地产退潮，文旅裸泳！未来文旅地产的模式还能行得通吗？
据中指研究院统计，2025年全年，国内300城出让各类用地，共获得约3.3万亿元收入，同比减少11.4%。其中，住宅用地出让收入同比下降10.7%，跌至约2.3万亿元，这个金额较2020年最高点下降约65.2%。
当失去地产这波潮水以后，文旅地产项目的故事越来越不好讲，地产业务的下滑甚至会把整个文旅项目乃至企业拉入泥淖。
其中最知名的莫过于华侨城集团，其“文旅+地产”的创新模式打造了世界之窗、锦绣中华、深圳欢乐谷等多个知名文旅项目，被业内视作文旅地产的标杆，其巅峰期停留在2021年，彼时华侨城集团的房地产业务收入达到了有史以来最高的589.61亿元，推动其营收迈入千亿门槛。
随着地产行业的没落，加之疫情对旅游市场的冲击，其“文旅+地产”双轮驱动模式变成了“双杀”模式，近年来陷入连续亏损的困境。从2022年至2024年，华侨城集团累计亏损超260亿元，且亏损幅度呈现波动性扩大的趋势，2025年前三季度业绩报告，其中净亏损43.67亿元，亏损同比扩大85.76%。
这一困境的根源离不开房地产业务的下滑，自2021年以后华侨城集团房地产收入便一路下降，2025年上半年，华侨城房地产业务营业收入30.76亿元，同比大幅下滑73.51%，占总营业收入的比重为27.18%。
日子不好过的并非只有华侨城集团，更多的文旅地产项目早已在地产退潮中爆雷、倒闭。
沿着太仓市浏河镇滨江大道一路向东，就能看到一片被铁皮围挡圈住的建筑群，欧式城堡的轮廓在荒草中若隐若现，这便是曾经被寄予厚望的太仓恒大童世界乐园。
2017年项目启动时，其负责人介绍该项目拟投资额约300亿元，项目建成后，预计年接待游客量超1000万人次，创造超两万个工作机会，贡献税收约10亿元，带动旅游产业消费约100亿元。
类似于太仓，恒大在海南、陕西、安徽、湖南等地布局了十余个恒大童世界项目，后续的故事大家都知道了，恒大倒了以后，恒大童世界没有迎来期待的“童话”，只有现实的烂尾，去年首个启动施工的长沙童世界项目被摆上了拍卖席，最终二拍环节由国资平台接手，这还算运气好的项目，至少有接盘方，更多的童世界都处于烂尾搁置状态。
安徽淮南志高文化科技动漫产业园，这个曾被寄予厚望的“百亿级”项目，规划占地3200亩，计划26个月建成运营，如今只剩下荒草和烂尾楼。开发商志高集团采用多园区资产相互抵押担保的“拆东墙补西墙”模式扩张，最终深陷债务危机，项目停摆。
文旅地产的野蛮生长，背后是资本的盲目逐利和监管的缺失。
在房地产行业上行期，文旅地产被视为新的利润增长点，大量资本涌入。开发商们为了快速获取利益，往往忽视项目的可行性和可持续性，盲目规划、过度开发。一些地方政府为了追求政绩和经济增长，对文旅地产项目大开绿灯，在土地出让、规划审批等环节缺乏严格把关，导致大量低质量、高风险的文旅地产项目上马。
早在2017年，发改委等四部门就提出“严控特色小镇房地产化倾向”，次年再次提出“严控主题公园地产化倾向，严控主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，要严防地方政府债务风险，要求地方量力而行，不得因主题公园建设增加地方政府债务。”
但并未降低地方政府以及企业对于文旅地产项目的投资热情。
文旅地产的野蛮生长，终究是错把风口当能力，将地产的红利误判为文旅的潜力。多数项目的文旅板块只是简单复制粘贴主题乐园、民俗小镇的模板，缺乏地域文化内核与创新体验，既无法吸引长期客流，也难以形成可持续的盈利模式，一旦地产销售端遇冷，资金链断裂便成为必然。
这种野蛮生长还留下了沉重的社会与资源成本。
从城市发展来看，大量烂尾的文旅项目不仅占用了宝贵的土地资源，还无法实现预期的税收与就业带动目标，反而可能因项目债务、民生纠纷陷入被动。从行业生态来看，频繁的爆雷与烂尾透支了消费者和投资者的信任，即便后续有真正优质的文旅项目出现，也需要花费更长时间重建市场信心。
文旅地产项目烂尾同样也波及普通人的生活，一些文旅项目在建设之初开发商大肆宣传，购买这里的房子，未来孩子就能在家门口畅玩世界级的主题乐园，享受高品质的教育。许多购房者被这样的宣传所吸引，纷纷掏空积蓄购房。
相对幸运的虽没等来文旅配套，但至少房子没烂尾，另外一部分购房者，不仅没有等到梦想中的乐园，还面临着房产贬值、无法交付等一系列问题。
说到底，文旅地产这四个字，重点从来都是文旅，而不是地产。房子只是载体，真正能让项目活下来的，是能不能持续做出好内容、能不能在日复一日地运营中让游客愿意一来再来。
这波潮水退去留下的烂摊子，留下了一个很现实的问题：现在地产行业自己都难保，销售疲软、资金链紧张，它还能给文旅赋能什么？
当初靠卖房反哺文旅运营的模式走不通了，那些还活着的项目，抛开地产销售，光靠门票、二消能不能养活自己？所谓文旅地产，是不是到了必须重新回答地产和文旅到底该怎么分、怎么合的时候了？
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