【普法小课堂】离婚房产分割全指南

  一、普通商品房（婚前、婚后全款/按揭）

1、婚前一方全款购房，登记在自己名下

属于婚前个人财产，离婚时另一方无权分割，不因婚姻存续时间长短自动转化为共同财产。

误区提醒：结婚多少年房子也不会“共有”。

2、婚前一方付首付、登记己方名下，婚后共同还贷

依据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条：双方优先协商；协商不成，房屋一般判归登记一方所有，剩余贷款由登记方自行偿还；另一方可以主张婚后共同还贷本金以及对应房屋增值部分的补偿，并非只返还还贷本金。

3、婚前买房，登记在双方名下/婚前全款婚后加名

属于一方对另一方的赠与，房屋变为夫妻共同财产。但不等于必然五五平分，法院会结合出资比例、婚姻时长、有无子女、双方贡献综合酌定分割比例，出资方通常会适当多分。

4、婚后全款购房

婚后夫妻共同出资，无论登记在夫妻一方还是双方名下，原则上属于夫妻共同财产，离婚一般均等分割。

5、婚后一方用婚前个人存款全款买房、登记本人名下

属于婚前财产的形式转化，仍然为个人财产；如果资金发生混同、使用共同资金补足差价，则差价及增值部分按共同财产处理。

二、父母出资购房

1.婚前父母出资为子女买房：

默认视为对自己子女单方赠与，属于子女婚前个人财产；父母明确赠与双方除外。

2.婚后一方父母全额出资购房：

有书面协议明确只赠与自己子女，属于个人财产；没有明确约定，司法实践一般推定赠与夫妻双方，属于共同财产。

3.婚后双方父母共同出资购房，无论登记在一方还是双方名下，按双方父母出资比例按份共有。

重要提示：父母出资尽量保留转账凭证；如果打算单方赠与，务必签署书面赠与协议，避免事后举证困难。

三、经济适用房（政策性保障住房）

经适房属于带有福利属性的限制交易房产，分割有两大关键点：

1.取得完全产权、满足上市过户条件：

法院可以直接处理房屋所有权，按照普通房产进行分割，一方取得房屋，向另一方折价补偿。

2.尚未达到限售年限、不具备上市交易条件：

法院一般不宜直接判决过户，仅可判决房屋由谁居住使用；待符合上市条件后，双方可另行起诉分割产权或者折价补偿。

实务当中，部分经适房指标来自一方单位福利，法院分割时也会适当考量指标福利来源。

四、拆迁安置房

安置房分割核心判断标准：被拆迁的原房屋权属。

1.被拆迁房屋属于一方婚前个人房产，拆迁之后取得安置房，属于个人财产的转化，安置房原则上归原产权人；如果拆迁政策按人口安置、新增了配偶安置面积，对应新增部分属于夫妻共同财产，另一方可以主张对应补偿款。

2.被拆迁房屋属于婚后夫妻共同房产，安置所得房屋属于夫妻共同财产，正常分割。

3.如果拆迁涉及其他家庭成员，安置房存在案外人份额，离婚案件中法院一般不予处理，需要先行分家析产。

五、房改房（单位福利公房）

房改房分割重点看两个要素：购房时间、是否使用双方工龄折扣。

1.一方婚前承租，婚后以夫妻共同财产购买，登记在一方名下，属于夫妻共同财产。

2.购买房改房时使用夫妻双方工龄折算优惠，即便由一方出资，工龄福利对应的财产价值属于共同权益，离婚时另一方有权主张补偿。

3.如果属于一方婚前已经完成房改、取得房产证，则属于个人财产。

六、按揭贷款房屋（房贷未还清）

很多人认为贷款没还清，法院不能分割房产，这是误区。

房贷没有结清，不影响法院判决房屋归属；判归一方所有的，由取得房产一方承担剩余按揭贷款，并向另一方支付折价补偿。

银行抵押权不受离婚判决影响；判决之后需要还清贷款解除抵押，方可办理过户手续。

七、小产权房（未取得不动产登记证书）

小产权房、尚未办证房产，因产权不清晰，法院一般不处理房屋所有权分割，仅可以根据实际情况判决由一方居住使用；待能够办理确权登记之后，双方另行主张分割产权。