2025 年绿都澜湾二手房数据大揭秘!2026 年买房卖房攻略,看完少走 10 万弯路
- 2026-01-09 06:51:32
家人们！咱#绿都澜湾 2025 年二手房交易数据新鲜出炉，堪比 “楼市体检报告”—— 成交量像坐过山车，户型分化堪比 “学霸学渣差距”，不同园区有的 “香到抢”，有的 “挂半年没人问”！
作为蹲守#管南片区 的房产博主，我扒了整整 270套成交记录，从月度波动到户型偏好，从园区差异到装修溢价，把数据嚼碎了给你们讲明白。没有晦涩术语，全是大白话 + 硬数据，不管你是想上车捡漏，还是想卖房变现，这篇攻略都能让你避开坑、踩准点，2026 年买卖房子不慌不忙！
一、核心市场数据总览：3-6月份扎堆学区季，春节前为销售淡季
- 成交总量：全园区共成交 270 套，覆盖两房至五房户型，刚需户型是市场主力。
- 热门月份：3 月-5 月为成交小高峰，想卖房可重点把握这几个月。
二、分园区成交：樟园最热门，新苑体量小
划重点：
桂园、樟园、榕园合计成交145套，总占比达54%，是绿都澜湾的主力成交园区；其中樟园成交56套，占比约21%，榕园成交45套，占比17%，桂园成交44套，占比16%。
三、各户型分园区成交情况（单位：套）
划重点：
①#樟园作为销冠王，三房一卫成交极为突出-34套，占其总成交量的61%；
②# 榕园作为亚军，三房一卫是该园区主力成交户型；四房异军突起-成交量达17套，成交占比约34%（占整个绿都澜湾全年四房的成交量，全年50套成交）；
③#桂园 作为季军，刚需（三房一卫）和弱改善（三房两卫和四房）都有着相对不俗的表现，三房一卫占比其总成交量（44套）的43%，三房两卫占比34%，四房占比21%；
④#椿园 的成交主力集中在三房一卫和三房两卫；#樾园 和#枫园的成交主力集中在三房两卫户型；#梓园 集中在两房户型的成交；#新苑 仅6套三房双卫户型实现流通。
四、各园区分户型成交概况
1、两房：总成交32套，占总成交量的12%；全年成交价格区间在0.79-1.05万元/㎡
划重点：两房成交集中在梓园-10套，占比31%；其次为枫园和樾园，分别占比22%和19%；樟园占比16%。
划重点：从年初到年尾，整体降幅达22%，第四季度价格相对稳定。
2、三房一卫：该户型总成交97套，占总成交占比的36%；成交价区间在0.83-1.24万元/㎡
划重点：成交集中在樟园、榕园、桂园、椿园，其中樟园稳居榜首-34套，占比35%；榕园位居第二，占比22%；桂园第三，占比20%；
划重点：从年初到年尾，整体降幅达22%，第四季度整体呈现量价稳定——成交价在9000元左右，成交套数分别是10月份12套，11月份13套，12月份9套；
3、三房两卫：成交90套，占总成交量的33%；成交价格区间0.9-1.28万元/㎡
划重点：樾园成交名列前茅-20套，占比22%；枫园17套，占比19%；桂园17套，占比19%；椿园13套，占比14%
划重点：从年初到年尾，整体降幅约8%；第四季度价格相对稳定，成交均价约1.03万元/㎡，12月份成交量为10月份和11月份的总和；
4、四房：总成交50套，占总成交量的16%；成交价格区间在0.9-1.4万元/㎡
划重点：榕园成交量最为突出-17套，占比34%；其次樟园-12套，占比24%；桂园9套，占比18%；椿园6套，占比12%；大户型首选榕园，园区小而美可选椿园和樟园。
划重点：从年初到年尾，降幅约22%；第四季度量价相对稳定-月均成交4套，单价约9500元/㎡。
五、户型与装修成交特征：刚需主导，精装溢价明显
2025 年成交户型集中于三房类，装修对成交价格与周期的影响显著，市场需求呈现 “刚需化、品质化” 双重特征。
划重点：精装溢价显著：精装房均价较简装房/毛坯房溢价 8%-10%，精装房的去化速度也要比毛坯和简装快-卖1套毛坯房的时间可以卖1.13套精装，卖1套简装的时间可以卖2.88套精装，“拎包入住” 成为刚需快速决策的重要因素。
六、库存去化预警：基于截至 2025 年底挂牌数据（650 套），根据上文各户型的成交情况，计算各户型去化周期：
划重点：
①两房户型整体挂牌合计90套，占比14%，去化周期34个月，其中：桂园、枫园、梓园、椿园持有业主需及时关注市场，避免长期挂牌；整体两房非市场主流户型，去化压力偏大，如遇合适客户出价，可选择面谈；
②三房一卫整体挂牌232套，占比36%,去化周期29个月，其中去化压力主要集中在：樟园挂牌86套，去化周期长达30个月；桂园挂牌47套-去化达30个月，榕园挂牌49套-去化周期28个月，椿园挂牌33套-去化周期28个月；考虑出手的业主及时关注市场；
③三房两卫整体挂牌190套，占比29%，去化周期25个月，其中去化压力主要集中在：榕园挂牌24套-去化周期41个月，枫园挂牌52套-去化周期37个月，桂园挂牌35套-去化周期28个月，樾园挂牌43套-去化周期26个月；
④四房整体挂牌138套，占比21%，去化周期33个月，其中去化压力主要集中在：枫园13套-去化周期143个月，梓园9套-去化周期50个月，榕园60套-去化周期42个月，桂园28套-去化周期34个月；
⑤绿都澜湾各园区2024年1-12月成交情况汇总 参考24年的数据，2024年底整体澜湾二手房的挂牌数据是599套，2025年在年度去化了270套的基础上库存房源量达到650套，较去年底库存房源多51套（不含已去化数据）。
综上，两房和四房去化压力属于最大的，持有业主理性对待市场。
七、总结与买卖建议
2025 年绿都澜湾二手房市场的量价调整与格局分化，本质是供需匹配与价值回归的过程。各园区的流通性差异、户型的需求偏好、装修的溢价空间、房子本身的特殊性，共同构成了市场的核心逻辑。
对于市场参与者而言，无论是优化资产配置还是满足居住需求，清晰认知园区与户型的市场表现、客观看待价格与成交周期的关联，都是做出合理决策的基础。市场数据所呈现的规律，既为选择提供了参考，也反映了区域房产的真实价值逻辑。
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