文︱张飞天 「维维说房」主编
在云启之江门口的德佑门店里，朋友信誓旦旦地跟中介小吴说：「千万不要客餐厅一体的大边套，现在住的就是这样的户型，采光有点太好了，这次置换想换换口味。」
结果小吴带他看完一套139方大边厅之后，他瞬间心动了，而且成为了当天看的所有房源里，心仪指数排名第一的房子。
因为云启之江这套大边厅，客餐厅全部都面江，虽然不在江岸线上，但是眼前是大片森林+江景+对岸城景，很辽阔很治愈。
所以说，哪有什么「绝对不要」，只不过是没遇到心动的。
但是他一下子没能下定决心，打算回家再商量商量。结果这房子等不及他商量，隔天就被人火速买走了。
我这个朋友，中意云启之江已经很久了，迟迟没能行动，就想等它价格稳一稳。眼看最近几个月，云启之江在二手房市场上销量越来越高，才终于让他有了行动力。
确实火，从3月份办出大证到7月份，短短几个月云启之江卖掉了七八十套房子，尤其近两个月，每月都有20多套的成交。
成交量大，跟楼盘体量大当然也有很大关系，毕竟整个云启之江可是有3000多套房子，光组团数量就有七个，相当于是七个小区的总合。
所以在它交付的时候，很多人觉得这下它的二手房一定是要踩踏了，尤其当年它在新房的时候还是超级红盘，中签率最低只有10%左右，这样的楼盘投资率不高才怪。
事实上，就连中介也是这么认为的：「我们自己也觉得挂牌量肯定特别大，所以你看我们这里，中介门店都开了有十家。」云启之江底商里的中介门店，确实特别多，光德佑就一眼看到了三家，有两家还并排开在了一起。带我们看房的小吴，当时还是专门要求从滨江核心区门店，调到这里来工作的：「当时想要在这里开门店，铺位全靠抢，因为云启之江楼盘大，但底商又特别少。」显然，他所在的门店就是没抢过别人，只拿到了最角落的位置。
但是怀着巨大的憧憬而来，结果却让他有点大跌眼镜：「挂牌量比我们最初想象的，低太多了，现在挂牌的只有一百来套。一个3000多户的小区，才挂了这么点房子。」
走进云启之江的园区，会看到很多房源都已经封包了阳台，估计都是自住的所以才包阳台，不过倒是并没有特别影响颜值。
「房源少，门店多，竞争压力大，只能拼服务了，不过这里比很多走不动的板块，已经要好很多了，起码看房的人不少，我们现在一个星期每个人都要带看一二十组有的，三月份到现在光带看就有上万组了。」不管有没有夸大的成分，但成交量大的背后，肯定是有海量带看量在支撑的。
那么进入二手房市场之后，云启之江卖得最好的，是什么户型？
成交最多的是139方四房，这在贝壳的成交房源里面，占了将近四成之多——目前云启之江绝大多数的成交量，都是在贝壳平台上成交的。
它的成交量大，一是挂牌多，目前是整个云启之江挂牌量最大的就是130多方；二是户型也不错，而且户型格局还丰富，有三房朝南的大边厅，也有四开间朝南的中间套，跟着中介看了一圈房子之后，就已经晕头转向，既分不清七个组团「云望、云舒、云笙、云岚、云景、云潮、云和」到底谁是谁，也记不清139方D1、D2、D3户型到底是对应哪一款……两者一组合，更是云里雾里，总感觉啥都看了，又啥都没记住，很有种小时候考前抱佛脚的迷茫。
其次受欢迎的，是103方的三房，打的也是一个低总价的优势：「103方的总价，基本在400万左右，具体还是要看楼层看房源。」
相对当初3.75万/方的新房价格，这个二手房价谈不上赚，但也没怎么破。
「反而是像199方这样的大户型，要稍微亏一点。」小吴边说边找出了一套199方的挂牌房源给我们看：「你看这套，楼层很好，房东挂了768万带车位，但他买进的新房价格是798万。不过这个户型挂牌的也少，目前总共就挂了28套，基本都是自住的。」
交付之后，虽然云启之江自身没形成踩踏效果，但对周边二手房，还是造成了压力的：「云启之江交付之前，像珊瑚世纪这样的楼盘关注度很高，因为周边也没什么比它新的房子。但是现在关注度下来了，价格也下来了，像这套145方挂牌价580来万，这在以前是不可能的，在云启之江交付前，珊瑚世纪的106方房东基本要价在480左右，145方都在630万以上。」
自己卖得好，还对周边楼盘造成了虹吸压力，主要还是性价比逻辑，云启之江就是太全面了，显得性价比很高——
第一，总价可控，房子又新，户型也好。
400万左右能拿下103方，五六百万可以买到139方四房。像我们朋友看中的那套139方江景房，最后是580多万成交的，还带车位。
如果预算能拉到七八百万，那就能住得相当舒服了，能住上200方的大五房，园区虽然不像现在的新楼盘上天入地的立体，但该有的也都有，只要体量还可以的组团，走在园区里的感觉还是挺好的。
第二，位置很中心，配套特齐全。
家楼下有两个地铁站，解决了楼盘大总有组团到地铁站太远的问题；要名校有保俶塔九年一贯制，那也是西湖区响当当的了；博物馆浙一围在边上，最近特别火的兽首展，你走路过去就能看。
「以后地下跟银泰也会打通的，逛商场就特别方便了。」中介小吴一说到这一点，我们的朋友兴头就更大了，对家里有低幼娃的家庭来说，无缝溜达商场确实是一件美事，尤其是这样的夏天，既不用晒太阳就能遛了娃，还顺带省了点空调费。
四六百万的总价，在主城区要买这么全面又方便的楼盘，房子还要够新，云启之江还是相当有竞争力的。
朋友对于跟那套江景房失之交臂，还找了个借口安慰自己：「以后江景也不一定好，因为望出去的江边就是蚂蚁退掉的地，以后肯定还是要造房子的，而且贴在边上的恒大，确实也不美。」
因为中介小吴跟他说，蚂蚁退掉的那块地，很快就要有动静了：「下半年可能就会有消息，基本是商业落定了，万一华润拿了那就是一个万象城，奢侈品店什么的都开起来，那可就很高端了。」
我们一听这话，连连摇手：「奢侈品不至于不至于。」
但是小吴相当有信心：「可别小看我们之江，我们这里消费力很强的。」
他还给我们看了下云启之江现在的租金，139方以上的户型月租金得要大几千上万的：「关键还租不到，我手上有好几个租客想租这里呢，但是没房子啊，基本上房东都还是以卖为主。」
3000多户的超级大盘，挂牌量没有想象中的多，竟然连出租房源也不多，反而衬得楼下那得靠两只手才能数得过来的中介门店，更密集了。
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
