70城房价大揭秘!一线二手房连涨5个月,商业地产将何去何从?

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本日核心判断

今天三条看似独立的新闻拼在一起，指向一个正在成型的判断：中国商业地产正在从"止跌"进入"分化筑底"的新阶段。

统计局刚出炉的7月房价数据显示，一线城市二手房价格已连续5个月环比上涨，同比降幅持续收窄——住宅市场正在率先触底。与此同时，商业不动产REITs受理规模突破850亿元，酒店型REIT破冰，7单产品产业方集体增持——资本端对商业存量资产的信心正在重建。品牌端更直接：被视为lululemon头号劲敌的ALO入华1分钟破千万，Vuori华南首店落地深圳，沃尔玛深圳第20家社区店开业——消费品牌用开店投票深圳。

住宅筑底、资本进场、品牌押注——三条线索交汇，核心城市的商业地产正在完成从"止血"到"造血"的关键切换。

国家统计局8月17日发布7月70城房价数据。一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，但结构分化明显：上海上涨0.2%，深圳上涨0.2%，广州上涨0.1%，北京下降0.3%。二手房更为积极——一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，已连续5个月保持环比上涨态势，其中广州涨幅0.4%领跑，上海涨0.3%，深圳涨0.2%。

同比维度，一线新房价格下降1.1%，降幅较上月收窄0.2个百分点；一线二手房同比下降3.7%，降幅大幅收窄1.2个百分点，释放更为明确的企稳信号。70城中，新房环比上涨或持平城市有23个，比上月增加2个。

宏观数据层面，前7月全国房地产开发投资43009亿元，新建商品房销售额42718亿元。1-7月全国二手房网签面积48218万平方米，同比增长10.2%——二手交易量持续跑赢新房。

土拍端同步升温。财联社今日报道，海口长秀片区地块经207轮竞价成交，溢价率27.52%。今年以来北上广深、海口、杭州等城市高溢价成交成为常态。北京东城宝华里4幅商服地挂牌起始价合计33亿元，保利32.7亿元竞得东莞CBD宅地（楼面价22936元/平方米），深圳香蜜湖旧改京融府规划公布。

据央广网/证券日报8月18日报道，截至8月17日，沪深交易所累计受理25只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模超850亿元。首批4只产品于5月上市，合计募集资金约203亿元，发行溢价率6.3%至10%。第二批4只已完成询价，预计募集资金约92亿元，首年分派率4.1%至6.0%。底层资产为奥特莱斯的REITs产品上市后表现较好。

产品创新方面，华泰华住安住REIT于8月17日正式获证监会批复，成为深交所首单酒店型商业不动产REIT。底层资产包含广州天河CBD寰城海航广场内的美居酒店与全季酒店（共42774平方米），以及上海江桥万达旁桔子水晶酒店（13295平方米），合计1044间客房，整体估值14.94亿元。两处物业均为2022年全新开业的成熟运营酒店。

更值得关注的信号来自产业方。据21世纪经济报道，年内沪市已有7单公募REITs项目披露增持计划，合计增持金额上限约4.3亿元。包括建信中关村REIT、招商科创REIT、汇添富上海地产商业REIT、中金唯品会商业REIT等，原始权益人及关联方以自有资金在二级市场增持，并同步承诺锁仓。

此外，华润有巢REIT于8月18日发布第二次分红公告，每10份派现0.2402元，可供分配金额约2276.7万元，分配比例99.9957%。

龙湖集团8月17日发布业绩预告，预计上半年归母净利润18亿至20亿元，运营及服务业务保持稳健增长。核心溢利0.5亿至1亿元，利润结构仍承压。但更值得关注的是：龙湖年内到期信用债已全部清零，四年累计压降有息负债近600亿元，核心资产一个未卖。惠誉已将龙湖评级方法论调整为"亚太房地产REIT"——从开发商到资产运营商的定位转换，正在被国际评级机构重新定义。

华住集团上半年总收入同比增长10.96%至131.17亿元，净利润24亿元。酒店行业景气度延续复苏态势，也为正在破冰的酒店型REITs提供了基本面的支撑。

天津劝业场——这座1928年开业、国内百货业唯一的全国重点文物保护单位——修缮进度已达95%，预计今年底重新开业。整体修缮遵循"修旧如故"原则，设计师赴天津市档案馆翻老图纸逐一复原。老厦恢复标志性的"八大天"演艺空间（含天华景戏院马蹄形栏杆和360度旋转舞台滑轮构件），新厦加装直径24米、拱高7米的玻璃穹顶。总建筑面积5.37万平方米，可出租面积约2万平方米。

招商策略从"招商引资"转为"选商提质"，定位"独有、少有、特有"，与周边恒隆、天河城错位发展。目前双签签约率超70%，意向商户达95%，天津首店和华北首店占比已达30%，目标提升至40%。时间表：8月底完成验收，9月商户进场装修，12月底前开业。

另一面是胖东来宣布关闭运营24年的许昌生活广场店，计划2026年12月关闭。这家店年利润过亿，并非因亏损退场。核心原因是2015年续租时与多个分散产权业主分别签约，后续续租中各家业主任意抬价，合作规则"变味"。

美国高端运动品牌ALO（爱洛）正式叩开中国大陆市场大门。8月12日天猫旗舰店开售仅1分钟，成交额突破1000万元，刷新天猫运动户外行业新品牌开店纪录。售价1150元的"赵露思同款"西裤售出超1万条，1750元德训鞋售出超3000双。ALO在深圳、北京、杭州已设立分公司，上海静安嘉里中心和北京三里屯太古里或为内地首批门店选址。品牌大中华区首店已落地香港尖沙咀K11 MUSEA，计划9月开业。

深圳方面，美国加州高端运动品牌Vuori华南首店正式进驻深圳罗湖万象城L4层，同步宣布第二家门店入驻深圳万象天地。沃尔玛深圳第20家社区店在福田御景华城开业（主品牌门店已从2020年的412家减至278家，社区店成为重启主品牌的关键业态）。光明山姆第6家店主体施工启动招标，投资4亿元。宜家今年第三家社区店在北京开业，计划未来两年新开超10家小型门店。

港铁锦上路站二期项目完成补地价逾23.74亿港元，每平方呎约1968元，为港铁持续推进车站上盖物业开发的又一动作。新田科技城原址换地申请涉及约34公顷，申请截止日期为2026年10月16日，标志着河套深港科技创新合作区配套建设进入实质推进阶段。

住宅市场方面，会德丰香港上水PARK SILICON首轮销售56伙，古洞北PALO SPRINGS首轮售出56伙套现近4.17亿港元。长实集团半山21 Borrett Road 1期4房连车位以1.5亿港元售出，高端市场保持活跃。华营建筑中标香港东涌公屋项目，合约金额约25亿港元。

高盛8月18日宣布以约4.1亿美元收购LCN Capital Partners，为自身增加约30亿美元商业不动产资产管理规模。LCN专注售后回租（sale-leaseback）和三重净租约（triple-net lease）交易，覆盖北美和欧洲的工业、办公、商业及企业定制物业，自成立以来旗舰基金年化净回报率约10.8%。交易结构为2.6亿美元预付，最高1.5亿美元附条件延期支付，约80%对价以高盛股票支付，预计2026年底完成交割。

高盛自2012年以来在房地产领域投资已超650亿美元，资产管理规模超4万亿美元，其中alternatives板块超7060亿美元。LCN团队将并入高盛资产管理的房地产部门。

与此同时，美国商业地产市场压力仍在。2026年约9300亿美元商业地产贷款到期，为过去二十年平均值的三倍。办公楼空置率维持19.4%历史高位，约五栋办公楼中就有一栋空置。商业地产按揭支持证券违约率攀升至7.29%。

截至8月19日，深圳各区法拍商业物业供给持续扩容。近期新增重点标的包括：

龙岗中心城宝钜商业大厦共计92套房产，深圳中院8月13日公告第一次拍卖，为近期规模较大的商业法拍标的

福田皇城广场大厦2102、2103两套办公物业，深圳中院8月14日公告一拍

罗湖华通大厦1305房，8月17日公告一拍

盐田佳兆业山海城家园一期多套房产，罗湖法院8月26日二拍

南山深圳湾科技生态园一区5栋D座3205，罗湖法院9月10日一拍

此前持续关注的龙岗布吉中心花园商铺233套批量挂牌、龙兴商业广场121宗标的、福田联合广场A栋多套二拍等均在持续中。恒大系标的继续入市。