北京二手房:同比,环比同上升

2026年以来北京二手房市场呈现“量先冲高、价后修复，同比环比同步向好”的明确态势，整体已从深度调整阶段进入企稳回升通道，结构性行情特征十分显著。

一、核心量价同比、环比关键数据

‌成交量维度‌：2026年1-7月北京二手住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，创下2021年以来同期新高；6月单月网签16618套，环比上涨约4%，同比增长约10%，已连续三个月领跑近五年同期水平。

‌价格维度‌：2026年8月北京二手房挂牌均价37317元/㎡，环比上月上涨0.51%，较去年同期上涨12%；核心学区房议价空间已从前期的10%收窄至3%-5%，7月北京二手房平均溢价空间为7.3%，今年以来整体保持平稳向好态势。

‌供需维度‌：7月末北京头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，较1月末的13.0万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力边际缓解，市场呈现“量先稳、价后稳”的筑底特征。

二、量价同步上升的核心驱动因素

‌政策端直接激活需求‌：2026年8月北京出台楼市新政，将非京籍家庭五环内购房社保年限由2年缩短至1年，大幅提升公积金贷款额度，取消父母赠与子女的购房资格核验，直接释放大量此前被限制的刚需和改善需求，带动带看量、成交量快速回升。

‌市场预期全面修复‌：挂牌量持续收缩，购房者对房价继续大幅下跌的担忧明显缓解，买卖双方预期同步改善，此前长期的“以价换量”阶段逐步收尾，业主不再主动大幅降价抛售，部分优质房源开始小幅上调挂牌价。

‌结构性行情支撑热度‌：昌平、丰台、通州等近郊刚需板块成为成交主力，二季度这三个区域共成交0.55万余套，占全市成交套数的46.31%；核心学区房、临铁次新房等优质资产流动性率先回暖，带动整体市场价格止跌回升。

三、后续走势预判

短期来看，叠加“金九银十”传统销售旺季，政策红利将进一步释放，后续3-6个月北京二手房月均成交量有望稳定在1.5万套以上，价格环比涨幅将维持在0.3%-0.6%的温和区间，不会出现大幅跳涨。

长期来看，市场将延续深度分化的“K型”走势，仅约20%的核心区优质房源具备持续保值增值属性，多数远郊非优质房源仍将以稳为主，不会出现普涨行情。

投资有风险，决策需谨慎，以上分析基于2026年8月公开市场数据，后续走势仍需结合政策落地节奏动态判断。