上海二手房成交量同比涨了12%、北京涨5.7%、深圳涨5%,这叫没人买房吗?
这个问题我已经被大家问了3年了，到现在问的人还是有，但是大家基本都没有出手。我没办法直接回答这个问题，但我们可以通过数据来了解情况。大家可以看一下历史上深度地产收缩周期，平均时长也就5.8年，意思就是房地产如果下行的话，历史上很少拖过6年。我们再看看自己这边，从2021年开始到现在，是不是差不多也快6年了？当然，看价格的话，现实中价格的确还没起来，核心城市的房价跟2019年的高点比，普遍跌了31%，这个数据是一线中介的监测均值，大量板块的二手房对比高点，跌幅在25%到33%之间，听上去好像很吓人。但是我们再看另一组数据，今年以来北上广深二手房成交量一直在涨，深圳同比涨了5%，北京涨了5.7%，上海直接涨到了12%。很多时候二手房的热度甚至压过了新房，这说明需求确实还在，只不过整体都是在以价换量。很多人分析同一个市场，只看价格会觉得跌得非常猛，但单看成交量的话，又会发现房地产市场好像正在回暖。这个时候我们就来说说房子的底层逻辑，其实也不复杂，说到底就是看整个房地产市面上有多少钱在流动，毕竟水涨船高，就是这么简单，水少了船肯定就会搁浅。我们仔细看就会发现，当下的购房需求完全没有消失，只是被高门槛摁住了。你看看身边，很多人想要换房、换大房子，也有不少人为了孩子想买学区房，还有很多人想从老家搬去省会，这类需求和这类人都很多。只不过很多人预算有限，要么首付不够，要么家庭收入承担不了月供压力，又或者他们对当下房价的判断偏消极，还在观望，这就把需求暂时压下去了。但只要客观看待就会发现，长期观望在普通人看来是回避风险，可大家要知道，房子的上涨都是悄无声息进行的，等所有人都觉得房子要涨的时候，价格往往已经涨了一波了。你看过去就会发现，房价上涨从来都是跳涨，不会慢慢涨，很多人买房因为犹豫，中间可能就差了几十万甚至上百万，你去看看2015、2016年的房价就知道了。当然，还有一类人心态比较极端，他们坚定认为房价还要跌很多，甚至跌50%，还坚信就算跌到50%自己也不会买，很多是信了马云“房价如葱”的说法。在他们的逻辑里，房价涨了有人卖就是泡沫要破了要跌了，房价跌了还有人买，那些买的人都是接盘侠。但客观来说，我们操心的那些宏观条件，比如人口少了、房子多了没人买，就算你把这些逻辑全理清楚，等小孩长大了，旧房该拆的也会拆，库存这边开发商也不盖新房了，市场自我调节早就把价格调整完了。市场永远存在交易，房价涨了有人卖，跌了也有人买，有人抄底也有人置换，我们过的是自己的现实生活，条件满足的话，该抄底抄底，该置换就置换，一直原地纠结没有意义，结合自己的情况，不要太墨迹，该买就买该卖就卖。
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