“十五五”规划房地产的6大商机与转型路径

一、房地产新模式：从“高周转”到“高质量”

“十五五”规划明确提出“加快构建房地产发展新模式”，这标志着行业游戏规则已发生根本性变化。

传统“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式已难以为继。新模式下，企业需重点关注三大基础制度变革：

• 开发制度：实行项目公司制，总部履行投资人责任，严禁违规抽挪项目资金

• 融资制度：推行城市房地产融资协调机制，建立“主主办银行”制度，实现资金闭环管理

• 销售制度：有力有序推进现房销售，继续实行预售的则严格资金监管

   应对策略：重新评估企业资本结构，逐步增加现房销售比例，建立与主主办银行的紧密合作关系。

二、“好房子”战略：品质革命带来的溢价空间

“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入国家五年规划建议。这不仅是政策要求，更是未来房企核心竞争力的关键所在。

什么是“好房子”？住建部已提出明确标准——好的标准、设计、材料、建造和运维，并归纳为“六不六防三省三要”的操作手册。

• 产品差异化：上海、成都、合肥等地已出台配套政策，如优化计容规则、放宽阳台面积计算等

• 成本与定价：高品质必然带来成本上升，但同时也创造溢价空间。2025年前三季度，重点30城市120-144平方米户型占比已提升至30%，改善型产品成为市场主流

   应对策略：设立产品研发中心，深入研究本地“好房子”标准，在细分市场中打造具有辨识度的产品系列。

三、供需结构变革：精准布局改善型与保障性住房

规划建议提出“因城施策增加改善性住房供给”和“优化保障性住房供给”。这两大方向将定义未来五年的市场格局。

• 改善型需求：已成为结构性需求重点。企业需根据城市能级制定差异化产品策略——供给过剩地区需结构性收缩，需求潜力地区则以需定供

• 保障性住房：政策重心从“有效增加”转向“优化”，更注重区域均衡、产品结构与品质提升

   应对策略：积极参与保障性住房建设，探索“商品+保障”双轮驱动模式，优化企业业务结构。

四、城市更新：从“开发”到“运营”的商业模式转型

规划建议将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新”，标志着这一领域将进入系统化、高质量推进阶段。

“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿居民。“十五五”期间，这一市场规模将进一步扩大。

• 商业模式：从“拆改留”走向有机融合的“精细化运营”

• 政策突破：规划建议明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规”，长期困扰行业的制度障碍有望突破

   应对策略：组建专业城市更新团队，探索与政府、金融机构的多方合作模式，打造可持续的商业模式。

五、房屋全生命周期管理：新兴服务市场

规划建议首次提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，这预示着一个新兴服务市场正在形成。

上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案，重点构建三项机制：

• 房屋体检：建立定期房屋安全检查制度

• 房屋养老金：上海试点方案明确由公共账户和个人账户组成

• 房屋保险：从工程质量险延伸至全周期安全险

   应对策略：前瞻性布局房屋检测、维修、养老等后端服务市场，打造房屋全生命周期服务能力。

六、土地与资产盘活：释放存量价值

规划建议明确“盘活用好低效用地、闲置房产”，并为省级政府赋予更大建设用地统筹权。

2024年以来，中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活。截至2025年10月，全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元，实际发行约2160亿元。

• 资产盘活：通过并购、破产、置换等方式优化资产结构

• 资金渠道：专项债、REITs等多元化融资工具支持

   应对策略：全面梳理企业存量资产，积极参与政府主导的盘活计划，优化资产结构。

行动指南：转型四大路径

基于“十五五”规划方向，房企应聚焦以下四条转型路径：

1. 财务转型：集中精力降负债，优化资产负债表，坚守财务安全线

2. 现金流优化：灵活调整推盘节奏，快速回笼资金，守护现金流生命线

3. 业务多元化：提升资产运营效率，拓展代建、租赁、商业运营等新业务

4. 产品服务升级：“好房子+好服务”双轮驱动，提升ROE基本面

结语

“十五五”时期，房地产行业将从规模扩张转向质量提升。对房企老板而言，这既是挑战更是机遇。那些及早布局新赛道、重塑核心竞争力、稳健经营的企业，将在新一轮行业洗牌中脱颖而出。

行业未来已清晰可见：没有成功的企业，只有时代的企业。把握政策方向，顺势而为，方能在大变局中开创新局。

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