！签了合同才发现钱不够，进退两难。这笔账，过户之前必须算清楚。

1. 过户到底要交哪几笔钱？

① 契税（买方交）——这是大头。首套房 90㎡以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套房 90㎡以下 1%、90㎡以上 2%；三套及以上 3%。一套 80 万的房子，光契税可能就差几千到一万多。

② 增值税（卖方交）——房子满 2 年，免！不满 2 年，按 5.3% 左右征收。阳江大多数在卖的房子都满 2 年了，这块基本能省下来，但买不满 2 年的次新房，这笔钱就是实打实的。

③ 个人所得税（卖方交）——满五唯一（满5年且是卖家唯一住房），免！不满足的，按 1% 或差额 20% 征收。

④ 杂费（几百块）——登记费、工本费、测绘费这些，加起来几百块，忽略不计。

2. 一个真实例子，帮你算笔账

拿阳江一套 80 万、100㎡ 的二手房举例，假设房本满 5 年、是卖家唯一住房、你首套：

契税：80万 × 1.5% = 1.2万；增值税、个税：满五唯一 全免。过户总税费 ≈ 1.25万。

但如果这套房不满 2 年，或者卖家还有别的房：增值税 4.2万 + 个税 8000 + 契税 1.2万 ≈ 6.2万。

同样是 80 万的房，过户费能差近 5 万。这 5 万，够买台小车了。

3. 这3个坑，90%的人踩过

① 以为"税费由买家出"就行——合同里写清楚税费谁出、按什么算，口头说"税费全包"最容易扯皮。过户前白纸黑字写进合同。

② 继承、赠与的房子水很深——继承房再卖可能要被征 20% 个税，赠与房以后卖也有税费问题。看中这类房，先问清楚房本来源。

③ 只听中介报价——过户费最终以不动产登记中心和税务局实收为准，签约前先按本文算一遍，心里有底，谁都忽悠不了你。

4. 怎么省？记住这三点

① 尽量挑满五唯一的房子，增值税、个税双免；② 不满五唯一的，税费可以拿去和房东谈价，让出这部分优惠；③ 过户前拿着房本去不动产登记中心拉产调，确认房本年限、是否唯一、有没有抵押查封，半天时间保你几万块不白花。

说句掏心窝的话：

过户是买房最后一步，也是最容易花钱冤枉钱的一步。把账算在签合同之前，比什么都强。拿不准的，提前问清楚，别等到过户大厅才发现钱不够。

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