深圳二手住宅买卖涉及哪些税费？政策更新频繁，一文理清征收标准
近几年房地产相关政策调整频繁，税费规则不断更新，很容易混淆。温故而知新，以备不时之需，今天我们重新梳理深圳二手住宅交易主要税费，文末附上计算方式与征收标准，有需要可以点赞收藏。
计算所有税费前，首先要确定过户价。
过户价有可能是买卖双方的实际成交价格；也有部分情况，因买方首付较高，双方另行约定价格，或是按照政府指导最低过户价进行申报，以此减少一部分税费。无论选择哪一个价格过户，所有税费均以过户价作为计算基数。
深圳二手住宅交易，核心主要有三大项税费：契税、个税、增值税。
一、契税（由买方承担）
契税只看买方购房套数情况，和卖方房屋状态无关，购买新房、二手房均需要缴纳。现行政策自2024年12月1日起执行：
1. 房屋面积小于140㎡：首套、二套房，按过户价的1%征收；
2. 房屋面积大于140㎡：首套房按过户价1.5%征收，二套房按过户价2%征收；
3. 第三套及以上住宅，契税统一按过户价3%征收。
提示：以上标准仅针对住宅。公寓、商铺、写字楼这类商业类物业，无论第几套，契税均为3%。
计算方式：契税＝过户价×对应税率
前置条件：若这套房屋交易产生增值税，则契税计税基数需要扣除增值税额，即：（过户价‑增值税额）×对应税率。
二、个人所得税（由卖方承担）
个税规则同样自2024年12月起执行标准，仅判断卖方条件：
“满五唯一”免征个税的判定，只看深圳市范围内的家庭住房，外地房产不计入判定条件。
- 房屋满5年，且为卖方家庭在深圳唯一住宅：免征个税；
- 任意一个条件不满足（不满5年、或者不是唯一住宅）：征收1%个税。
计算方式：个税＝过户价×1%；若产生增值税，则计税基数扣除增值税额：（过户价‑增值税额）×1%。
今年还有一项优惠政策：卖方出售房屋缴纳个税后，1年内重新购置住房，可以向税务机关申请退还本次交易所缴纳的个税。
三、增值税（由卖方承担）
增值税政策经历多次调整，大家常听到的“五改二”政策已有更新：
2024年12月起，增值税免征年限由5年调整为2年；
2026年1月1日起，增值税税率由5%下调至3%；
现行规则不再区分普通住宅、豪宅标准：
- 房屋购入已满2年：直接免征增值税；
- 房屋购入未满2年：需要缴纳增值税，税率3%。
增值税计算公式：过户价÷1.03×3%
另外还有城建维护税、教育附加费，以增值税额为基数，合计约为增值税额的0.6%；整体未满两年交易，增值税及附加综合略低于3.1%。
提示：只要交易产生增值税，契税、个税的计税基数都要扣除增值税额之后再计算。
补充说明
本文梳理的是个人之间普通住宅买卖的税费规则。
还有一些特殊场景，例如公司产权住宅交易、亲属之间房产转让等，对应的税费计算、减免政策更加复杂，日常交易当中遇到的频率较低，如果有需要可以私信进一步沟通。
下一期我们继续探讨买房相关的其他话题。
