手握13亿抵债房产频频割肉甩卖,东方雨虹该跳出“被动接盘”怪圈

    摘要：作为防水材料龙头企业，东方雨虹因房企回款困难被动接收大量抵债房产，受限于自身缺乏商业地产运营能力，多数资产只能折价抛售，形成大额资产损失。

    本文站在商业资产运营视角，提出搭建专业化资产处置体系的解决方案，从源头选品、资产盘活、多元处置三个维度破解工抵资产困局。

    在防水行业，以房产抵扣工程款早已不是新鲜事。

    东方雨虹公告披露，公司处置北京密云40套商铺与办公物业，账面净值3627万余元资产，最终成交价格仅2065万元，单次处置直接造成1732万元损失，折价幅度达到43%。

    截至半年报数据，公司投资性房地产账面余额高达12.98亿元，其中绝大部分均为工程业务换来的抵债物业，包含大量商铺、车位、写字楼物业。

    企业本想以房产对冲坏账风险，现实却陷入尴尬处境：东方雨虹的核心优势在于防水材料研发、生产与工程服务，并非商业地产运营、不动产营销。

    面对大量抵入房产，既没有能力甄别资产优劣，也缺少招商、改造、市场定价的专业团队。

    多数物业拿到手后长期空置，背负物业费、税费等持有成本，等到报表压力增大，只能被动降价割肉变卖，落入“被动收房‑资产贬值‑低价甩卖‑利润受损”的恶性循环。

    想要扭转抵债资产持续失血的局面，核心思路是把专业的事交给专业的力量，成立或者聘请独立的商业资产处置公司，将管控节点前置到抵债谈判阶段，打通从接收到变现的全流程管理。

第一，源头把关，做好抵债资产选品筛查。

    在和房企进行债务协商、确认以房抵债之初，就让专业处置团队深度参与尽调评估。

    综合研判房产地段、业态属性、市场流通能力、产权是否存在瑕疵。

    对于优质公寓、临街成熟商铺可以纳入抵债范围。

    而对于远郊商铺、滞销车位这类流动性极差的资产，尽量拒绝接收或者压低抵入比例，优先争取现金回款，从根源减少不良资产入库。

第二，优质资产先盘活，再推向市场。

    摒弃“到手即挂牌甩卖”的简单处置模式。

    筛选留存的优质抵债物业，由专业团队完成基础装修改造，同步开展招商工作，引入商户入驻，把空置物业转化为带稳定租约的资产。

    带租约房产市场价值远高于空置毛坯房源，企业既可以长期持有获取租金现金流，也可以择机溢价对外转让，最大程度对冲资产折旧损耗，甚至实现资产增值。

第三，租售并举，搭建多元化退出渠道。

    不要被短期报表压力裹挟而被迫低价抛售。

    结合区域房地产行情灵活调整策略：市场向好优先出售快速回笼资金；行情低迷则以出租维持现金流。

    同时拓展大宗资产打包转让、渠道分销、上下游抵账等多种变现路径，缩短资产处置周期，降低资金沉淀成本。

    当然这套机制主要解决新增抵债资产风险，对于已经形成的十多亿存量包袱，更多只能稳步分步盘活。

    如今东方雨虹正在推进业务转型，零售、海外业务持续突破，但抵债房产减值压力持续拖累企业利润。

    主业增长固然重要，存量资产的风险管理同样不可忽视。

    只有跳出被动接盘的固有模式，建立专业化资产处置闭环，才能把被不动产套牢的资金释放，反哺核心主业高质量发展。

文末小结：

    工抵房产本身不是原罪，真正的风险在于非地产企业“被动接收+无能力运营+仓促甩卖”。

    把资产研判、运营盘活、市场处置交给专业机构，把管控关口前移，才是化解抵债资产损失的可行路径。