一、增值税（含城建税、教育费附加、地方教育附加）
适用场景：个人转让住房（买卖出售）；赠与、继承过户本身不征收增值税
基础法规
1. 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）
2. 《中华人民共和国增值税暂行条例》
3. 个人住房转让专项：财政部 税务总局公告2025年第17号
核心条款：
① 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；
② 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
征收率：3%
计算公式：增值税=含税转让价÷(1+3%)×3%
附加税费配套法规
1. 《中华人民共和国城市维护建设税法》
税率：市区7%；县城/建制镇5%；乡镇1%
计税依据：实际缴纳的增值税；增值税免征，城建税同步免征
2. 《征收教育费附加的暂行规定》：教育费附加 3%
3. 各省文件：地方教育附加 2%
4. 优惠：财政部 税务总局公告2023年第12号（六税两费）
2023.1.1—2027.12.31，自然人可享受城建税、教育费附加、地方教育附加减半征收
✅ 重要：房屋赠与、继承权属过户，不属于“销售不动产”，不产生增值税。
二、契税（重点区分：继承免征、直系赠与不免）
基础法规：《中华人民共和国契税法》（2021.9.1施行，主席令第五十二号）
第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（三）房屋买卖、赠与、互换。
第四条 土地使用权赠与、房屋赠与，计税依据为税务机关核定市场价格。
第三条 契税税率3%-5%；河北省住宅执行3%（赠与统一3%，买卖按套数面积优惠）
第六条（免征核心条款） 有下列情形之一的，免征契税：
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
✅ 关键解读：
1. 遗嘱继承（法定继承人）：免征契税
2. 直系亲属房屋赠与：不在免征范围，受赠人必须缴纳3%契税
3. 遗赠（给法定继承人以外人员）：受遗赠人缴纳3%契税
补充：个人买卖住房优惠政策（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第2号）
首套90㎡及以下1%；首套90㎡以上1.5%；二套90㎡及以下1%；二套90㎡以上2%；三套及以上3%
三、个人所得税（房产交易）
基础法规
1. 《中华人民共和国个人所得税法》第三条：财产转让所得，税率 20%
2. 《个人所得税法实施条例》
3. 赠与、继承房产转让专项：财税〔2009〕78号、国税发〔2006〕144号
核心规则：受赠、继承不动产再次转让，优先差额20%计税，一般不得直接核定1%
公式：应纳税所得额=转让收入 - 房屋原值 - 转让相关合理税费
4. 满五唯一免税政策：财税字〔1999〕278号
个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
5. 核定征收依据：国税发〔2007〕33号
无法提供房屋原值凭证，税务机关可核定征收（各地常见全额1%）
6. 直系赠与、继承过户本次免征个税依据：财税〔2009〕78号
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。
✅ 时间追溯规则：国税发〔2005〕172号
个人通过受赠、继承取得住房对外销售，购房时间可追溯原产权人契税缴纳/房屋登记时间。
四、土地增值税
基础法规
1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
2. 财税〔2008〕137号（住宅核心免税文件）
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
✅ 重点：
① 个人住宅：买卖、赠与、继承，均免征土地增值税
② 商铺、写字楼、车库等非住宅：不适用该免税，转让时正常征收土地增值税
五、印花税
基础法规
1. 《中华人民共和国印花税法》
2. 住房优惠：财税〔2008〕137号
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
✅ 重点区分：
1. 个人住宅：买卖、直系赠与、继承，免征印花税
2. 商业用房（商铺、公寓）：产权转移书据，按规定缴纳印花税
附表汇总（个人住宅三种过户税费速览｜河北）
过户方式 增值税及附加 契税 个税（过户当期） 土地增值税 印花税
法定继承（遗嘱继承） 免征 免征 免征 免征 免征
直系亲属赠与 免征 受赠方3% 免征 免征 免征
二手房买卖 满2年免征；不满2年约5.3% 1%/1.5%/2%/3%（按套数面积） 满五唯一免征，否则差额20%或核定1
