榆林房产:科创新城臻悦府小区存在违法交付逾期交付等问题被曝光

臻悦府小区由榆林鹏锦盛房地产开发有限公司开发，法定代表人钱嘉，项目分两期交付，一期合同交房日期2025年8月30日，二期交房日期2025年12月30日。截至目前项目仍未通过政府验收，未取得建设工程竣工验收备案证明文件、未取得房屋测绘报告，无法向业主提供《竣工验收备案表》，《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》，五方竣工验收报告、工程质量监督报告等核心文件，违反相关法律规定，开发商涉嫌违法违规交房。

一、未通过政府验收，违法交房，且未按相关规定及时备案

由于未通过政府验收，未按规定及时备案，导致全体业主无法正常接房，无法办理房产证，同时影响到了业主落户、上学、提取公积金、贷款等一系列问题。

验收本应在2025年8月30日一期交房之前通过，后来又和一期业主说验收会在2025年12月30日二期交房之前通过，现在又计划于2026年4月30日之前验收通过。一拖再拖，开发商毫无信誉，房产证办理遥遥无期。

（这是2025年9月18日发布的正在推进项目竣工验收备案工作，至今仍未通过。）

（臻悦府置业顾问经理刘志坤向一期业主回复25年12月30日具备接房条件）

二、违反交房即交证的约定

根据开发商与全体业主签订的商品房买卖合同第八章第二十条约定，出卖人应在商品房交付当日向买受人交付房屋所有权证书（即“交房即交证”）。开发商至今未提供不动产权属登记相关材料，协助业主办理产权证。

三、物业公司违法违规收取物业费

目前，小区部分一期业主由于开发商没有通过政府验收，证件不齐全，依法依规没有接房；一部分业主提前接了房；还有一部分业主在二期合同交房日开始接房。但在接房的过程中，物业公司要求支付从通知接房之日起算的物业费，并出现不交钱物业扣押钥匙的行为。      根据《物业管理条例》第41条：未交付给业主的物业，物业费由建设单位（开发商）承担。榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)第三章第十三条：物业住宅小区内的房屋和车位经竣工验收后，符合交付条件的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主交纳。

停车服务费从合同约定的交付时间次日起由业主交纳。房屋和车位已竣工但不符合交付条件的，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的，其物业服务费和停车服务费由建设单位全额交纳。

由于开发商没有合法交房，一期二期业主无义务支付自通知之日至房屋验收合格和房屋质量整改完毕接房期间的物业费和车位管理费。（见房屋交付指引重要提示2）

四、违约金赔付问题

臻悦府一期的合同交付日期是2025年8月30日，二期的合同交付日期是2025年12月30日，由于开发商无法提供法律规定的相关证件（三书一表等），无法合法合规交付房子，导致逾期交付，产生违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条逾期交付责任约定：

(1）逾期在＿90＿日之内（该期限应当不多于第八条第1(1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1）项中的比率）。

(2）逾期超过＿90＿日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿0.1（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率）的违约金。

开发商应该履行合约，向业主赔付合同交房日至取得竣工应收备案、合法交房日期间产生的违约金。

五、房屋质量问题未整改到位

1.部分房屋水管破裂，严重漏水，墙壁反碱，吊顶有水渍；

2.部分房屋出现墙体裂缝；墙纸后立面，墙固不均匀，腻子质量差，揭开墙纸腻子即脱落；

3.墙壁地面空鼓地方整体较多，吊顶阳角及墙面开裂整体较多；

4.防水仅卫生间干区300mm，淋浴区1800mm，其余地方如客厅卧室厨房整体未做防水，厨房柜体和卫生间橱柜下无瓷砖；

6.部分房屋卧室阳台小窗上玻璃无3C标识；

7.卧室木门内里为密度板材质；

8.厨房卫生间均为石膏板吊顶；

9.其它。

业主曾与开发商交涉，要求整改房屋质量问题，很多问题至今未整改。

六、宣传与建设不一致问题

1、地库东门出入口，销售时接待说辞和示意图均体现为双向车道，实际为单向入。臻悦府地下车库有1000多车位，属于大型车库，按《车库建筑设计规范》(后简称《规范》)表4.2.6和表4.2.4的明确要求，应至少有两个车辆出入口，且每个出入口宽度应不小于7米，但臻悦府的的车库建设只有两个入口和一个出口，其中一个入口只有4.6米，与《规范》要求背离；

宣传：

实际情况：

相关法规：

2、113户型宣传无梁无柱，实际阳台处有梁，与样板间不符；

宣传：

实际情况：

3、销售时，置业顾问声称85000元的车位比起80000元的加带充电桩，实际没有体现；

宣传：

实际情况：

开发商对于上述问题不承认不解释不答复，甚至说谁说的去找谁。

七、车库安全问题

地下车库至今监控未全面覆盖，仅主干道有个别监控，在车辆停放期间发生的剐蹭、碰撞，应由谁来负责？物业收取车位管理费的目的是否仅为地库卫生清理和告知占位车辆驶离？车库南门下坡拐弯处（见图示蓝框）道路狭窄且有遮挡，在此会车易发生碰撞。车库通道（黄色箭头）汇入车行主干道（红色箭头）路口两侧有墙体遮挡，汇入车辆与主干道行驶车辆相遇易发生碰撞。