单看2025年，唐镇降幅是11.6%，而上海降幅是 22.8%。唐镇这么抗跌吗？为什么我们感觉价格降了很多呢？是成交结构导致的吗？
其实从去年的527到现在，也只过去了一年半。政策变化已经是非常大了。下面的表格展现了税费方面的变化。这些税费方面的变化大部分发生在 2024 年下半年。2025年也有三次。二是8月25日，取消外环外限购及不再区分首套二套利率，针对二星级新房，公积金可提可贷，限额还上浮15%。除了税费政策，其实更重要的、影响更深远的是那些制度性的政策、规范或法条。在这方面， 2025年可谓是非常重要的一年了。4月发布的住宅项目规范（5.1起实施），其中包括强制标准和鼓励标准。这个是从国家层面上确定了房子的下限，并鼓励有能力的高收入人群追求高标准的好生活。7月召开中央城市工作会议，这个会议从1949年建国到本会之前只召开了4次，这次是第5次。会议确定了今后十几年城市发展的大方向。7月上海也发布了，《上海市工程建设规范住宅设计标准（征求意见稿）》。很明显价格最高的时候供应量最大，然后二手房价格就开始下降。下面这个图表可以看看各区近几年的变化情况。这个图表说明除CAZ区域，大部分区和上海整体保持了一样的节奏。就是从2022年开始，供应量就直线下降。这和我们的体感是一样的。大家在看新房的过程中，是不是也会发现，浦东就没几个新盘了，和前几年相比，完全不一样。其实一个城市房价涨跌，和新房供应量关系很大。但这种影响一般是至少1年或者更长时间才能体现出来。加上国家和政府要求的是稳，所以大家经常不会感觉到它的力量。我们感受到的往往是邻居家的成交价。但事实上，邻居家的成交价只是结果，不是原因。新房的备案价是政府部门或者大地产公司根据各种专业数据，推导计算出来的，对于二手房是极好的参考标准。上面这个表格新房的成交均价，套均面积，套均价格，都在缓慢增涨。对于二手房，去除折旧，由于城市更新，地段升值，保持正常的上涨也是应该的。上海二手房挂牌最高时接近18万套。上半年，上海挂牌量还是居高不下，但是到了下半年。真的是直线下降。特别是12月，一个月下降了9千套。新房供应持续减少，二手房挂牌加速降低，房价还会跌吗？上海总体的网签有25.4万，去除车位和商住等，纯住宅也有22万套。成交价均价从最高5.29下降到4.08，降幅22.8%。也就是说500万的房子，年头卖和年尾卖理论上少卖114万。从各区的占比上看，每年各区都保持相对差不太多的份额。这也说明买家不会集中到某个区域去买房。随着时间推移，房价也总会被广大的购房者踩平。别的区域的降幅迟早会降临到本区。对于同一小区，其它户型的降幅也最终会覆盖到所有户型。对于买房者就要分析清楚，哪个区域或者哪个户型，价格还在高位，哪个户型的跌幅已经超过了均线。没降到位的可以再等等，超过均线的可以入手。对于超过均线降幅的户型，如果让它再降可能要等很久。因为对于某个小区的某种各户型，价格下跌往往不是按照每月等额去降，它是把势能积累到一定程度后，突然下降大几十万、甚至一二百万。这个饼图告诉我们，有44%的购房者选择了200万以下的房子。有3/4的购房者选择了400万以下的房子。从我们平时观察来看，400万以下大部分是首次购房。因为不管怎么说，我们希望劫富济贫也好，希望共同富裕也好，房价下跌就会让有房的人资产缩水，几十万、几百万的资产灰飞烟灭。仔细想想，对于有房的人来说，也不用讲什么家国情怀大局观，就单纯考虑自己。即使想小房子换大房子，房价下跌对他们也没有什么好处。从近几年价格段分布情况变化来看。200万以下上涨，200-400的在下降，其它变化不大。这说明上海二手房市场目前还不是以置换需求为主。而将来的置换需求肯定会越来越多，占比会越来越高。同样也说明选择上车的人越来越多了。三年下跌37.8%，200万以下比例上涨肯定做了贡献。因为200以下多是老破小，不仅总价低，单价也低，那就会从整体上拉低均价。反过来，可以推算对于同一个小区，降幅其实不会有37.8%这么多才对。其中70-110平和70以下，各占比40%左右。110平以上20%不到。下面这个图说明在二手房市场里面，近5年110平以下一直是绝对主力。因为前几年的90/70政策的原因，这几年建了太多的100平左右的房子。所以，110以下在未来至少5年内都仍将是二手房的绝对主力。中国目前的城镇化并没有结束，特别像美国60-70年代。这个时代的特征就是，大量的人群开始在走出市中心，到离城市中心并不太远的地方，以寻求更舒服的居住环境。最后发展出很多可与市中心媲美的卫星镇。也就是说，上海的各副中心会很有潜力。从这个图，我们可以看出，这几年人们在选择环线的问题上，并没有太大变化。如果说还能发现一点趋势的话，就是郊环以外缓慢减少，内中环缓慢上升，说明人民在向内迁移。这个我认为是应该的，郊环以外还是太远了。最后再发一下上海整体的季度均价走势。这个图总体说明几个问题。1、上海价格最高点出现在2022年-2023年。2023年Q1仍然是上海最高点。2、从2023Q1到2025Q4，价格从6.6到4.1，降幅达到了37.8%。这个降幅其实很重要。你会发现好多成交价都围绕着它展开，当然也要具体问题具体分析。对于买家来说，比如降幅超过37.8%，相对还是要保险一点儿。对于房东，如果您在降幅小于37.8%出手了，其实也差不多跑赢一半人了。唐镇挂牌情况和上海整体趋势差不多。挂牌量基本上回到了认房不认贷之前。下降也是从最近半年开始，迅速回落。以下成交情况统计的是唐镇核心区，不含王港、别墅、商住等。覆盖小区包括：
| 1、高品质商品房 | 大1，大2，浦发，仁恒，绿1，绿2，绿3 |
| 毕1，毕2，金爵，御樽，盛唐 |
| 3、动迁房 | 齐友，唐丰，培元，创新，鑫唐，东唐，金利，唐人，瀚盛，金唐，绿波，齐爱 |
总体看
唐镇虽然是外环外，成交总价明显高出上海总体很多，面积也更大。
这还不算四大别墅、毕加索别墅、御樽苑别墅、金大元。
成交总价最多的是400-600万，占比31%。这个价位段在上海总体只有11%。
其次是600-800万，占比18%，而这个价格段在上海整体占比是5%。
200万以下占比只有5%，而上海整体占了44%。
唐镇70-110平接近60%，而上海整体这个面积段是40%。
唐镇50平以下占比不到1%，而上海整体50平以下的有17%。
下面的表格是近几年总成交额，总成交面积，套均总价，套均面积。
这里就看出来了，唐镇的套均总价是559万，是要排进上海20%以内的。套均面积99平，也要排进全上海的30%以内。
年均价降幅并不大，只有 20.9%。
单看2025年，二手房的降幅是11.6%
样本数太小反映的趋势可能就会失真。按年度又反映不出市场情况。所以，对于板块和小区级别的房价走势，我更倾向于使用季度均价。
从季度价格曲线上看，2023Q1到2025Q4，降幅达到了28.1%。这个其实就比较接近上海的整体降幅了。又因为唐镇整体的房龄比较新，所以降幅理应小一些。这符合实际情况吗？感觉还是不对。
和上海整体均价受老破小影响一样。
唐镇应该也被成交结构影响了。
2023Q1动迁房成交为主，相对价格应该是偏低的。
而到了2025Q4则是以高品质商品房为主，所以成交价相对偏高的。
那就是说，实际上从2023Q1到2025Q4可能得降幅要大于28.1%。
只有分类来看看了，分别看每种类型的房子的均价走势。
高品质商品房从2023Q1（9.8）到2025Q4（6.7）足足降了34.7%。普通商品房从2023Q1（7.3）到2025Q4（4.7）降幅达到35.6%。动迁房从2023Q1（5.3）到2025Q4（3.3）降幅达到37.7%。
是的，这下就都全对了。
看来上海整体的37.8%是靠谱的。
看看2025年各小区表现
下面是各类型冠军：
总成交额：浦发，有4.29亿
成交面积：毕加索1期，有6635平方米
成交总量：毕加索1期，有75套
套均总价：绿城3期，有1433万
套均面积：绿城1期，有182平
成交单价：绿城3期，有8.8万
下面是唐镇2025年成交量前10的小区，以及它们2023和2024年的成交情况。
接下来，我会分析几个有代表性的小区和具体户型的价格趋势。这里做个预告，欢迎大家持续关注。
