今天是我们的新年特别策划——乘风2026，本期我们关注到的是杭州二手房市场，首先来回顾一下过去2025一些二手房关键数据。
据杭州贝壳研究院数据统计，2025年杭州二手房全年成交88456套，虽然比2024年的93632套减少了5.5%，不过仍然是近5年的第二高成交量，处于相对高位状态。
在成交价格方面，2024年二手住宅均价29151元/平米，2025年二手住宅均价28380元/平米，同比下跌约2.64%。
在成交房源总价段分布上，2025年成交总价在200万元以内的二手房，成交占比达到了47%，同比2024年上涨2.7%。另外，800万元以上房源占比达到3.8%，同比上涨0.4%。除此以外，200万元—800万元的各区间房源，占比都出现了不同幅度的下滑。而挂牌的二手房平均要等待249天才能成交。
在成交房源面积段方面，2025年90平方米以下房源成交占比达到50%，不过同比下跌3.7%。90平方米以上各个面积段则都出现上涨，尤其是90-120平方米这个区间，涨幅达到了1.8%。
2025年杭州二手房成交了近8.9万套，在过往几年这个数据算是一个怎么样的水准？杭州贝壳研究院院长上官剑表示：在2025年的上半年杭州二手房市场体现出了一个很好的情绪面，大家对未来的整个预期非常好，上半年的成交量占比来到了55.3%；
第二个就是房东卖房的意愿比较强，基本上每个月都有一万多套的新增挂牌量，房东想尽早的把房子卖出去，再加上市场持续以价换量，可以看到很多的刚需在这个时间节点也进场了，供给需求这一块得到了比较好的匹配；
第三个原因也和当前其实很多的改善特别是高端的改善群体，在过去一年表现非常的活跃，这些高端的优质次新房交付之后，带动了全年的成交量。
从月度的成交情况来看，全年月度成交最高峰是在3月达到了12413套，甚至是近五年的月度成交最高，随后就是一波“七连降”，月度成交逐渐走低，到了10月只有5934套，随后临近年末成交逐渐回暖，这过去一年月度成交起起落落伴随着市场哪些大事件？
上官剑表示，2025年整个市场呈现了一个高开到缓慢回落的过程，今年上半年伴随着更多的好地的推出之后，再到杭州新房限价的解除，不少开发商拿地也比较积极，这些因素使得购房需求得到了明显释放，在三月成交量达到了12000多套的水平，后期经历了学区房退潮、市场以价换量、客户的观望的情绪也越来越浓厚，导致整个成交量出现了“七连跌”。到四季度之后很多的刚需群体觉得价格到位了，加上个除了主城四个区推出了购房加消费券活动，所以在年末成交出现了小幅的回升，形成了一个翘尾的行情。
从全年二手房成交榜单来看，2025年共有24个小区的二手房成交量超过100套，其中有9个小区超过150套，2个小区超过200套。
排名前30的小区中，成交量最大的4个项目，单价都超过了40000元/平方米。申花的星瓒颂锦府是去年的全市冠军，一共收获了206套成交，均价47114元/平方米。一路之隔的杭曜置地中心成交200套排名第二，均价达到了47260元/平方米。
亚运村的桂冠东方和七堡的杨柳郡，分别以196套和188套位列第三和第四位，前者均价45524元/平方米，后者42335元/平方米。价格方面，有19个小区成交单价低于30000元/平方米，有14个低于20000元/平方米。有2个低于10000元/平方米，分别是青山湖的星汇花园和萧山浦阳的森与海。
今年的单盘成交榜单改善型房源占据了半壁江山，特别是申花板块成为了热门区域，星瓒颂锦一年甚至成交了206套二手房，换手率应该是超过了15%，是否说明申花板块是不是过去一年为数不多交付后出售还能盈利的楼盘？
上官剑表示，申花板块目前还是能够满足整个杭州西面的改善群体的需求，所以整体成交相对来说比较活跃。不管是星瓒颂锦府，还是杭曜置地中心还是馥香园，交付界面、楼盘品质都给很多的购房者留下了比较深刻的印象。此外，申花板块本身过去在较长一段时间之内，一二手价格倒挂价差比较大，市场还是处于以价换量的过程当中，购房者拥有的安全系数是比较高的。
另外，还有一类房源成为了今年的热点，就是像良渚板块的杜诗苑还有萧山南部卧城的江湘云庐这类回迁安置次新成为大家的一个新选择，在挑选这类房源中要注意哪些细节？
上官剑表示，在购买此类房源的时候，不单单在关注于价格的同时，还要注意一下它是否有完整的产权，有没有拿到“三证”，最主要的一点是越来越多的拆迁安置房跟现在商品房的品质越来越接近，甚至有些从外观的颜值还更高。第三个要关注小区的物业，如果你预期很高的话，这些小区可能没有很好的物业服务。
