澳洲房产快讯|8月19日:悉尼在跌,珀斯在涨

今天的澳洲楼市有两组方向相反的数字：悉尼和墨尔本还在往下走，珀斯、布里斯班和阿德莱德的年度涨幅仍是两位数。以下是2026年8月19日的要点。

澳联储连续第二次维持利率不变

澳联储在2026年8月11日的会议上一致决定，将现金利率维持在4.35%，这是继7月之后连续第二次按兵不动（澳洲储备银行货币政策决议，2026年8月11日）。行长Michele Bullock表示通胀仍然偏高，理事会需要看到更多进展，并保留在必要时继续加息的可能。需要提醒的是，澳联储在2026年是加过息的，官方目前没有给出任何降息时间表。

对中国买家意味着什么

澳洲的贷款成本在可预见的时间里不会变便宜。做预算时请以4.35%这个水平往下推算，不要按「马上降息」的假设来测算月供。

二手房禁令延续到2029年

外国人（包括持学生签证和482工作签证的临时居民）不得购买澳洲二手住宅的临时禁令，已在2026-27财年预算中宣布延长至2029年6月30日（澳大利亚税务局／外国投资审查委员会）。少数例外仍然存在，主要针对能显著增加住房供应的项目，例如重建后净增至少20套住宅。这一条是已宣布并已有执行口径的措施；财政部另在检讨外资审批中「无实际效果的附加条件」，公众咨询预计从2026年8月开始，目前仍属咨询阶段，尚未成为法律。

对中国买家意味着什么

未来近三年，海外身份在澳洲能买的仍然只有新房和楼花。规则本身没有松动，正在动的只是审批附加条件的行政细节。

悉尼墨尔本在跌 珀斯还在涨

Cotality每日房价指数（2026年8月19日发布，数据截至8月18日）显示：悉尼指数235.66，季度下跌4.25%，年度下跌3.35%；墨尔本177.41，季度下跌3.50%，年度下跌3.75%。同期珀斯年度上涨19.19%，布里斯班（含黄金海岸）上涨12.16%，阿德莱德上涨9.91%。五大首府合计季度下跌2.85%，年度仍上涨2.69%。

对中国买家意味着什么

「澳洲房价」这四个字今年已经没有单一答案。同一个季度里，悉尼跌了4.25%，珀斯的年度涨幅接近20%。看数据一定要看到城市这一层。

悉尼公寓比独立屋抗跌

按Cotality截至2026年7月31日的月度指数：悉尼独立屋年度下跌2.49%、当月下跌1.69%，公寓年度只下跌0.60%、当月下跌0.77%；墨尔本独立屋年度下跌3.41%，公寓下跌1.46%。五大首府合计，独立屋年度仍上涨4.22%，公寓上涨2.83%。

对中国买家意味着什么

海外买家能买的正好是新房和公寓，而这一段的回撤明显小于独立屋。这不代表公寓「更值得买」，只说明本轮调整先压在高价独立屋上。

清盘率回到12周高点

Cotality最终清盘率显示，截至2026年8月9日当周，五大首府合计为51.4%，比前一周的48.9%上升2.5个百分点，是12周以来最高；悉尼51.5%（前一周45.6%），墨尔本56.8%（Real Estate Business报道，2026年8月14日）。截至8月16日当周的初步清盘率为56.5%，同样是12周新高，但拉动来自阿德莱德（上升15.1个百分点）、布里斯班（上升13.8个百分点）和堪培拉（上升14.1个百分点），悉尼和墨尔本反而分别回落1.4和3.4个百分点。该周的最终数字将在明天（8月20日）公布。

对中国买家意味着什么

拍卖场上的竞争在小首府回来了，在悉尼和墨尔本还没有。这两个城市目前更适合谈判议价，而不是在拍卖当天举牌。

两个中文说法需要澄清

第一，「澳洲马上降息」。事实是澳联储8月11日一致决定维持4.35%不变，并保留继续加息的可能，官方没有给出任何降息时间表。第二，「全澳房价全线下跌」。按Cotality截至7月31日的月度数据，珀斯当月上涨0.09%、年度上涨20.55%；阿德莱德年度上涨10.50%。下跌集中在悉尼和墨尔本，不是「全澳」。

对中国买家意味着什么

用「全澳」两个字做买卖决策，很容易在错的城市买入或错过。请把城市、月份和数据来源这三件事一起看。

一词一天：初步清盘率

周日看到的清盘率是「初步」（preliminary）数字，只统计当天已回报结果的拍卖；到周四补齐流拍、撤拍和迟报后，最终数字几乎总是更低。上一周就是例子：截至8月9日当周初步55.1%，最终51.4%，差了3.7个百分点。看到周日的高数字，先减掉三到五个点再判断。

一句话总结

悉尼墨尔本在跌、珀斯还在涨、利率不动、公寓比独立屋抗跌——这四件事同时成立，所以今年再用「澳洲房价」这一个数字讲话，基本已经没有意义。

资料来源

Cotality 每日房价指数（asx.json）2026年8月19日发布、数据截至8月18日；月度指数截至2026年7月31日。

Cotality 最终清盘率（截至2026年8月9日当周）与初步清盘率（截至2026年8月16日当周），经 Real Estate Business（2026年8月14日）及 MacroBusiness（2026年8月8日）报道。

澳洲储备银行货币政策决议 2026年8月11日；澳大利亚税务局／外国投资审查委员会：二手住宅禁令延长至2029年6月30日。

澳大利亚统计局发布日历：2026年7月就业数据于8月20日上午11:30（澳东时间）公布。

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