2025年河西南二手房情况,有的小区挺猛...
点击上方 "键盘上的经济学" → 点击右上角 "···" → 点选 "设为星标★"
每天获取最新楼市、经济资讯。
我整理了下2025年，河西南的二手房成交情况，给大家看一下。河西这里中介比较成熟，也可以说灰色空间比较大，这里的每一套成交，哪怕你自己过户给自己，也会被中介第一时间知道，然后中介又会第一时间联系业主和经办人，问清楚价格。所以河西这里的成交数据，基本上是完整的，很少有遗漏，除非个别楼盘中介统一隐瞒不报。隐瞒不报主要源于豪宅，比如最近就有几套豪宅的成交，价格低到会严重影响中介业务，所以大家都选择了沉默。当然，更多时候是在豪宅上乱报价，我敢以屁股担保，河西这里豪宅的成交数据，基本8真2假，每家多报个100-200万很正常。河西南有20多个楼盘，具体每个小区有多少户，统计起来很麻烦。这个数据并不准，因为AI的来源也是别人的帖子，只要别人写错了，后面就都是错的。比如你们去搜河西南绿地海珀总户数，deepseek就直接胡说八道，还创造出了个三期，而有些AI会告诉你有3100户，因为网上确实有人发帖说3100户。。。房产局官网上都有数据，这是最准的，但又是最麻烦的。因为你要把每幢楼一套套加起来，还要扣掉车位、储藏室等等，实际操作极其繁琐，我试了几个之后就放弃了。不过凑合的说，10%也还好了，起码不会像AI那样差距巨大，所以这次我的统计使用了贝壳+部分楼盘房产局验证。总之呢，下面的数据，无论成交量，还是小区总套数，都不能做到100%准确，但也都能做到9成准，对于我们判断趋势，已经足够了。ps：个别刚交付的小区，成交量不足10套，没有统计学意义，我就没有写出来。从成交量来看，河西南成交最大的5个小区分别为：海峡城（145）、升龙天汇（105）、五矿（95）、佳兆业（90）、绿地（75）。从成交比例来看，换手率最多的是颐和铂湾（4.5%）、天鹅堡（4%），均超过4%，另外紫阙等多个楼盘也差不多，更多是数统计误差。不过要注意的事，确实有个别楼盘，换手率较低，不足3%。这些小区，你若诚心卖房，只要愿意挂小区最低价，就可以在2周内卖掉，这在今天弥足珍贵。像海峡城这种遥遥领先的一年145套，只要降价就一定有人买，算是给业主吃了颗定心丸。比如句容碧桂园，每天都有成交，但有什么用呢？房价还不是一直在跌，到今天就剩了2000多一平，依然没看到头。因为这个小区体量太大了，4万户业主，一大半都想卖房，但一天就卖几套，肯定是互相砸，你挂小区最低价了，我就挂的更低，于是价格一降再降。再比如桥北，天天成交也止不住下跌，就是因为总户数太多，砸盘太多了。所以我们引入了换手率的概念，也就是成交占小区总套数比例。一方面，正因为市场认可你的价格，所以才会有这么多套成交。另一方面，成交占比高，意味着你们小区已经应卖尽卖了，砸盘出逃的就少了，后面跌幅就少了。所以高换手率，代表着目前价格是合理的，是市场认可的，后面降价的幅度不会太大。比如老鹅和紫阙，虽然成交量不高，但换手率很高，说明他们的表现依然是十分优异的，目前成交价也得到了市场的认可，成交量低仅仅是因为总价太高，富人比打工人少的缘故。比如绿地，成交75套，换手率3.6%，对于一个起步122平，门槛远超星八客的楼盘来说，有这样的成交量与换手率，也是特别牛逼的。当然，这个图表还有个作用，就是统计出一些排名较低的小区，就此发现一些问题，但我不想写。。。。这世界上哪有什么流动性好坏，无非是价格高了还是低而已。所以不要中介思维，讲什么“流动性好坏”，“投住分离”。投住分离个鸡儿啊，你都不愿意住了，还指望谁来接盘。。。。所以上面那个表格，大家一定要结合起来看，找到那种成交量又大，换手率又高的楼盘，这种楼盘才是比较合理的。事实上，我应该再统计个表，就是租售比，用以佐证我的逻辑。不过也不用统计了，成交量与换手率都高的，租售比一定高，本质还是价格合理了。周一了，给自己打个广告，无论买房还是卖房，有兴趣的可以联系我。想帮卖房的，直接微信联系我就好了，不必浪费钱，我做帮卖至今不到2个月，已经卖掉5套房了，江北2套，河西2套，大校场1套。。。
