2025年已经过去，楼市最新的数据已经出炉，根据克而瑞数据显示：
2025年全国二手房成交占比已经冲到45%，距离和新房 “平起平坐” 只剩一步之遥，
而成都、上海这些重点城市的二手房成交量更是直接把门槛拉高到23.2万套和25.4万套。
这说明当下的楼市基本面已经彻底改变，新的趋势已经出现，那就是二手房已经逐渐成为楼市成交主流。
大家都在说存量时代来了，但真的看懂这波趋势背后的逻辑了吗？
为什么大家突然都涌向二手房？
很多人觉得是政策推动，但我觉得核心是二手房实在是太便宜了！
2023年全国二手房占比才 37.1%，短短三年冲到近 50%，这种增速绝不是单一因素能驱动的。
真正的关键是价格越来越低，性价比越来越高，二手房以价换量我们已经说过很多次。
其次二手房的 “确定性” 也占很大一部分因素。
经历过部分新房项目停工、延期交付的风波后，买房人终于想明白：看得见的现房比画饼的规划更靠谱。
2026 年成都二手房成交里，5-10 年楼龄的次新房占比超六成，就是因为这些房子配套成熟、房屋质量可查，“所见即所得” 的优势太明显。
再加上1月1日实施的增值税新政，不满 2 年的房子税率从 5% 降到 3%，北上广深也纳入满 2 年免税范围，一套 500 万的房子交易能省近 10 万，直接激活了置换需求。
还有个容易被忽略的点：买房人彻底告别了 “追涨心态”。
2026 年重点 30 城二手房成交面积占比超 65%，上海、成都分别创下 25.4 万套、23.2 万套的新高，但这些成交里投资客占比不足 8%。
大家买房不再盯着 “能不能升值”，而是 “住得舒不舒服”，这种务实心态直接让二手房的流通性超越新房。
其次存量时代，三个隐藏的核心变化
1. 城市分化加剧，房子 “圈层效应” 凸显
这波二手房热潮里，最大的争议不是 “买不买”，而是 “买哪里”。
2026 年成都核心区高新区房价突破 2.4 万 /㎡，大源板块豪宅更是冲到 4 万 +/㎡，但远郊新繁板块二手房单价跌破 5000 元 /㎡，价差高达 5 倍以上。
这种分化不是个例，长三角、珠三角核心城市的优质二手房依然抗打，但人口流出的三四线城市，老破小已经出现 “有价无市” 的情况。
本质是存量市场里，房子的价值不再只看面积，更看 “圈层配套”——15 分钟生活圈、优质学区、完善医疗，这些硬指标才是流动性的关键。
2. 行业生态反转，开发商和中介的角色变了
以前是开发商盖什么大家买什么，现在是买房人要什么，行业就提供什么。
2026 年房企的年度规划里，华润、绿城都把 “产品力”“存量更新” 放在首位，远洋更是直接转型做城市更新，用 “外科手术式” 改造盘活老旧资产。
中介行业更是逆势崛起，2026 年市场规模预计达到 2.3 万亿元，其中二手房服务占比超 60%。
但变化是，中介不再是单纯的 “信息中介”，而是变成 “交易顾问”。
随着官方交易平台上线，虚假房源、捆绑收费被遏制，合规中介的核心价值变成了风险把控、贷款代办这些专业服务。
3. 政策逻辑转向，从 “土地依赖” 到 “运营赋能”
地方政府的心态也在变。2026 年住建部把城市更新列为重点任务，20 万亿资金投向老旧小区改造、地下管网升级这些 “存量提质” 领域。
这意味着城市发展不再靠卖地赚钱，而是靠盘活存量资产、收取交易税费。
广州小坪村旧改项目引入央企代建、银团资金监管，就是典型案例 —— 停滞多年的项目通过存量更新重新入市，既保障了民生，又激活了资产价值。
对买房人来说，这意味着未来房子的升值潜力，更多和城市运营能力挂钩，而非单纯的土地增值。
最后，对于打算买房的人来说，买房逻辑彻底改写，这三个原则一定要记牢
第一，锚定自住需求。存量市场里，流动性最好的永远是 “适配真实居住需求” 的房子。
90-110㎡的刚改户型、近地铁和学校的次新房，这些才是硬通货，那些只靠规划炒概念的远郊盘，坚决不能碰。
第二，警惕 “伪优质” 陷阱。不是所有二手房都值得买，要避开三个雷区：
人口流出城市的老破小、没有改造空间的老旧小区、配套兑现无望的边缘板块。
哪怕是城市更新项目，也要看是否纳入官方计划，有没有实质的配套升级。
第三，重视交易安全。2026 年虽然交易流程简化，但二手房涉及产权核验、资金监管等复杂环节。
自主交易一定要通过官方平台做房源核验，资金必须纳入监管账户；复杂交易建议找合规中介，签订合同前明确服务内容和收费标准。
说到底，二手房占比的飙升，本质是房地产市场从 “野蛮生长” 回归 “居住本质”。
2026 年的楼市，不再有普涨的神话，但优质的存量资产依然有价值。
买房人不用再焦虑 “要不要买”，而是要想清楚 “买什么、怎么买”，把自住需求放在首位，才能在存量时代选到真正靠谱的好房子。
