这是大鹿的第767篇原创
今天大鹿带团队的伙伴们,一起在香港九龙的启德和港岛南看新房。
这事情的缘起,是由于上个月大鹿写了FC#122 着力稳定房地产市场,香港先行一步这篇文章之后,有不止一位读者,问到了大鹿这两个问题:
1、既然根据香港差饷署数据,香港房地产指数自2025年4月以来就开始触底回升,那香港目前的房屋市场,到底是个什么状况?有一手调研案例么?
2、香港房产的投资回报,究竟如何?和其他投资工具,如美元定存、港险储蓄保单相比,有何优劣势?
于是,本着对读者和客户负责,也同时服务团队的原则,大鹿在上月下旬的核心经理早会上,问询团队另外4位核心经理,要不要一起组织个香港看房团,先看一下在售的新房小区。
核心经理们的反响意外热烈,并建议把这个看房团拓展到自己团队的其他成员。于是,不到1天的时间,大鹿团队组成了一个20人的看房团。
从今天的看房现场反馈来看,差不多是今日各个楼盘接待的最大看房团了。
香港每年新增商品房供应量约2万套,新界、九龙启德等土地供应比较集中的地方,每个小区的套数约在800-1500套;港岛、九龙旧城区的新盘,通常整个项目只有一栋楼,100-300套左右。
因此,即使考虑到新盘的销售周期,大盘2年左右去化完成,小盘当年就会去化完成。
某个具体时点能看的在售新盘,也不过就十几个项目而已。
今天大鹿团队,在启德看了5个、在港岛南看了2个,如果加上大鹿自己在新界平时住的小区今年也开了2期,就算调研了8个新盘了。
几乎覆盖了一半的香港新盘量、覆盖了新界、九龙和港岛三个香港地域。
先说下总体印象:香港的新楼盘,因为更高的建安成本(含精装3-5万/平方米,内地约5000-8000元/平方米),和更长的建造周期(香港约5年,内地平均2.5年),香港楼盘的建造质量,和精装与建筑户型的打磨精细度,确实高于内地楼盘。
部品部件的品质,也非常过硬。比如门窗的隔音降噪、电梯的隔声隔振、入户门的密闭性、厨房厨电的数量与品牌质量等,都让人很满意。
香港商品房很重视会所的打造和运营,足不出户,运动、儿童活动、游泳、聚餐都能实现,价格实惠。
新界新盘价格约1万/呎(套内),合7万人民币/平,启德约2.5万/呎,海景3-3.5万/呎,合17-25万/平,港岛南3-3.5万/呎,21-25万/平。
一房一厅的毛租金收益约3.5%,两房接近3%,三房及以上2-2.5%。
物业费、差饷地租和所得税,要减掉0.5%收益。
是否值得投入,可以自行判断。
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