1. 先定预算：月供尽量不超过家庭月收入40%，别把现金全砸首付，手里留3‑6个月应急资金。优先选总价，不要先看户型，预算卡死，避免越看越贵。
2. 看板块大于楼盘：优先地铁、学校、商业、公园齐全的成熟片区；新区看着新，兑现慢，自住慎赌规划。光明这边，靠近地铁+学校流通性更强。
3. 楼盘挑选顺序：物业＞楼龄＞朝向＞楼层＞户型。好物业决定以后居住体验和二手房溢价；楼龄尽量控制在15年内；南向＞东南＞西南，西晒尽量避开。楼层：避开底层潮湿蚊虫、顶楼漏水风险，中间段流通最好。
4. 户型避坑：优先方正、动静分区、南北通透。少选长条户型、暗卫、阳台挡采光、入户狭长浪费面积。三房两卫流通性远大于奇葩大四房。
5. 流通性思维：买房也要想着以后好不好卖。刚需优先三房两卫，不要一味追求超大平层和小众户型。同片区，刚需款永远更好出手。
6. 新房vs二手房
- 新房：小区新、户型新，但要等交付，周边配套不确定，有交付风险。
- 二手：配套现成、即买即住，看得见采光噪音，可谈价，但要查产权、抵押、漏水。
7. 最后三个原则：自住优先居住体验，兼顾流通；投资优先地段+地铁+学区；不要追网红盘，不要冲动上车。
