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尘埃落地,2026年新香洲二手房将会率先触底反弹

年底铂悦香山跌跌撞撞问世，香山湖壹号千呼万唤也出来了。尘埃落地，这两个新房似乎并没有抢到二手市场豪宅和学区房的奶酪，户型设计与价格体系，没有让存量买家欣喜若狂、疯狂抢购。

于是，近期新香洲二手房市场的豪宅又开始活跃了。相比新房，这些二手房的性价比摆在那里，得到了大家的认可。十二月份，我们成交了两套新香洲豪宅，一套是权英豪苑顶楼豪装226平508万，另一套是五洲花城二期147平461万，相信不少新香洲朋友刷到过这两套房的视频。

这两位买家，都看过铂悦香山和香山湖壹号的户型，购买权英豪苑的是圆了自己的复式梦，又能住宅自己喜欢的香山湖区域；另一个粉丝认为五洲花城二期无论是小区还是户型，147平都优于铂悦香山125平，无非就是楼龄旧了十年而已。从小区附近粉丝同行处得知，近期带看量大幅上升。

香山湖区域的另一个豪宅华发四季也开始被市场密切关注，一些粉丝们的观点：191平南北通透大平层，无论是从户型设计和景观的稀缺性，以及地段的优越性，都碾压了香山湖壹号的168、252平，也碾压同等总价区间的铂悦香山153平（六百多万）。

刚改房方面，新香洲的香山首府年底价格亲民到三万左右，尤其是到了交楼区前后，销量迅速提升。但有意思的是，旁边十来年楼龄的二手房金域华府97平四房，仍然有买家愿意318.8万购买，这个价格是略高于香山首府108平四房的价格区间，且少了香山首府的各种优惠大礼包。

这说明，新香洲经过了去年的大幅补跌后，其性价比已经得到了市场的认可。并且，市场已经开始趋于理性消费，不再盲目追求新房，而是理性地选择适合自己、自己喜欢的房子。

当然，还有一部分等等党，不到黄河不死心，非得等到五洲盛景园和名苑雅居开盘。从目前进度来看，名苑雅居已经封顶却迟迟不开盘，说明开发商不缺资金，不肯贱卖就等着政策春风到来；而五洲盛景园就更不会便宜，从五三的尾盘托底足以看出。

2025年初我先后写了《香山湖标杆豪宅——尚东领域的烦恼》，写过《香山湖片区年度悲喜明星珠光里程，请坐好扶稳！》等文章，对香山湖区域高价房表示担忧，一度引起读者不满，认为是“踩小区”。其实真正的踩踏是小区业主之间，因为中低价房子跌幅太大，想换房的买不起，受众面就大幅降低，只能降低价格套现。

可能有人会说，猪哥你去年初写过一篇《2025年，唐家半岛二手房的中年危机来了！》，预测华发珠海湾问世会给唐家半岛二手房致命打击，结果也确实如此，为什么今年香山湖壹号大量的新房问世，你反而对新香洲的二手房乐观了？

这是有质的区别。

珠海湾是第一个四代住宅，无人机概念引起了很多人的兴趣，包括唐家和市区在内许多人以旧换新期望获得保值，并不是当地刚性需求巨大。另外，开盘价在半岛当时所有的次新房价格区间，而半岛的存量房需求并不大，本身就是人口密度较低的区域。

现在，香山湖壹号并不比华发四季附近的二手房优越，户型也没有惊喜，但开盘价却大幅高于香山湖周边的二手房。受香山湖壹号预开盘影响，华发四季从2025年十月份开始就已经出现2字头，凤凰学区的御景龙湖两万八左右，五二也接近三万了。

相较于这些楼盘，香山湖壹号没有任何的优势，而新香洲是人口密度最大的区域、附加值最高的区域，需求巨大。未来一旦楼市企稳，新香洲将是率先反弹的区域，类似于2019-2021，新香洲涨了30%，市区其他区域很多原地踏步走。划重点：珠海的城市更新重头戏在新香洲！

今天下午，财联社一篇关于高盛对中国股市的预测疯传，高盛建议高配中国股票，预测未来两年涨幅分别为15-20%。猪哥也对中国经济持有非常乐观的态度，相信股市能走出长牛，年底写过一篇《中央经济工作会议解读：股票坚守两三年，房子苦守四五年！》。

许多微信群又嗨了，但猪哥郑重提示：股市永远只有10%的人赚钱，没有经历过顾海浮沉的朋友、心理承受能力差不能长线持有的朋友，千万不要踏足股市。每一轮牛市的到来，是房价的跟涨，而许多指望将首付翻番的人，都被突如其来的股灾将本金丢失。

股市上涨第一年，楼市的反应是止跌，但是因为不少业主想去股市搏一把，愿意便宜点快速套现，是捡漏的最好时机，有刚性需求和置换需求的朋友，2026年要开始关注楼市，蛰伏等漏出现。悄悄透露一下，现在大家看到的贝壳找房挂牌价，大都有5-10%的议价空间。

有买房卖房的朋友，不妨扫码添加猪哥哥微信，是时候找一个专业的置业顾问给你合理的建议了。买二手房，砍价能力令同行瞠目结舌；购买新房，议价能力让你喜出望外的。

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