泰国房产篇 | 外国人在清迈买别墅,合法安全的持有方式,Sap-Ing-Sith,你知道吗?

近年来，越来越多的外国人选择在清迈购置别墅，但一直以来最大的难题就是：外国人不能直接拥有土地。传统方式要么通过泰国人代持、购买90年租赁权、成立公司持有。

清迈别墅持有的三种方式区别：

了解过清迈别墅的人，肯定都知道，外国人在泰国持有别墅的方式通常有三种：代持、购买90年租赁权、成立公司持有。

三种方式各有优劣，但都存在一定的法律风险和产权不明确的问题：

代持方式：找泰国人代持房产，必然存在信任风险。

租赁产权方式：90年租赁权虽然租赁期限长，但终究不是产权，不能转售、不能改造、无法继承。

成立公司持有：主要涉及到公司运营和管理，过程复杂且费用较高。成立公司起码需要十几万泰铢的手续费，每年交由律师事务所代为打理的费用最少需要两万泰铢。

90年180万泰铢，换算成人民币计算近40万。这还不能把一些不确定性的因素计算在内。

什么是 Sap-Ing-Sith（独立财产使用权）？

Sap-Ing-Sith 是泰国政府颁布的法律，明确允许外国人在土地办公室登记“独立财产使用权”，是有国家信用为背书的法律保障。

持有年限：最长90 年（分 3 个 30 年期）

在办理时会有两份文件：

红色国徽证书：由开发商代持，但无任何处置权，仅作为土地代持凭证。

蓝色国徽证书：购房者本人持有，拥有完整处置权，相当于中国的不动产证。

这意味着，外国人买别墅后，真正享有和泰国人几乎相同的使用权利。

为什么没被大范围推广？

虽然Sap-Ing-Sith 非常好，但目前推广范围有限，原因主要有三点：

1.开发商门槛极高

只有财务透明、规模大、资质稳定的开发商才有资格办理，清迈能做的极少。

2.开发商不愿意做

代持期间涉及的运营成本、后续买卖继承手续，开发商要持续配合，费力不讨好。

3.长期经营要求

政府对代持公司监管严格，需要有充足资产和长期稳定经营能力。

目前在清迈，明确具备办理 Sap-Ing-Sith（可理解为“买方登记使用权”）条件，并实际愿意办理的开发商，主要有 Ornsirin 和 Sansiri。两家公司均为泰国知名上市房企，财务及企业信息公开透明，品牌实力和市场认可度较高。

Sap-Ing-Sith的三大优势:

1.法律保障

由政府颁布，国家信用背书，拥有官方地契，合法合规。

2.权利平等

转让、继承、抵押、改造都没问题，几乎等同于泰国本地业主。

3.成本低廉

注册费用约20,000 泰铢

新地契办理约10,000 泰铢

杂费 9800泰铢

加上合同价格2% 的登记费

总成本远低于成立公司代持，每年也无需额外维护费用。

另外别墅的物业费通常比公寓更低，长期持有几乎零成本。

签约付款：购房者与开发商签约并付款后，房屋和土地将过户至开发商的帮助代持的全资子公司名下。

产权登记：购房者和代持公司一同前往土地厅完成产权登记，缴纳相关费用，获得Sap-Ing-Sith地契。

总结:

对于外国人来说，想在清迈买带土地的别墅，Sap-Ing-Sith是目前最稳妥、最省心、最划算的方式：

有法律保障

权利清晰

成本更低

当然，并非所有开发商都有资格操作，选择合格、信誉良好的开发商才是关键。

建议：如果你正在考虑在清迈置业，不妨先了解Sap-Ing-Sith 持有方式，为自己省下几十万成本，买得安心，住得放心。