二手房买卖中，如何判断自己是否符合执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定？
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，手机：15801392399。
判断自己是否符合执行异议和复议案件若干问题的规定第28 条，核心是同时满足 “查封前签有效合同、查封前合法占有、足额付款（或部分付款 + 剩余交法院）、未过户非自身原因” 四个要件，缺一不可。以下是逐条自查标准与举证要点，可直接对照判断。
四大核心要件自查（二手房适用）
1.查封前已签合法有效的书面买卖合同（时间 + 效力双达标）
时间门槛：合同签订日期必须早于法院查封日期（以不动产登记中心查封记录、法院裁定书日期为准）。
形式与效力：合同需书面（含网签、电子合同），具备标的、价款、过户时间等核心条款；无恶意串通、违反限购/ 限售、避税等无效情形，所有产权人需签字或提供公证授权。
自查方式：调取不动产查封记录，核对合同签订时间；核验合同条款完整性与签约主体资格。
常见陷阱：仅口头约定、合同缺关键条款、查封后补签合同，均会被驳回。
2.查封前已合法占有该不动产（实际控制为核心）
占有认定：以“实际控制” 为标准，包括收钥匙、办理入住、缴纳物业费 / 水电费、装修、出租等，无需实际居住。
时间要求：占有行为发生在查封前，需有书面凭证佐证。
自查方式：整理钥匙签收单、物业入住证明、水电/ 物业费缴费记录、装修合同、租赁合同等。
常见陷阱：查封后才收房、仅口头证明占有、非法侵占，均不被认可。
3.已支付全部价款，或部分支付 + 剩余价款按法院要求交付执行
付款合规：全部价款需银行转账（避免现金），有收款收据、完税证明；部分付款需提交“剩余价款按法院要求交付执行” 的书面承诺与银行凭证。
自查方式：打印银行转账流水、留存付款凭证、准备剩余价款交付执行的承诺书。
常见陷阱：现金付款无凭证、未按法院要求交付剩余价款，均不符合条件。
4.非因买受人自身原因未办理过户登记（无过错是关键）
可认可原因：卖方拖延配合、房屋有抵押/ 查封未清、开发商未缴税费、登记系统故障、政策限制等。
排除情形：买受人拖延申请过户、因避税不办过户、未核验产权导致无法过户等自身过错。
自查方式：留存催告函、与卖方/ 中介的沟通记录、不动产查档报告（显示抵押 / 查封记录）等证据。
常见陷阱：因自身原因未及时过户，直接丧失异议资格。
胡文友律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，盈科北京房地产与城市更新法律事务部主任，手机：15801392399。
