二手房避坑指南:看完这5点再签约,省下十万不是梦

产权清晰是二手房交易的基础，一旦出问题，后续全是麻烦。很多人只看房产证照片就付款，最终栽了大跟头。

✅ 必做动作：① 要求卖家出示《不动产权证书》原件（别信照片），亲自去不动产登记中心查档，确认证书真实有效，无抵押、查封等限制交易的情况；② 核对产权人与卖房人身份证信息一致，若为代卖，必须提供公证过的授权委托书；③ 若房子是共有产权（夫妻、兄弟姐妹合买等），需所有共有人到场签字，或提供书面同意出售证明，避免后续有人反悔。

❌ 避坑提醒：没有房产证、产权人信息不符、共有产权人未同意的房子，再便宜也坚决不碰！

很多人买房只看房价，忽略了土地性质，殊不知这可能让你多花几十万。

✅ 必做动作：查档时重点看土地性质是“出让”还是“划拨”。出让土地是开发商花钱购买的，交易时无需补缴费用，是常规商品房；划拨土地多为老小区、单位福利房，交易时需补缴土地出让金，金额从几万到几十万不等，一定要提前问清承担方。同时确认土地使用年限，住宅用地通常70年，商业用地40年，且年限从开发商拿地时开始算，不是买房时。

❌ 避坑提醒：别被“低价房”迷惑，若土地是划拨性质且卖家要求你承担出让金，核算成本后可能比商品房还贵。

首付支付是资金安全的关键，不少新手被忽悠“代收首付能快速过户”，最后钱房两空。

✅ 必做动作：二手房首付要么直接支付给卖家，要么走银行资金监管——把钱打到监管账户，过户完成后银行再转给卖家，这是最安全的方式。若卖家要求直接转个人账户，必须在合同中明确“首付支付后X个工作日内完成过户”，避免对方拖延。

❌ 避坑提醒：坚决拒绝代收首付！任何以“快速过户”“方便办理”为由的代收要求，都是忽悠人的套路。

二手房尤其是学区房，户口迁移是重中之重。很多人入住后才发现卖家户口没迁，自己落不了户，孩子也没法上学。

✅ 必做动作：① 先去派出所核实房屋户口情况，确认是否有卖家或第三方户口；② 合同中明确约定“过户后X个工作日内，卖家迁出全部户口”，并标注违约金（如每日按总房款万分之五支付），约束卖家行为。

❌ 避坑提醒：别信卖家“过户后就迁”的口头承诺，没有书面约定，后续维权难度极大。

二手房税费种类多（契税、个税、增值税等），很多人没问清承担方，最后多花几万冤枉钱。

✅ 必做动作：先明确法定承担方：契税由买家承担，个税、增值税由卖家承担。若卖家说“净得价”（所有税费由买家承担），可根据市场行情协商——尤其房子不满两年的，增值税税率高，尽量争取让卖家承担部分税费。中介费也要写进合同，明确收费标准（通常1%-3%），拒绝后续“过户费”“代办费”等不合理收费。

❌ 避坑提醒：签约前让中介或卖家出具详细税费清单，核算总成本，避免后续出现“隐形税费”。

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