这是大鹿的第767篇原创

今天大鹿带团队的伙伴们，一起在香港九龙的启德和港岛南看新房。

这事情的缘起，是由于上个月大鹿写了FC#122 着力稳定房地产市场，香港先行一步这篇文章之后，有不止一位读者，问到了大鹿这两个问题：

1、既然根据香港差饷署数据，香港房地产指数自2025年4月以来就开始触底回升，那香港目前的房屋市场，到底是个什么状况？有一手调研案例么？

2、香港房产的投资回报，究竟如何？和其他投资工具，如美元定存、港险储蓄保单相比，有何优劣势？

于是，本着对读者和客户负责，也同时服务团队的原则，大鹿在上月下旬的核心经理早会上，问询团队另外4位核心经理，要不要一起组织个香港看房团，先看一下在售的新房小区。

核心经理们的反响意外热烈，并建议把这个看房团拓展到自己团队的其他成员。于是，不到1天的时间，大鹿团队组成了一个20人的看房团。

从今天的看房现场反馈来看，差不多是今日各个楼盘接待的最大看房团了。

香港每年新增商品房供应量约2万套，新界、九龙启德等土地供应比较集中的地方，每个小区的套数约在800-1500套；港岛、九龙旧城区的新盘，通常整个项目只有一栋楼，100-300套左右。

因此，即使考虑到新盘的销售周期，大盘2年左右去化完成，小盘当年就会去化完成。

某个具体时点能看的在售新盘，也不过就十几个项目而已。

今天大鹿团队，在启德看了5个、在港岛南看了2个，如果加上大鹿自己在新界平时住的小区今年也开了2期，就算调研了8个新盘了。

几乎覆盖了一半的香港新盘量、覆盖了新界、九龙和港岛三个香港地域。

先说下总体印象：香港的新楼盘，因为更高的建安成本（含精装3-5万/平方米，内地约5000-8000元/平方米），和更长的建造周期（香港约5年，内地平均2.5年），香港楼盘的建造质量，和精装与建筑户型的打磨精细度，确实高于内地楼盘。

部品部件的品质，也非常过硬。比如门窗的隔音降噪、电梯的隔声隔振、入户门的密闭性、厨房厨电的数量与品牌质量等，都让人很满意。

香港商品房很重视会所的打造和运营，足不出户，运动、儿童活动、游泳、聚餐都能实现，价格实惠。

新界新盘价格约1万/呎（套内），合7万人民币/平，启德约2.5万/呎，海景3-3.5万/呎，合17-25万/平，港岛南3-3.5万/呎，21-25万/平。

一房一厅的毛租金收益约3.5%，两房接近3%，三房及以上2-2.5%。

物业费、差饷地租和所得税，要减掉0.5%收益。

是否值得投入，可以自行判断。