二手房过户核心是先核权、签好约、走监管、清税费、清户口、交物业、拿新证，每一步都要留痕，避免钱房两空。
一、过户前：先核权，再签约
产权核验（最关键）：查不动产权证原件，到不动产中心调档，确认无抵押、查封、冻结；共有产权需所有共有人书面同意；继承/婚内房要见继承公证、配偶同意出售声明。
合同与网签：签住建部门标准网签合同，锁定房源防一房多卖；条款写清成交价、付款节点、过户与交房日期、户口迁出期限、违约责任；不签阴阳合同。
资金监管：房款走官方/银行监管账户，见不动产权证再放尾款；不直接打给卖方或中介。
税费算清：提前确认契税、增值税、个税等谁承担、金额多少；留足预算，按规定缴纳，票据留存。
房屋与物业核查：实地验房（结构、面积、装修、私搭乱建）；查是否在租（买卖不破租赁）、物业费/水电燃气/供暖费是否结清；确认维修基金、学位/户口占用情况。
二、过户中：盯流程，控节点
亲自到场：买卖双方携身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、网签合同、监管协议等材料到场；不能到场需做正规委托公证。
时间卡死：合同明确“贷款批后X天过户、过户后X天放款、逾期按日付违约金（如总房款0.05%）、超期可解约”。
税费缴纳：按核价结果交税费，保留所有完税凭证，避免漏缴影响过户。
过户受理：提交材料审核通过后，领取受理回执，关注进度。
三、过户后：清交割，留证据
领证放款：拿到不动产权证后，通知监管方放尾款。
物业交割：结清水电燃气、供暖、物业费，办理更名；移交钥匙、门禁、购水/电/气卡、维修基金凭证。
户口迁出：确认原房主按期迁出户口，避免影响落户与学位；预留违约金条款。
证据留存：合同、网签单、监管协议、付款与完税凭证、交接单、聊天记录等，至少保存5年。
四、高频风险与避坑
产权陷阱：共有/继承/婚内房无完整同意书；有抵押/查封未解除→先解押解封，再交易。
资金风险：不走监管→必须走监管，见证放款。
合同模糊：无明确过户/交房/户口迁出时间、违约金→条款量化，不留模糊表述。
税费纠纷：未约定承担方→过户前核税并书面确认。
物业欠费：交房后被追讨→交割时查账单并结清。
