有许多人盯着下跌的房价数据，暗自庆幸没有接盘，却完全没意识到自己正站在一场百年周期的中场位置。
今天要说的事情，可能会让很多人觉得不舒服，但我必须把真相讲出来，因为这关系到你未来二十年的财富走向。
请问你一个问题：你觉得现在的城市化走到哪一步了？
大多数人的答案是“差不多了”。高铁修到了县城，地铁覆盖了主城区，高速公路四通八达，这不就是城市化的标志吗？
表面看确实如此，但如果告诉你，从人口和财富的真实流动来看，我们现在的水平相当于美国1920年呢？
1840年的美国，90%的人都是农民，这个比例和咱们改革开放初期几乎一样。后来工业革命来了，纽约和芝加哥的工厂开始大量招工，农民们发现进城能赚到过去种地三倍的收入，于是开始往城里涌。到1910年，美国的城镇人口占比达到25%。有了工人，钢铁产量就上来了；钢铁多了，就修铁路；铁路通了之后，那些住在偏远地区的农民也能坐火车到大城市打工了。
咱们2021年的城市化率是64.7%，乍一看比美国当年高，但仔细对比会发现，两个国家在这个阶段的特征惊人相似：沿海发达、内陆落后，市中心拥挤、郊区空旷，几个超级大城市吸走了大部分人才和资金，小城市相对沉寂，房价高、交通堵这些城市病都一模一样。
但这只是美国城市化的第一阶段，后面还有第二阶段和第三阶段。
二战之后，美国成了全球工厂，赚得盆满钵满，有钱人和中产阶级大量出现。这些人开始嫌弃市中心的小公寓了，房地产商立刻反应过来，在纽约、洛杉矶的郊区建带花园的大房子，高价卖给这些富人。工作还在市中心怎么办？开车上下班呗。这又带动了汽车工业的爆发，形成了房地产和汽车的双引擎。到1970年，美国城镇人口占比达到73.6%，更重要的是，郊区人口第一次超过了市中心人口。
现在看看咱们的情况，绝大多数城市人口还在市中心，郊区基本是空置的。这说明什么？说明城市化的第二阶段刚刚拉开帷幕。
美国的第三阶段更有意思。1980年代，互联网产业腾飞，很多科技公司把总部搬到环境更好的郊区。与此同时，制造业外流到中国和东南亚，市中心的工厂纷纷关门，大量人口开始往郊区转移。这些郊区慢慢发展成精品小城，教育资源、医疗条件、商业配套甚至比市中心还好。今天，美国70%的中高收入人群都住在这种精品小城里，形成了三大都市圈：纽约为核心的大西洋都市圈，芝加哥为核心的五大湖都市圈，洛杉矶和旧金山为核心的太平洋都市圈。这三个都市圈容纳了美国一半的人口，创造了超过80%的财富。
明白了吗？城市化不是简单的农民进城，而是一个持续演化的过程。现在说城市化到顶，就像在1920年说美国人已经够多了一样可笑。
说第二个普遍存在的误解：房子已经够住了。
数据显示，截至2024年，城镇人均住房1.1套。这个数字对应美国哪一年？1960年。那一年，美国人刚刚实现户均一套房，但问题也随之而来。很多人住进去之后发现，房子虽然有了，但质量不行，隔音差、采光差、面积小、配套差。于是从1960年开始，美国不但没有减少建房，反而建得更猛了，只不过重点从市中心转到了郊区。
为什么？因为有钱人想住大房子、想住好房子，他们不在乎多开20分钟车，但很在乎能不能有个花园、能不能让孩子在院子里玩耍。
有人会说，郊区的地段不好啊。这就错了，地段从来不是固定的地理概念，而是动态的财富概念。有钱人聚集的地方，好学校就会去，好医院就会去，好商场也会跟着去。现在美国最顶尖的私立学校，很多都不在曼哈顿，而在郊区的精品小城。
咱们现在也出现这个苗头了。大城市中心城区的保障房越来越多，配套设施和商品房一样，但价格便宜，房子还更新。反观那些老小区，就算改造也只是表面功夫，刷刷墙、种种树，很少见到真正的管道更新或者加装电梯。高层住宅的改造成本太高了，未来大概率会有越来越多的人搬到大城市近郊的洋房或者别墅里去。
这意味着什么？意味着虽然房子的总量够了，但好房子、大房子会越来越稀缺。注意，我说的是北京、上海、深圳、杭州、成都这些核心城市的近郊，不是随便哪个城市的郊区。
今年上半年，前十大城市的土地出让金额占了全国一半以上，成交的地块大多是密度低但位置稍微远的那种。这不是偶然，而是趋势的开端。
第三个误解：靠政策救不了房价。
2008年，美国次贷危机爆发，房价从高点跌了30%，比现在的情况严重多了。而且美国人买房的首付只要10%到20%，咱们在2020年之前首付普遍要30%到50%。换句话说，美国当时面临的房地产风险是咱们的好几倍。
美国政府怎么应对的？2008年8月，房价跌了10%，立刻启动全面救市。第一步，砸7000亿美元救银行，防止金融系统崩盘；第二步，疯狂降息，把基准利率几乎降到零；第三步，直接救助那些还不上房贷的购房者，允许他们延长还款期限、降低月供压力；第四步，通过减税和补贴刺激消费，同时增加财政支出搞基础设施建设。
结果怎么样？三年时间，美国房价就稳住了，2012年开始触底反弹，之后一路上涨到现在，多次创下历史新高。
现在看看咱们在做什么？是不是给大型商业银行注资了？首批5000亿已经到位。是不是也降息了？存款利率连1%都不到。是不是很多银行也在跟还款困难的客户协商延期？是不是也在搞消费补贴和新基建？四个大招基本照搬。
既然美国能成功，为什么咱们不能？
很多人看不清这一点，是因为他们只盯着眼前的价格波动，没有看到背后的长期逻辑。房地产从来不是简单的供需问题，而是经济发展、人口流动、财富积累的综合结果。
咱们用四十年走完了美国八十年的工业化道路，但城市化才走了一半，后面的城市群、都市圈大戏还没开始。富人和中产阶级对好房子的需求才刚刚萌芽，政策工具箱里的大招也才刚拿出来用。
未来会发生什么？一二线城市的郊区会快速崛起，精品小城会陆续出现，超级都市圈会逐步成型。在这个过程中，那些提前看懂趋势的人会抓住机会，而那些还在观望的人可能就真的上不了车了。
房子不只是用来住的，更是财富配置的重要载体。在城市化的大潮中，选对城市、选对区域、选对产品，比什么都关键。
看看今年的土地出让数据，看看各大城市郊区的规划，看看政策的走向，所有信号都在指向同一个方向。
历史从不简单重复，但总会惊人的相似。美国用100年完成的城市化进程，咱们可能只需要五十年，而现在正处在从第一阶段向第二阶段过渡的关键节点上。
编 辑 | 张 扬
编 审 | 彭兆举
总监制 | 章学敏
总顾问 | 黄忠华
