本期活动：第二届全国疗愈度假产业发展大会2026年1月29—2月2日

随着地产行业步入存量时代，转型升级势在必行。而康养地产作为新兴产业，正迎来前所未有的发展良机。无论是政策环境的利好，还是退休潮带来的市场需求的不断扩大，都为康养地产的发展提供了坚实的基础。据预测，到2030年康养地产的市场规模将达到10万亿元。

未来已来！康养地产正站在新的历史起点上，准备迎接新一轮的增长浪潮。如何把握机遇，或将成为摆在所有从业者面前的重要课题。

政策导向：康养产业上升国家战略

1．国家顶层驱动，康养产业生态逐步形成

“十三五”以来，国家陆续出台政策文件大力鼓励发展康养产业。从2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，2018年“新设老龄健康司”，2019年“28条”推进养老服务发展，到2020年将康养小镇建设上升为国家战略，已出台各种优惠补贴、土地政策及支付体系细化专项鼓励政策百余项。随着政策体系的逐步完善，康养产业发展与产业生态体系正逐步形成。

表1  国家层面主要康养产业政策

2．地方积极落实，提出支持康养发展

地方层面：

发布政策内容多以贯彻国家政策为主。其中养老金融、养老服务体系是地方康养政策热词，此外，银发产业、银发消费、适老化改造、养老人才等政策也在各地陆续实施。

政策类型	政策名称	地区	发布部门	政策内容
养老金融	《关于深化“养老服务批次贷”担保业务的实施方案》	上海	市民政局	与市融资担保中心通过搭建“政府+担保+银行”政策性融资服务联动平台，为养老服务企业、社会组织及其他养老服务相关单位提供金融支持，帮助其降低综合融资成本，实现其健康持续发展。
《江苏省养老金融高质量发展行动方案》	江苏	中国人民银行江苏省分行等14部门	支持符合条件的银发经济项目申报中央投资、地方政府专项债券，支持省战略性新兴产业母基金相关产业专项基金、产业子基金投资符合条件的银发经济项目，鼓励金融机构提供配套融资支持。支持优质大中型养老机构和银发经济领域企业发行信用类债券。
《广州市关于促进养老金融高质量发展若干措施》	广州	市委金融办等部门	鼓励有条件的区，结合辖区养老和金融资源基础，探索设立养老金融示范区，集聚养老金融业态，建设集养老金融场景宣教、演示于一体的综合中心，加强引导银发经济场景建设、医疗健康产业资源与金融机构的对接融合，打造养老金融典型示范。
《落实养老服务机构政策性融资贴费贴息有关事项》	上海	市民政局、市财政局	规定获得“养老服务批次贷”担保业务支持的养老服务机构可以享受贴费贴息政策。其中贴费最高5万元，贴息最高20万元，最长3年。
养老服务体系	《关于深化养老服务改革发展的若干措施》	吉林	省民政厅等26部门	从推进三级养老服务网络优化升级、构建居家社区机构养老融合发展模式、健全养老服务事业产业发展三方协同机制、加强养老服务要素保障四大方面提出26项主要措施，集中配置优势资源解决重点领域突出问题
《甘肃省养老机构运营补贴资金管理办法》	甘肃	省民政厅	明确养老机构收住生活自理老年人每人每月补贴100元，半失能老年人每人每月补贴200元，失能（失智）老年人每人每月补贴300元。

5月，上海、江苏、广州等地纷纷出台关于养老金融相关政策。其中值得注意的是，上海在月初几月末分别出台了《关于深化“养老服务批次贷”担保业务的实施方案》和《落实养老服务机构政策性融资贴费贴息有关事项》，在当前环境下，缓解上海养老服务机构融资难、融资贵问题，助力上海市养老服务机构健康发展。

5月13日，《江苏省养老金融高质量发展行动方案》落地，从健全金融机构组织服务体系、加强养老重点领域金融支持、促进养老财富保值增值、丰富养老金融产品供给、提高养老金融服务水平等五方面提出18项重点任务举措。

另外，5月14日，广州发布“养老金融十二条”——《广州市关于促进养老金融高质量发展若干措施》，鼓励有条件的区，结合辖区养老和金融资源基础，探索设立养老金融示范区，集聚养老金融业态，建设集养老金融场景宣教、演示于一体的综合中心，加强引导银发经济场景建设、医疗健康产业资源与金融机构的对接融合，打造养老金融典型示范。

此外地方政策还有银发产业、银发消费、适老化改造、养老人才等多个细分领域被提及

政策类型	政策名称	地区	发布部门	政策内容
行业规范	《上海市养老机构等级评定管理办法》	上海	市民政局	《办法》在2020年发布的《上海市养老机构等级评定管理办法》基础上重新修订，修订的主要内容包括1.评定工作由市级统一实施调整为市区分级实施、2.放宽首次参评机构申报等级限制、3.缩短升级评定年限限制。
银发消费	《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》	成都	市发改委等6部门	在养老方面提出增加“一老一小”消费供给、提高医疗养老保障2项重点任务，并要求加强在养老方面的金融信贷支持等。
银发产业	《上海市加快推进康复辅助器具产业发展三年行动方案（2025—2027年）》	上海	市民政局等21部门	根据方案，引导社会力量及社会资本加大在康复辅助器具领域的投入和产业化布局。上海计划到2027年培育出10家以上的平台型领军企业，以及3至5家独角兽企业或科创板、主板上市企业。
《关于推动山东省健康养老产业高质量发展的若干措施》	山东	省卫健委等18部门	围绕产业规模、产品供给、服务质量、业态融合、要素保障五大领域提出18项具体举措。并且山东将探索“产业集聚—产业生态—产城融合”的产业发展新模式，到2027年，打造5个百亿级健康养老产业园区。
养老人才	《关于推进当前长期照护师培养培训工作的通知》	河北	省医保局等7部门	从确定培训对象和培训内容、扎实做好培训管理、规范职业技能等级认定、加强技能人才培训支持四大方面推动长期照护师培养培训各项工作落地落实。
适老化改造	《吉林省2025年适老化改造“焕新”实施细则》	吉林	省民政厅4部门	围绕“如厕洗澡安全，室内行走便利，居家环境改善，智能监测跟进，辅助器具适配”等方面，对全省有需求的老年人家庭购置居家适老产品提供优惠政策，提升老年人生活品质。

其中银发产业方面，上海发布了康复辅助器具产业发展三年行动方案，未来三年将引导社会力量及社会资本加大在康复辅助器具领域的投入和产业化布局。计划到2027年培育出10家以上的平台型领军企业，以及3至5家独角兽企业或科创板、主板上市企业；

5月29日，山东出台了《关于推动山东省健康养老产业高质量发展的若干措施》，探索“产业集聚—产业生态—产城融合”的产业发展新模式，计划到2027年打造5个百亿级健康养老产业园区。

银发消费方面，成都发布了《2025年成都市提振消费专项行动实施方案》，在养老方面提出增加“一老一小”消费供给、提高医疗养老保障2项重点任务，并要求加强在养老方面的金融信贷支持等。

养老人才方面，河北出台了《关于推进当前长期照护师培养培训工作的通知》，从确定培训对象和培训内容、扎实做好培训管理、规范职业技能等级认定、加强技能人才培训支持四大方面推动长期照护师培养培训各项工作落地落实。

24年11月11日，安徽省人民政府网发布《安徽省人民政府关于支持康养产业高质量发展的意见》。

意见提出：到2027年基本形成业态丰富、布局合理、优势彰显的康养产业体系，规上企业产值突破4000亿元，年均增长10%以上，规上企业数量达到4000家。到2030年规上企业产值达到5500亿元左右，打造一批具有较强辐射力的国际化综合康养基地，形成若干引领全国的行业标准，康养产业竞争力、影响力、品牌力明显提升，成为全省经济增长新动能。

市场机遇：第二波婴儿潮进入“准退休状态”,中国康养时代来临

1．“退休潮”来袭，康养市场需求激增

随着中国第二波婴儿潮进入“准退休”阶段，60 年代中高产相继步入老龄，康养地产领域迎来了新的发展机遇。据国家统计局预测，未来三十年将是中国老龄人口增长的高峰期，60 岁以上的人口将以每年约 2000 万的速度增长，康养市场需求将迎来爆发式增长。

2.客户高知富裕，享老意识开始觉醒

而“第二波婴儿潮”这一群体，他们成长于改革开放时期，经历了高考恢复，享受了改革开放、鼓励个体经营（下海潮）以及房地产盛宴带来的红利，是先富起来的一代，也是知识改变命运的一代，是中国经济与文化开放的直接受益者。对比 40/50 后的朴素节俭作风，他们更愿意为品质服务付费，乐于消费，享受生活，愿意发展自己的兴趣爱好，并投入精力和金钱，享受其中……

与此同时，受城镇化、计划生育政策的影响，他们也面临着独子化、少子化、空巢化等社会结构变迁带来的现实问题。这些因素促使他们成为康养理念认知觉醒的一代，对高质量退休生活的追求日益强烈，主动享老的意识显著提升。

而这一切还都建立在长寿时代的到来之上！随着寿命的延长，人们的活力状态得以延伸， 传统的上学 、工作 、退休的三段式人生将被多段式人生格局所代替。过去20岁是年轻人 ，40岁是中年人，60 岁是老人 。而长寿时代的今天，40 岁是青年，60 岁是中年，80 岁才是  老年。在这一新时代背景下，追求高质量的退休生活和健康的长寿人生成为主旋律。

这种“享  老主义”强调不仅要延长寿命，还要提升生活质量，使得未来可能长达 40 年的退休康养生活更加充实和有意义。从这个意义上来说，健康管理 、终身学习 、社会参与 、自我成就等康  养需求都将会被激发 。而这些变化都将为康养领域的发展开辟广阔的市场潜力和发展机遇。

鉴此，我国康养产业在需求与政策“双轮”驱动之下， 已经成为 21 世纪的新兴产业 。随着人们康养意识的不断提升以及政府政策的支持，康养产业迎来了前所未有的发展机遇。

而康养地产作为康养产业的重要一环，预计到 2030 年市场规模将达到 10万亿元左右，有望成为房地产行业发展顺势而为的转型升级新方向，如何把握机遇将成为行业发展的重要课题。

地产进入“黑铁时代”，迫切需要新的锚定点

随着经济的波动和市场的变化，地产行业正经历着前所未有的下行压力。然而，在这一轮变革中，随着中国人口老龄化的加速、退休潮的来临，康养地产作为地产行业的新兴领域，展现出巨大的市场潜力。

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，现阶段已经形成以下两点共识：

1．房地产大开发时代落幕，置业需求回落，市场仍在筑底

过去几十年，中国的房地产行业经历了快速的发展，以大规模的开发为特征，带动了经济增长和城市化进程。然而，早在2013年20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已经出现，随着人口结构的变化，以及之前的货币宽松和棚改政策的长期需求透支影响，置业需求已明显回落。

资料来源：国家统计局，泽平宏观

2021年融资紧缩政策出台，我国地产投资资金来源规模大幅收缩，市场基本面各项指标持续下行，房地产业绩下滑，房企频频暴雷。尽管2023年下半年以来，我国已出台放松限购、下调贷款利率等刺激地产需求的政策，但地产销售至今仍然没有明显改善。

资料来源：iFinD智本社金融研究院

2．行业进入存量时代，需求进入改善阶段，行业洗牌势在必行

房地产行业进入存量时代成为市场发展的必然趋势，供求已基本平衡，改善性需求将成为未来住房市场的最大需求，这也意味着在中期房地产行业将进入洗牌阶段，这是所有行业发展到成熟阶段的必然经历，也因此房企转型升级、结构调整已迫在眉睫。

“在新模式下，现在的房地产企业应看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

——十四届全国人大二次会议记者会上，住建部长讲话

资料来源：Wind，泽平宏观

解码康养地产开发模式

1、健康智慧居住社区

健康智慧居住社区在城市的布局较广，市区核心区、近郊、远郊新城等区域均有分布。其主要通过健康建筑、健康景观、健康智能、健康空间、健康服务等五大发展体系赋能社区，并借助智慧科技等因素推动社区智能化、健康化发展，使社区成为健康智慧的应用载体。

后疫情时代，随着人们对居住环境更加便捷、健康、智能安全等追求，健康智慧体系的配置已成为客户对居住空间和社区环境的重要考量标准之一。

表1：健康智慧社区发展体系

当前，国内品牌房企在住宅开发板块已分别形成自身配套特色，健康智慧体系成为项目开发的标配体系。

表2：各企业健康智慧住宅特色

（根据企业公开宣传资料整理）

2、健康综合体

健康综合体主要分布在城市核心商务区，通常在基本的商业零售功能之外，兼具中医、健康管理、医美、口腔等便捷的消费类医疗服务，可同时作为城市生活配套商业和健康医疗消费载体。

按照空间及服务类型划分，健康综合体一般可承载以下功能：

图3：健康综合体承载业态类型

健康综合体等医疗机构型项目对于城市能级和项目位置要求比较高，且需有较为专业的医疗健康管理经验，一般要与专业运营商进行合作。

3、活跃长者社区

活跃长者社区主要分布在市区及近郊区，产品形式多为公寓产品，同时配套餐厅、运动、生活、医疗、教育、娱乐等设施保障生活。客群大致包括以下四类：

40-50岁中青年未老准备养老人群；

40-60岁自己开始关注康养社区、同时为父母准备的中老年代际共享人群；

60-75岁客户追求健康养老、品质生活的活力享受长者人群；

40-50岁开始关注养老、兼顾投资的储备养老兼投资客户。

案例：杭州蓝城陶然里

项目为商业用地性质，总建面13万㎡，容积率1.8，分为居住和配套两大板块。居住板块有独立居住和护理两种业态产品，以平层公寓和loft公寓形态呈现；配套板块包含餐厅、运动、生活、教育等功能，为长者提供产权住宅+医养服务+文化生活+多代同堂+亲友相聚的优质混龄居住社区。项目通过打造活跃长者社区实现销售价格与周边住宅持平。

陶然里项目是全国首提“同城颐养”概念的项目，通过商业用地打造活跃长者社区，为长者提供丰富的生活内容和养老生活保障，也为传统房地产市场、商业物业盘活等探索了新的发展方向。

图4：杭州绿城陶然里居住业态及配套设施

4、健康产业园

健康产业园主要分布在近郊及远郊区域，围绕健康产业研发、孵化、生产、物流、产业配套等形成一体化产业区域。目前主要分为服务型、专科型、生产型及综合型健康产业园四类。

健康产业园在规划设计上基本为复合化功能体系，以医药器械、健康产品生产等为主要方向，根据项目实际需求辅以其他补充功能。一般以产业+商住用地形式拓地，后期通过销售或资产证券化形式退出。主要盈利途径包括物业开发、资源运营、产业发展和产业服务四大模式。

图5：健康产业园盈利模式及退出方式

产业园区开发的核心在于以产业为核心依托，以园区为载体，实现园区整体开发运营。同时，产业园项目规模普遍较大，运营要求较高，开发及投资回收周期较长，对开发商资金实力、资源获取及整合均有较高要求。在现阶段房地产市场下行情况下，产业园区竞争愈发“内卷”，传统开发商通过产业勾地的模式已不太现实。

5、医养机构/社区

医养机构一般布局在市区及近郊区，主要分为聚焦活力老人的大型持续生活社区（CCRC）、面向独立老人的大型老年社区、面向活力老人以外的照护型老年公寓（CB）及服务或协助失智/照护型老人的小型嵌入式照护中心（CC）。

目前市场上养老项目的运营收益模式主要为月租型或一次性趸交型两种。其中月租模式多用于存量改造型项目；一次性趸交模式多用于重资产新建项目，以加快回收周期。

6、康养旅居小镇/社区

主要分布在远郊区域，依托自然环境等资源优势将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，聚合健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等服务业态，营造健康相关的健康休闲目的地。

但是康养旅居小镇/社区整体规模较大，前期资金投入多，需要持续投入，且后期运营时间长，对运营服务要求更高，整体回收期较长。

表3：不同康养地产主要产品基础模式对比    

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时间

2026年1月29日—2月2日（2天大会+3天项目实地考察体验）

地点

浙江·杭州

报名电话：15822278159张老师（获取详细资料）

参会人员：

传统酒店开发、乡村度假村、疗愈产业的从业者 、地产开发企业、康养产业的从业者、艺术设计产业从业者 、公司董事长、总经理等核心高层管理人员

活动特色：政策解读+专家讲解+案例分析+实地考察