地产|政策“一次性给足”或将“尽可能缩短”市场调整:《求是》杂志特约评论员文章学习心得

▍2026年1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 。《求是》杂志是中国共产党中央委员会主办的机关刊物，是党中央指导全党全国工作的重要思想理论阵地。

▍文章认为，“房地产在国民经济中重要性下降”这一观点是偏颇的。

文章着力区分房地产企业模式转型和“房地产重要性下降”的不同。从国际比较角度，文章指出在城镇化率基本见顶的成熟市场经济国家，房地产业增加值占GDP比例仍然不低，年新建住宅套数也不低，并使用过去二十多年日韩两国的每千人年均新建住宅套数数据作为定量论据。文章从理论和实践层面，有力破除关于房地产重要性在长周期可能下降的迷思，指出稳定房地产市场对国民经济发展，对拉动上下游产业，带动就业，稳定居民关于社会财富增长预期至关重要。

▍文章承认当前市场面临挑战，也表达了对政策目标可以达成的坚定信心。

文章指出：“一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势……一些城市库存还比较高。”文章也坦言，传统房地产发展模式已经走到了尽头。但文章提出要以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动。

▍文章提到“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。

过去20年来，房地产市场的逆周期调节十分常见，推动房地产市场平稳高质量发展也一直都是重要政策目标。但在全党全国工作的重要思想理论阵地，强调房地产相关政策要一次性给足，不能采取添油战术，2026年是第一次。结合关于“尽可能缩短调整时间”的表述，我们认为这不仅表现出文章对政策目标可以达成的坚定信心，更表达了要从速实现这一目标的历史使命感和紧迫感。

▍文章列举了政策具体努力方向。

这些方向包括取消相关限制性措施，收购存量商品房，支持房企转型，深化住房公积金制度改革，鼓励REITs扩围，探索使用年限超期土地的出让金补缴机制，加强信息和舆论引导等政策措施。我们注意到，2025年12月底，财政部，税务总局联合发布政策，将不足两年住房对外销售的增值税率从5%下调到3%，减轻住房交易负担。证监会推出商业不动产REITs，助力盘活存量资产。我们相信，不同领域更多政策将有望很快形成合力，最大限度缩短房地产市场调整的时间。

▍房地产市场本身具备了止跌的基础，我们看好2026年房地产开发景气的回升。

房地产市场本身具备止跌基础，不仅来自于文章提到了，社会对品质住宅需求持续提升，城镇化率还有继续提升的空间等长期利好因素，也来自于居民存量房抛售意愿逐渐开始下降，全国新房在建面积较最高峰已经显著下降等短期积极因素。我们相信，一次性给足的政策将起到积极作用，房地产市场多项指标有望在2026年触底反弹。（详见《房地产行业2026年投资策略—资产负债表修复关键一年》2025-11-05）

▍风险因素：

房地产市场转变过程中，企业结构性分化的风险。正如文章指出，房地产企业应践行模式转变，向“产品-服务-运营”一体化升级。所以，如果企业不践行模式转型，不积极做好不动产资产的持有和运营，不积极探索好产品和好服务，反而停留在高周转时代的旧思维，一味铺摊子，求规模，则企业确实可能进一步陷入经营困境。文章甚至坦言，不排除个别（房地产）企业仍有破产重组的可能。

▍房地产相关产业的市值占资本市场市值比例，和中长期来看房地产业增加值占GDP的比重不相匹配，这意味着相关领域的长期市值成长还有较大潜力。

我们测算，当前房地产开发板块占A股整体市值仅约1%，即便算上房地产持有、运营、服务和建筑行业，即便纳入港股市场，房地产相关产业市值占中国资本市场总市值比例也远不及13%（2024年房地产和建筑业增加值占GDP比例）。从中长期来看，正如文章所指出，房地产在国民经济的重要性并不会下降。从投资角度，这意味着房地产业新旧模式转型之际，一批资产质量较优，运营服务能力较强，转型较为坚决，或者本身代表新发展方向的公司，市值还有广阔上升空间。不过，我们也认为房地产相关领域市值的提升，更来自于以资产为核心的另类权益投资载体大发展，即公募REITs（尤其是商业不动产REITs）, 机构间REITs等市场的大繁荣（而不只是上市房地产和建筑企业市值的提升）。