第①步：看房+产权查档（最重要前置，很多人跳过）
✅做什么：
1. 实地看房，确认户型、漏水、物业、是否出租、学位是否被占用、户口是否在房子内
2. 去不动产登记中心查档：打印不动产登记资料查询结果，确认房屋：无查封、无冻结、产权人一致、抵押情况、是否有共有产权人。
⚠️韶关避坑提醒：
一定要核对房产证上全部产权人，夫妻共有房产，全部产权人都要到场签字，单方面签约后期合同无效。
第②步：谈价，签订二手房买卖合同，支付定金
✅做什么：
谈好总价、税费谁承担、过户时间、交房时间、户口迁出时间、家具家电留存清单、违约责任。
签订正式二手房买卖合同（中介居间合同/官方网签合同）。
👉定金：一般不超过总房价20%，转账留凭证，不要现金。
✍️合同务必写清楚三件事：
①户口迁出截止时间+逾期违约金
②学位是否占用
③交房预留尾款金额
第③步：贷款预审（商贷/公积金）｜韶关本地重点
韶关公积金贷款：先预审，再处理首付资金监管，不要盲目直接转首付给房东私人账户。
✅买方提交资料：征信报告、收入证明、银行流水、户口本、婚姻证明、房产资料。
银行/公积金中心做预审评估，出具贷款审批意见。
👉韶关支持【带抵押过户】：房子还在供，不用房东自己借钱结清，可以直接办理过户，减少赎楼风险，需要买卖双方+银行三方申请办理 。
第④步：资金监管（重中之重！韶关强烈建议走）
❗大坑：很多人直接把大额首付转到卖方私人银行卡，不做资金监管，出现查封、纠纷，钱很难追回。
✅操作：首付存入银行官方资金监管账户，不是转给房东个人。
过户完成之后，监管账户才会自动放款给卖方；过户失败，钱退回买方账户，双向保障买卖双方安全。
全款买房：同样建议房款走资金监管。
第⑤步：网签备案
买卖双方网签，防止一房多卖，后续缴税过户全部以网签合同为准。
第⑥步：缴税+不动产过户（武江/浈江不动产登记中心）
双方到场，携带身份证、不动产权证、网签合同、监管凭证、婚姻材料。
缴纳：契税、个税、增值税（不满2年增值税高）等税费，拿到完税凭证，办理产权转移过户。
过户受理后，韶关一般1-3个工作日出新不动产权证。
第⑦步：抵押登记 + 银行/公积金放款
👉商贷：出新证后办理抵押登记，银行放款。
👉公积金贷款：抵押完成之后公积金中心放款，韶关公积金放款周期会比商贷稍慢，合同建议预留放款时间，避免卖方告你违约。
第⑧步：物业交割，交房（交易最后一关，不要忽略）
1. 现场验房，核对家具家电，确认房屋现状和合同一致
2. 结清：水费、电费、燃气费、物业费、停车费，全部结清
3. 物业更名，交接钥匙、门禁卡
4. 确认户口已经迁出
5. 确认无误，支付交房预留尾款，签署物业交割确认书，交易正式结束。
