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看瑞玛雲颂多少钱合理?二手房真降不动吗?

2026-08-20 22:10:15

看瑞玛雲颂多少钱合理?二手房真降不动吗?

卖房7年来我对于房价有几个感受：二手价格从未真正出现过理性对比定价，始终处于敲诈与被敲诈的循环之中；新房要想走量必须要有足够的与同档次二手房的对比度，价格和颜值本质缺一不可；投资客过多的楼盘房价既能涨到不合理又能更快降出性价比；不是没有投资客的房子都保值，还有两个必要前提就是要有足够的阶层对等的客群基数和可控的土地存量。

一、瑞玛雲颂这类新规房多少钱合理？

理解了以上逻辑，就可以进行一次大致的价值判断，但是今年的房子与之前不同，它叫做新规房，关于赠送面积、隔音效果、建筑工艺等内涵部分的提升到底如何用金钱量化，这个东西目前不可能有统一的标准，毕竟济南人还从未住过新规房，这对于购房者来说是个很大的优势，因为模糊化的概念很难直接加在房价里，加多了市场不会认账！所以在接下来的对比中，尽量用较低的金钱来量化提升。当然这里面有两个因素需要提前说清，这些是对于购房者不利的方面，就多说点钱。第一就是买新规房需要等3年入住，提前量化为10万租金。第二是提前还3年月供，量化为10万利息。但是这些又会在未来的二手房价里、交付后的长期居住体验里得到正面反馈（房龄和品质），所以也很难量化，姑且算10万吧！精神层面的东西就不做的量化了，有的人一点都等不了，宁愿被二手业主诈骗也必须买二手，比如雪山万科城131的成交价215万。

1、雲颂112和雪山万科114。

选取雪山万科城114的理由是，客群几乎一样，万科114的是济南目前价格表现最好的房子之一，目前成交价在180多万，但是注意这是一个不能走量的价格，偶尔买一套，新房还要兼顾走量，并且万科还是精装修姑且取值165万毛坯。雪山万科套内88平，瑞玛雲颂82平，展开对比。

这样算下来小高层1.7万了，有点高了，还是不算了，提供个思路吧，说一说为什么这么取值。电梯庭算5千一平，比储藏间用处大得多，这是一种质变的生活体验，5千不高。隔音取5万，之前沟通过一个魅力之城的客户，120平左右的房子，在牺牲本就不高的层高的基础上，在自己家的楼顶上做隔音还花了8万，现在是开发商上隔音棉、楼板加厚、共用墙分户墙加密、排水也有静音措施，对比新规前几乎不怎么隔音的房子，加5万属于合理。其它细节取值3万，层高增高、小区实用会所、户型、外立面的用料用材、纯人车分流的合理规划等等视觉和生活层次感的提升加3万不多。

确实很量化这个东西，大家参考下还是按照感觉来吧，对于购房者来说肯定是越便宜越好，对于价值和生活层面来和价值从层面来说，新规房远远好于次新优质二手房也是不争的事实，建议是理性研究买房，非理性看待开发商定价，施加点舆论压力。

参考今天几个涨价的二手房，其实价格也跟性价比无关、跟理性的价格对比也无关，更多的是因为庞大的阶层对等需求遇到了紧张的供需关系。解释一下，比如市场上一直存在200来左右的需求，这种需求每年在济南得有大几千个，他们大部分厌恶核心区大高层、老房子，不约而同的冲进了成熟郊区小高层，仅仅东部成熟郊区近5年每年小高层新房去化就有5千套以上，但是这样庞大的需求最近面对的却是急速减少的新房供应和较低的次新二手挂牌，所以很多二手卖出了在对比中几乎算诈骗似的价格。

现在结合上一篇文章中的土地盘点，成熟区域的土地存量，已经不可能长久的满足200万左右客群的产品需求，大华、瑞玛、海通、历控、阳光、中电建、千山这些房子就算在今年全部开出来也只有4000多套，并且这里面还有不适合刚需的港沟和部分大面积的房源。这波集中供应已经是未来成熟区域最大的一波供应，且估计1年左右就能结束战斗。这批成熟郊区小层已经成为在房价筑底过程之中率先上岸的房子，即便如雪山万科城这样完全不合理的价格，你想今天把它打下来着实有点困难，且扛过今明两年的新房压迫，大概率还是一条好汉，现在阻挡在这批房子面前的反而是阶层定位更高的房子，尤其是豪宅市场，什么时候走出泥潭还未可知，阶层定位决定了其房价的拥有上限门槛，所以你想买这样的房子投资几乎也是不可能的！

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