【申律案例】二手房定金纠纷,申律律师帮卖家守住定金

去年下半年，上海二手房市场行情不太好，卖家刘先生挂牌出售一套浦东内环附近的房子，挂牌价580万。挂了两个多月，终于有个买家来看房，双方谈好565万成交，买家当天就付了20万定金，签了居间协议，约定一个月内签正式的买卖合同。

没想到过了半个月，买家突然说不买了，理由是 "家里人不同意"，要求刘先生退还20万定金。

刘先生很生气，房子因为这个买家推掉了其他意向客户，现在市场价又跌了，买家说不买就不买，定金还想要回去？他找到我们，问这20万定金能不能不退。

申律律所的房产律师先看了双方签的居间协议，定金条款写得比较简单："买方支付定金20万元，若买方违约，定金不退；若卖方违约，双倍返还定金。"

买家那边的理由是：双方还没签正式的买卖合同，居间协议只是意向性的，定金应该退。而且买家还说，居间协议里有些条款和之前谈的不一样，他是被中介忽悠着签的。

我们分析了一下，这个案子的关键在于：居间协议里的定金，到底是 "立约定金" 还是 "违约定金"？

如果是立约定金（为了保证以后签正式合同而交的定金），那买家不签正式合同，定金确实可以不退。如果只是意向金，那可能要退。

我们仔细研究了居间协议的条款，发现这份协议虽然叫 "居间协议"，但里面已经约定了房屋总价、付款方式、过户时间、违约责任等主要条款，具备了买卖合同的主要内容。而且协议里明确写了 "定金"，不是 "意向金"。

我们认为，这份居间协议已经具备了房屋买卖合同的主要条款，买家支付的20万是定金，买家无故不买，属于违约，定金不退。

买家那边起诉到法院，要求退还20万定金。我们代理卖家应诉。

庭审中，买家的律师主张居间协议不是正式的买卖合同，只是预约合同，买家有权不签本约，定金应该退还。

我方律师从容反驳：这份居间协议已经包含了买卖合同的核心条款，双方对主要内容已经达成一致，不是简单的预约。而且协议里明确约定了定金罚则，买家因为自身原因不买，应当承担定金责任。

我们还提交了证据：因为买家不买，刘先生的房子多挂了三个月才卖掉，最后成交价是540万，比之前谈好的565万少了25万。买家的违约给卖家造成了实际损失，20万定金甚至不足以弥补损失。

法院审理后认为，双方签订的居间协议已具备房屋买卖合同的主要内容，合法有效。买家因自身原因拒绝继续履行，构成违约，应当承担定金责任。

最终判决：驳回买家的全部诉讼请求，20万定金归卖家刘先生所有。

刘先生拿到判决书的时候说，这口气总算出了，签了合同就得认账，不能说反悔就反悔。

二手房交易中，定金纠纷非常多。买家交了定金又不想买了，能不能退？这个问题不能一概而论，要看具体情况。

几种常见情况：

1.签了居间协议，交了定金，买家无故不买

这种情况一般定金不退。尤其是居间协议内容比较完整，具备买卖合同主要条款的，法院通常会支持卖家不退定金。

2.因为政策原因（比如限购、贷款批不下来）买不了

如果是不可归责于双方的原因导致合同无法履行，定金一般要退。比如签合同后出台新的限购政策，买家突然没资格了，这种情况不算违约。

3.卖家违约，不想卖了

买家可以要求双倍返还定金，或者要求赔偿房屋差价损失。

4.双方对正式合同的条款谈不拢

如果居间协议里没约定的条款，双方谈不拢，导致没签正式合同，这种情况一般不算违约，定金要退。

达夫律师友情提醒：签居间协议的时候，定金条款要写清楚，最好约定 "买方违约，定金不退；卖方违约，双倍返还定金"，不要写 "意向金"，意向金和定金的法律后果不一样。

也提醒买家：交定金之前想清楚，定金不是随便交的，交了又反悔，钱可能就打水漂了。