二手房买卖中有房产证就没问题吗？
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人
有房产证不代表房屋交易完全没有风险，房产证只是房屋所有权的初步证明，实践中还可能存在产权瑕疵、权利负担、主体资格缺陷等问题，直接影响交易安全。以下是核心风险点与核验要点：
有房产证仍可能存在的核心风险
一：房产证真实性/ 有效性瑕疵
1：伪造房产证：市面上存在伪造的不动产证书，仅凭肉眼难以分辨真伪。
2：房产证已失效：房屋已被撤销登记、注销登记（如拆迁公告发布后），但原房产证未收回。
3：证载信息与实际不符：房产证登记的房屋面积、户型、坐落与实际房屋不一致，可能因历史测绘误差导致。
二：产权存在权利负担或限制
1：抵押：房屋已办理抵押登记（如按揭贷款未还清），卖方未告知的，交易后抵押权人可主张优先受偿，买方可能“房钱两空”。
2：查封/ 冻结：房屋因卖方涉诉被法院查封，或因违规建设被行政机关限制交易，即便有房产证也无法办理过户。
3：居住权：《民法典》实施后，房屋可设立居住权，若居住权未注销，买方过户后也无权要求居住权人搬离。
4：共有产权未分割：房产证登记在一人名下，但实际为夫妻共同财产、家庭共有财产，卖方单独出售的，其他共有人可主张合同无效。
三：卖方主体资格缺陷
1：无权处分：卖方并非房产证登记的产权人，或仅为共有权人之一，未取得全部权利人同意。
2：代理手续瑕疵：卖方以“代理人” 身份签约，但未提供公证授权委托书，或委托书权限不明、已过期。
3：产权人行为能力受限：产权人是未成年人、精神病人等无/ 限制民事行为能力人，其监护人出售房屋未履行法定程序（如未成年人房屋需为其利益且经公证）。
四：房屋本身存在隐性问题
1违规改扩建：房产证登记面积小于实际面积，超出部分属于违建，无法办理过户，还可能被要求拆除并罚款。
2：土地性质受限：如房屋土地为划拨用地（常见于房改房、单位福利房），未补缴土地出让金的，无法上市交易；或土地使用权已到期且未续期。
3：历史遗留问题：如房屋涉及拆迁安置、继承未分割、一房多卖等，即便有房产证，也会引发权属纠纷。
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，盈科北京房地产与城市更新法律事务部主任，手机：15801392399。
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