上周南京二手房成交1521套,三类人该怎么动?

▲ 南京城市天际线意境图（AI生成，仅供参考）

周日中午，一个老客户来店里坐了半天，手里攥着手机问我："慕歌，这市场到底稳没稳？我看网上有人说要涨，有人说还得跌，我都不敢动了。"

我没急着回答，先给他倒杯水。做房产这些年，我越来越觉得，市场稳不稳，不能听一句话，得看数字怎么说话。刚好上周（8月11日-17日）南京网上房地产和贝壳的数据都出来了，今天就把这些数字拆开，讲清楚背后到底是什么意思，以及不同人现在该怎么动。

数据来源：南京网上房地产、贝壳南京站。注意两个口径：1521套是全市网签数据，162万/套是贝壳成交样本的套均总价，角度不同，但都指向同一个趋势——量没塌，价还在磨。

真相一：量稳了，但价没稳住。

1521套，环比只涨了0.1%，几乎可以忽略不计。但日均254套，低于近十周均值8.2%。这说明什么？说明成交量没有继续往下掉，但也没有明显反弹，属于"底部横盘"的状态。

但价格方面，贝壳套均总价162万，环比下降2.9%，成交均价17903元/㎡，环比下降1.7%。量在横，价在磨，这是很多城市现在的共同特征——买卖双方还在博弈，卖家愿意让一点，买家才敢进场。

真相二：刚需是绝对主力。

60-90㎡占比40.1%，90-120㎡占比25%，加起来65.1%。总价100万以内占39.5%，100-200万占34.1%，加起来73.6%。这就是当前南京二手房市场的基本面——不是豪宅在跑量，是普通家庭在买第一套或换一套稍微大点的。

我在店里也常遇到这种情况：客户预算就200万上下，问我能不能在主城买个两房或者小三房。答案是能，但得挑。鼓楼老破小、建邺早期商品房、栖霞和江宁的次新两房，都有机会。

真相三：板块分化越来越明显。

数据来源：贝壳南京站。鼓楼和建邺的套均总价差距不大，但鼓楼成交均价更高，说明鼓楼成交面积偏小、单价更硬；建邺套均总价更高，说明改善属性更强。

上周新房认购289套，成交434套，成交均价24998元/㎡。单看这个数字不算差，但把8月整体拉出来就清楚了：8月1日-17日，新房累计认购658套，环比下降34%；成交750套，环比下降15%。

新房比二手房冷，我觉得有三个原因：

第一，供应在收缩。8月不是传统的推盘旺季，很多开发商在等"金九银十"，所以新房供应明显减少。上周克而瑞数据显示，南京市区新房供应3.20万方，虽然环比涨了19.57%，但绝对量仍然偏低。

第二，改善客群在观望。现在南京新房主力是改善盘，总价动辄400万、500万往上。这部分客户不缺房，缺的是"确定感"。他们担心买了会不会跌、交付有没有风险，所以看得多、下得少。

第三，二手房在分流。同样预算，很多客户发现买二手房更踏实——现房、即买即住、议价空间大。这也是为什么二手房成交量是新房的3.8倍，这个格局已经持续很久了。

我跟客户聊天时常说一句话：判断市场，不要只看成交量，要看政策有没有弹药了。现在南京的政策工具箱，其实已经摆得很清楚了。

以旧换新1%贴息：今年3月20日到12月31日，卖旧买新可以享受贷款总额1%的贴息。全市总资金1亿元，先申先得。这个政策最大的好处是不设房源库、不限制先后顺序，全市新房都能选，比2025年灵活很多。

青年人才房票：大专3万、本科6万、硕士10万、博士15万。这是真金白银直接抵首付，而且还能和各区追加补贴叠加。截至3月初，全市已有3万多户申请，带动购房交易额超10亿。

公积金全省互通+代际互助：苏皖29个城市公积金都能在南京贷款，父母子女的公积金也能互相提取用于首付和还贷。这个政策对年轻家庭特别友好。

说完数据和政策，回到最实际的问题：不同类型的人，现在到底该不该动手？

A类：刚需首套，预算200万以内

可以看起来了。现在利率低、首付低、议价空间大，是近五年对刚需最友好的窗口之一。但记住三点：一是别追远大新，远郊新房看着便宜，流通性是硬伤；二是主城区的老破小未必不能买，关键看有没有地铁、有没有学区、有没有租金；三是二手房优先于新房，现房看得见摸得着，风险小。

B类：卖旧买新，预算400-800万

这是今年政策最照顾的一群人。以旧换新1%贴息+人才房票叠加，能省下一笔不小的钱。但要注意时间窗口：新房网签必须在2026年12月31日前完成，贴息总资金1亿元，先申先得。如果你确实有置换需求，别拖到年底，建议9-10月就把目标定下来。

C类：纯投资，想抄底等涨

我劝你冷静。现在的南京楼市，普涨时代已经过去了。除了河西中部、河西南、南部新城核心区、仙林湖部分稀缺低密产品，大部分房子都不具备短期投资价值。如果你不是长期持有、不是核心资产，买房投资的逻辑已经不成立了。

很多人在后台问我仙林湖。我在仙林湖做了五年，直接说结论：仙林湖是南京少有的"自住舒服、学区有底、价格已经挤过水分"的板块。

8月仙林湖二手房均价大概在2.1-2.4万/㎡，高科荣境、保利罗兰春天这类真改善相对抗跌，万达茂御湖仕家等高密度大盘还在阴跌。最近电建又拿下仙林湖G53地块，容积率1.5、限高35米，未来可能是第四代住宅洋房，对板块产品是一次升级。

我的建议：预算350-450万，可以重点看仙林湖次新三房；预算600万以上，等G53或看高科紫星堂这种低密产品。但别指望短期大涨，仙林湖的优势是稳，不是爆。

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