最近后台收到不少朋友在问昌平和海淀的房子，今天咱们就专门聊聊这两个区域——一个是北京新房成交的“扛把子”，一个是改善置业的“天花板”，近三个月都有不少新动静。
昌平：供应量大、上车门槛友好
昌平近期的热度，可以说是靠实打实的成交撑起来的。
北京城建·龙樾海序，绝对是今年上半年昌平乃至全北京的“现象级”选手。项目位于东小口板块，昌平、海淀、朝阳三区交汇处。5月16日开盘，截至7月中旬网签就已突破700套，到访客户超15000组——这数据放在当下的北京市场，确实挺能打。项目周边约600米就是西三旗万象汇，配套成熟，户型覆盖68-122㎡共8种选择，从刚需到改善都能覆盖。目前均价约55800元/㎡。
最近势头最猛的，当属北清润府。华润置地在昌平的首个“润府”系产品，8月8日开放样板间当天，到访量直接突破千组。售楼处那几天“从早到晚都在接待，几乎没有时间休息”，人气确实旺。
为什么这么火？一方面是产品力确实能打——75-128㎡的三至四居，大部分户型一梯两户，赠送率在昌平新盘里数一数二；另一方面是精装标准够诚意，蒸烤一体机、洗碗机、冰箱都含在交付里。项目8月15日刚取得预售证，市场预判开盘均价大概率在5万以内——对预算有限的北部刚需来说，算是个值得重点关注的上车盘。
建发·观堂府也是昌平南部的热门选项，位于南邵地铁站南约500米，均价47400元/㎡，在昌平新盘里价格门槛相对友好。户型110-186㎡，覆盖刚改到改善需求。
土拍方面，7月30日建发房产经过103轮竞价，以49.77亿元拿下昌平东小口地块，楼面价约3.6万元/㎡。这块地紧邻地铁8号线和13号线换乘站霍营站，未来入市后大概率又是一个热门盘。值得一提的是，这个楼面价比旁边的龙樾海序贵了4000多一平米，也意味着昌平南的上车门槛可能还会往上走。
海淀：高端改善的“神仙打架”
海淀的新房市场，可以用四个字概括：贵且热闹。
瑜海澐颂，应该是近三个月海淀关注度最高的新盘之一。项目位于上地板块，8月15日刚刚开放了98㎡和116㎡的美学样板间。规划30栋4-10层纯洋房，容积率仅2.2，总共719户。预估售价11-12万/㎡。
项目最大的亮点是阳台——南向赠送50cm弧形花池、北向赠送设备平台，得房率含赠送能达到82%-88%。有媒体形容“海淀老业主都实名慕了”。项目预计9月底开盘，关注海淀北改善置业的朋友可以多留意。
中建壹品·海宸元境，8月第2周海淀人气榜第一名。位于地铁6号线廖公庄站南约700米，均价83000元/㎡。上半年网签211套，位列海淀区成交套数榜首。项目北侧约600米规划配建一所九年一贯制学校，由“六小强”之一的师范大学附属中学教育集团承办——这个学区预期对海淀购房家庭来说确实很有吸引力。
中海·安澜北京，圆明园北的顶豪项目，均价155000元/㎡，在海淀属于价格天花板级别的存在。北京隅·海岄位于西四环宝山板块，均价85000元/㎡，比安澜北京亲民不少，适合预算在千万级别想在四环沿线改善的家庭。
土拍方面，8月12日海淀四季青地块经过130轮激烈竞价，最终由中国金茂以97.61亿元拿下，溢价率14.1%，住宅楼面价约8.8万元/㎡——一举夺得2026年北京总价与单价“双料地王”。地块紧邻地铁12号线四季青桥站，容积率1.6、限高25米，基本锁定为低密洋房产品。未来入市后，海淀又将多一个顶级豪宅项目。
昌平和海淀近三个月的楼市各有看点：昌平以量大、选择丰富取胜，从4万+/㎡的刚需盘到5万+/㎡的改善盘都有覆盖——龙樾海序已经用700多套网签证明了市场认可度，北清润府则是目前最值得关注的上车新盘；海淀则走高端路线，新盘均价普遍在8万/㎡以上，瑜海澐颂和海宸元境是近期热度最高的两个项目，四季青百亿地王也预示着海淀高端市场的持续火热。
如果你预算有限、想在北京北部上车，昌平的北清润府、建发·观堂府值得重点看看；如果预算充足、追求海淀的产业和教育资源，瑜海澐颂、海宸元境可以多关注，未来的金茂四季青项目也值得提前留意。
