一场总统推文引发的万亿级泡沫：美国住房市场“政权更迭”深度解析

2026年1月8日，一条来自美国总统唐纳德·特朗普在“真实社交”平台上的指令，犹如一声惊雷，彻底改变了美国住房市场的运行轨迹。他要求房利美 (Fannie Mae)和房地美 (Freddie Mac)这两家联邦政府支持的抵押贷款巨头，动用其资产负债表，购入高达2000亿美元的抵押贷款支持证券 (MBS)。

这一举动带来了立竿见影的效果：三十年期固定抵押贷款利率一夜之间暴跌22个基点，直接跌破了6%的心理关口，定格在5.99%。房地产股票随之狂欢，市场普遍预期交易量将迎来爆炸式反弹。

这次干预，是自2008年金融危机以来，美国政府对住房金融市场最直接、最粗暴的一次介入。其背后的机制、合法性以及可能引发的宏观经济影响，都值得我们深入探究。

2000亿巨款何来：一场“流动性取证”

当听到房利美和房地美“拥有2000亿美元现金”时，许多人会感到疑惑。毕竟，这两家以稳健著称的公司，账面上怎会有如此巨额的现钞？翻阅2025年第三季度的财务报表，不难发现，房利美账上现金仅122亿美元，房地美更少，合计不足170亿美元，与2000亿美元的目标相去甚远。

然而，金融世界的“现金”并非我们日常所理解的钱包里的钞票。对于这类金融巨头而言，其流动性通常以高流动性短期工具的形式存在，这些工具可以迅速变现。其中最关键的一项便是 “根据转售协议购买的证券”，即我们常说的逆回购协议。你可以将其视为房利美和房地美将资金借给其他金融机构，以政府债券作为抵押品，并且是隔夜即可收回的贷款。这种工具，与现金几乎无异，需要之时可瞬间平仓取出。

让我们仔细审视这些数字：

• 现金及现金等价物：房利美122亿美元，房地美46亿美元，合计168亿美元。这是传统意义上的“现金”。
• 受限现金：房利美272亿美元，房地美9亿美元，合计281亿美元。
• 根据转售协议购买的证券 (逆回购)：房利美615亿美元，房地美863亿美元，合计1478亿美元。

将这些“功能性流动性”相加，房利美和房地美两家公司的总额竟达到了惊人的1927亿美元！

这一发现表明，特朗普总统口中的“2000亿美元”并非空穴来风。尽管他将“功能性流动性”简化为“现金”，但从金融操作的实践层面来看，这一说法是站得住脚的。这些逆回购，可以在瞬间变现，用于购买抵押贷款支持证券。

这项策略具有三重重要意义：

1. 执行速度快得惊人：由于资金已停泊在隔夜市场，房利美和房地美无需发行新债筹钱。指令发出，资金即可投入购买MBS，迅速影响市场利率。
2. 市场中性：通过平仓逆回购购买MBS，短期内对整体金融系统而言是流动性中性的。这巧妙地避免了通过发行大量新债可能导致的流动性泛滥和利差扩大。
3. 证实行政部门有“内幕消息”：这表明白宫在指令发布前，已对房利美和房地美的资产负债表进行了透彻分析，并与联邦住房金融局 (FHFA) 进行了充分协调。这绝非一时兴起的仓促决定。

当然，我们需要澄清一个常见误区。这近2000亿美元的流动性并非公司的“净利润”或“净资产”。截至2025年第三季度，房利美的净资产仅为1055亿美元，且受到与财政部签订的优先股协议限制。这2000亿美元是可用于资产互换的流动性，即将那些低收益的逆回购转换为高收益的抵押贷款支持证券。尽管这在一定程度上增加了房利美和房地美的风险，但从操作层面看，完全可行。

总统权力边界的扩大：FHFA的“降级”

既然财务前提具备，那么问题便转向了：总统如何能合法地指挥这些名义上独立，实则由政府控制的公司进行投资？这正是这场政策博弈的核心精髓。

答案在于2021年美国最高法院审理的“柯林斯诉耶伦案”。该案裁定，此前联邦住房金融局 (FHFA) 局长的任命制度违宪。最高法院明确表示，总统可以“随意”解雇FHFA局长。

这意味着什么？

曾被视为独立监管机构的FHFA，瞬间被“降级”为行政部门一个完全听命的“行政机构”，如同财政部一般，彻底纳入了总统的指挥链。FHFA局长不再具备相对独立性，而是成了总统意志的直接执行者。更关键的是，FHFA局长同时还是房利美和房地美的接管人，拥有这两家公司股东、董事和高管的所有权利和权力。

因此，当特朗普总统要求他的“代表”——FHFA局长——改变房利美和房地美的投资策略时，这已超越了普通的政治修辞，而是行政等级制度下合法的权力行使。只要行动不违反公司章程中关于“安全稳健”等具体规定，FHFA局长执行总统指令便是合法且必然的。

“合适的人选”：威廉·J·普尔特的登场

要让这套法律机制顺畅运转，一个“合适的人”至关重要。2025年3月，威廉·J·普尔特 (William J. Pulte)被任命为FHFA局长。他并非寻常的技术官僚：拥有私募股权背景，是美国最大房屋建筑商之一PulteGroup创始人的孙子，同时也是活跃于“推特”的民粹主义者。

普尔特作为房屋建筑商家族的后裔，对住房市场的痛点了如指掌。降低抵押贷款利率能直接减少建筑商为买家垫付利息的成本，显著提升利润。因此，他天然倾向于此类政策。他那种在社交媒体上直接“发钱”的风格，也与此次“人民版量化宽松”的逻辑不谋而合，他认为资本是解决社会问题的直接工具，而非依赖抽象市场机制。

因此，当特朗普的命令一出，普尔特立刻在社交媒体X上确认，表示房利美和房地美将“非常明智且大规模地”执行。这无疑是昭示：在普尔特领导下的FHFA，已成为白宫政治议程的延伸，而非一个审慎的监管机构。

法律障碍的规避：PSPA的破局

尽管法律和人事方面已然就绪，一个潜在的法律障碍依然存在：房利美和房地美与美国财政部之间的“优先股购买协议” (PSPA)。该协议曾要求两家公司减少“保留抵押贷款投资组合”的规模，以降低纳税人的风险。

然而，政府也有着巧妙的规避之法：

1. “流动性投资组合”的例外：PSPA限制的是为盈利持有的投资组合，但不包含为资金管理而持有的“流动性投资组合”。行政部门很可能将此次MBS购买归类为必要的流动性管理，或为“稳定二级市场”而执行的任务相关支持。
2. 财政部豁免：更直接的方式是，由于财政部长亦由特朗普任命，财政部可以直接修改PSPA，或直接豁免投资组合限制。2019年就曾修改协议允许保留250亿美元资本，此次完全可以再次修改，为2000亿美元的MBS购买开辟绿灯。

可见，无论从法律架构还是人事布局，特朗普的这盘棋都下得精妙周全，确保了指令的“合法性”和“高效性”。

如何传导至普通民众：利差压缩与“锁定效应”的打破

那么，这两千亿美元的MBS购买指令，是如何传导至我们每一个普通百姓，影响到俄亥俄州那个正在申请房贷的家庭的呢？

这要从抵押贷款利率的构成说起：房贷利率 = 10年期国债收益率 + 利差。历史上，“利差”平均约1.7%，但过去几年因利率波动和美联储“量化紧缩”而扩大至近3%。

政府的策略很清晰：不降低10年期国债收益率（因其受通胀和宏观经济影响大），而是压缩利差。

如何压缩？很简单：向市场注入一个对价格不敏感的“超级买家”——房利美和房地美。当这个“巨鲸”大量购买MBS时，将极大地增加需求，推高价格，从而降低MBS相对于国债的收益率，即降低利差。

有人或会认为，2000亿美元在超过11万亿美元的抵押贷款市场中不过是杯水车薪。但这种观点混淆了“存量”与“流量”。关键并非市场总额，而是每年的新增供应量。在一个不活跃的市场，年净发行量可能在5000亿至8000亿美元之间。现在，突然有买家要移除2000亿美元的供应，相当于在年度边际需求中，房利美和房地美吃掉了25%到40%。这对边际价格有着巨大的杠杆作用。

此外，指令还伴随着强大的“公告效应”。如同当年欧洲央行誓言“不惜一切代价”维护欧元，仅仅是购买指令的发布，便足以促使私人投资者抢跑。交易员深知有“鲸鱼”即将入场，会在其行动前抢先买入，即便实际资金尚未完全投入，利差已开始压缩。这便是我们看到指令发布后利率立刻下跌的原因。

具体的执行很可能发生在“待定” (To-Be-Announced, TBA) 市场，一个贷款人对冲风险的期货市场。其步骤如下：

1. 指令下达：房利美交易台在TBA市场下达购买“房利美5.5%票息债券”的订单。
2. 价格上涨：随着购买，5.5%票息债券价格迅速上涨，例如从98美元涨至100美元。
3. 利率表更新：当债券价格达到面值（100美元）时，贷款人可以“零点数”向消费者提供该利率。
4. 消费者影响：全国各地信贷员很快收到更新的利率表，利率从6.25%直降至5.99%。

整个传导过程几乎瞬间完成，这解释了为何《抵押贷款新闻日报》能迅速报道利率下跌。因此，这不仅是2000亿美元本身，而是在特定市场通过特定机制引爆的杠杆效应。

宏观经济风险：通胀幽灵与政策冲突

这项指令本质上是一种针对房地产市场的“定向量化宽松”，可称之为“人民的量化宽松”。尽管技术上与美联储通过创造央行储备购买MBS有所不同，但通过资产购买来降低长期收益率的经济效应是完全一致的。

然而，这其中蕴含的宏观经济风险，尤其是通胀风险，着实令人担忧。我们知道，消费者物价指数 (CPI) 中，住房成本（特别是“业主等价租金”）是通胀的主要驱动因素。

现在，这项政策通过降低利率，刺激了房屋需求。但问题是，美国住房市场长期面临供给短缺，估测约有400万套房子的缺口。在一个供给受限的市场中，强力刺激需求的结果，大概率不是交易量增加，而是房价再次飙升。

如果房价重新加速上涨，那么“业主等价租金”也将随之上涨，从而将整体通胀推高至3%甚至4%以上。这将带来一个严重的后果：联邦住房金融局 (FHFA) 和美联储之间将出现直接的政策冲突。若FHFA致力于刺激经济，而美联储仍在努力为经济降温，美联储可能被迫将利率维持在更高水平更长时间，以抵消财政刺激带来的通胀。这将导致政策拉锯战，市场波动加剧。

但对住房市场本身而言，这项政策有望解冻困扰已久的“锁定效应”。所谓“锁定效应”，指那些手握低于3%超低抵押贷款利率的房主，不愿卖房换房，因为新房贷利率可能高达7%。这导致美国二手房市场一度几近冻结。

现在，利率降至5.99%至关重要。心理学研究和贷款数据都表明，6%是一个关键门槛。它使得3%的旧利率与5.99%的新利率之间的“利差”缩小到可接受的程度，促使那些因生活事件（如离婚、换工作、生小孩）而必须换房的人考虑行动。

虽然有分析师担忧低利率刺激需求的速度会快于供给，再次推高房价，但另一种观点认为：许多卖家本身也是买家。因此，较低的利率可能鼓励更多现有房主挂牌出售，从而增加市场库存流动性。

对于普通美国民众而言，最直接的影响是每月可支配收入的增加。以下表格展示了在新利率下，新购房者可能节省的金额：

对于一套平均价格的房子，每月可节省150美元，每年即1800美元。这笔钱积少成多，对数百万潜在借款人而言，汇总起来便是数十亿美元的额外可支配收入，可用于消费而非偿还利息。更重要的是，预计仍有约400万笔现有抵押贷款符合再融资条件。若这些贷款能以6%利率再融资，将引发又一波巨大的经济刺激。

赢家、输家与未来的情景：一场财富的重新分配

股市犹如一台实时投票机，迅速揭示了这场政策的赢家和输家。1月9日的市场反应，清晰展现了一场财富的重新分配。

最大的赢家自然是抵押贷款发起人。像Rocket Companies和loanDepot这类非银行抵押贷款机构，其盈利模式基于业务量。前些年美联储加息导致再融资骤减，它们业务惨淡。如今利率降至5.99%，为2023、2024和2025年以7%以上利率购房者打开了再融资的“黄金窗口”。

因此，loanDepot股价应声飙升16%，Rocket也上涨近10%。市场普遍预期2026年第一、二季度，它们的业务量将爆炸式增长。

房屋建筑商的利润率也将扩张。Lennar和D.R. Horton等建筑商同样受益，但方式不同。此前为在高利率环境下售房，建筑商常需自掏腰包，每套房花费数千甚至数万美元，为客户“买断”部分利率（如从7%降至5.5%），这直接侵蚀了它们的毛利率。现在政府直接将市场利率推至6%以下，建筑商能大幅减少补贴，以相同销量赚取更多利润。故房屋建筑商股票也上涨4%至5%，反映了市场对其盈利前景改善的预期。

至于抵押贷款房地产信托基金 (mREITs)，情况则较为微妙。AGNC Investment Corp和Annaly Capital Management这类公司是MBS的大持有者。利率下降，其持有的MBS价值上升（利好），但若利率降幅过大，房主会选择再融资，提前还款。mREITs将提前收回资金，并不得不以更低利率重新投资，影响盈利。因此，这些公司股票仅略微上涨1%至2%，表明投资者认为目前MBS账面价值上升的好处暂时超过了大规模提前还款的风险，毕竟6%的利率尚未低到能引发2020年那样的再融资狂潮。

总而言之，此次政府干预如同一个巨大的磁铁，吸引资本流向特定领域，创造了一批直接的赢家，也留下了一些潜在的风险承受者。

随着这两千亿美元在2026年第一季度陆续投入市场，未来可能出现截然不同的两种情景：

情景A：软着陆（乐观派剧本）

政府干预如期奏效，抵押贷款利率稳定在5.75%至6%左右。“锁定”的卖家终于愿意挂牌出售，市场库存充足。通胀可控，因住房供给增加（通缩因素）抵消了需求刺激（通胀因素）。特朗普政府在中期选举时，可高调宣布胜利，理由是“恢复了住房负担能力”。

情景B：政策拉锯战（悲观派剧本）

刺激措施导致住房市场过热。2026年房价再次上涨5%至10%。业主等价租金 (OER) 飙升，将CPI推回3%甚至4%以上。美联储为捍卫通胀目标，被迫提高联邦基金利率，甚至抛售其持有的MBS，以抵消房利美和房地美的购买行动。结果是利率剧烈波动，市场陷入困惑，白宫与美联储之间爆发直接的制度冲突。

更深远的系统性风险：“特朗普看跌期权”与道德风险

此次事件最深远的影响，可能是在住房市场建立起一个“特朗普看跌期权”。通过直接干预，政府展现出愿意动用房利美和房地美的资产负债表来捍卫6%抵押贷款利率的决心，这实际上向市场发出信号：住房是一个受到政府保护的资产类别。

这将带来严重的道德风险。私人投资者可能因此承担过度风险，反正出了事，政府总会介入托底。更危险的是，这将使最初被设计为中立市场公用事业的房利美和房地美，彻底沦为政治意志的工具。这将使未来任何结束接管、让它们回归市场的努力都变得异常复杂。何以有行政部门愿意放弃如此强大的经济影响力杠杆呢？

2026年1月8日的这项指令，无疑是美国经济政策的分水岭时刻。它确认了联邦住房金融局 (FHFA) 已从一个审慎的监管者，彻底转向了行政财政政策的积极执行者。

• 可行性方面：已获验证。房利美和房地美确拥有约1920亿美元的可周转流动性（主要为逆回购），足以及时执行总统命令。
• 合法性方面：同样验证。根据“柯林斯诉耶伦案”裁决，FHFA局长服务于总统，且财政部有权豁免PSPA限制。
• 影响方面：立竿见影且目标明确。抵押贷款利率已快速响应，跌破6%，为借款人带来每月150美元以上的月供节省，也为抵押贷款发起机构带来意外之财。
• 风险方面：相当高。此举有重新点燃通胀的巨大风险，并可能导致白宫与美联储之间爆发财政当局与货币当局的直接冲突。

对于普通美国人而言，“美国梦”在短期内似乎变得更容易触及，但这显然是在政府资产负债表的补贴下实现的。然而，这场补贴背后的结构性成本——抵押贷款市场的彻底政治化，以及新一轮通胀周期的潜在可能性——仍然是一笔隐形的账单，很可能在中期选举之后，才会真正浮出水面，等待大家去支付。