爆了!2025上海二手房成交25.4万套创四年新高,2026买房要抓这3个信号
最新数据显示，2025年上海二手房全年累计成交254113套，不仅远超2024年的242699套，更大幅超越2023年的192543套，直接创下近四年成交新高。即便进入下半年热度降温，成交量仍稳稳扎根1.9万-2.1万套区间，12月更是以22961套的成交数据收官，环比微涨0.08%，成为全年第三高成交月，楼市韧性尽显。一边是二手房量价齐稳，一边是新房高端项目火热抢镜，2025年末上海楼市的“暖冬”行情藏着哪些密码？2026年想在上海买房，又该盯紧哪些方向？今天这篇全给你说透！一、二手房：四年新高背后，“哑铃型”分化成主流
2025年上海二手房市场最直观的特点，就是“量稳价稳+结构分化”。从全年走势来看，经典的“金三银四”行情如期上演：3月成交量飙至29345套，拿下全年峰值；4月紧随其后，以23416套的高位收尾，刚需和改善需求集中释放。更值得关注的是成交结构的“哑铃型”特征——高端和刚需两端热，中间改善型承压。一端是总价1000万以上的高端二手房，成交占比连续五年稳步攀升，2025年一季度已达4.67%。高净值人群对上海核心资产的认可，让高端二手房成为市场“硬通货”。另一端是总价200万以下的低价位房源，成交占比从2020年的29.13%飙升至37.79%，外环外的“老破小”和紧凑型刚需盘成了绝对主力。这些房源之所以受欢迎，核心就是“门槛低、配套全”：总价友好，能帮大量新上海人实现“上车”梦想；同时多位于成熟居住区，交通、教育、医疗配套完善，居住实用性拉满。像曹杨二村、三村这类小区，全年成交套数都超过30套，套均面积仅42平方米左右，租金回报率能达到2.3%以上，既是刚需过渡的优选，也成了小成本投资的热门选择。夹在中间的500万-800万改善型房源则略显尴尬，面临着更大的去化压力和价格竞争。不过从供需关系来看，市场正在逐步优化——随着成交量上升，新增挂牌量持续减少，截至2025年12月末，主要中介平台可售房源已降至8.85万套，较年中峰值减少超两成，买方市场正在向供需平衡态势转变。二、新房：高端项目领跑，年末翘尾行情收官
二手房稳扎稳打，新房市场则靠高端项目“点燃”了年末热度。2025年12月上海新房成交约19544套，和二手房一起撑起了年末的活跃态势，尤其是最后两天的表现堪称惊艳：12月30日成交1699套，12月31日成交1294套，年末翘尾行情实打实兑现。高端项目无疑是2025年新房市场的“明星”。多个单价“10万+”项目集中入市，成了房企冲刺年度业绩的主战场。比如全国总价“地王”中海安澜上海项目，首批211套房源备案均价17.88万元/平方米，部分房源均价16万元/平方米降低“上车”门槛，楼王单价则高达19.31万元/平方米，顶复总价突破亿元，最终认筹率达159%。华润置地的澐启滨江、保利发展的外滩曜等高端项目也表现亮眼，认筹率纷纷突破100%，印证了高净值人群对上海优质新房的追捧。数据更能说明高端市场的热度：2025年1-11月，上海总价3000万-5000万元的豪宅成交1006套，占全国重点一二线城市同价位段成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交889套，占比更是高达76%，上海在高端楼市的“虹吸效应”持续凸显。三、回暖密码：政策+市场双重驱动，这些利好影响深远
2025年末上海楼市的“暖冬”，绝非偶然，而是政策利好、价格调整、季节性需求等多重因素共同作用的结果。政策层面，2025年8月25日出台的“沪六条”新政堪称“及时雨”。新政明确放宽限购：符合条件的居民家庭外环外购房不限套数，成年单身人士按居民家庭执行限购政策，直接释放了此前被抑制的合理住房需求；同时优化公积金政策，支持提取公积金支付购房首付，购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15%，大大降低了购房者的资金压力；房贷利率不再区分首套和二套，进一步减轻了月供负担，提升了市场购买力。市场层面，“好房子”新规的落地也带来了间接影响。新规对新建住宅的品质要求大幅提升，从建筑设计、社区配套到户型优化都有明确标准，这意味着未来新房的建设成本会上升，品质预期也更高。不少购房者担心未来新房价格上涨，转而进入二手房市场寻找性价比更高的房源，形成了“需求外溢”效应。此外，经过此前较长周期的调整，上海房价的下跌幅度已经比较充分，安全垫足够厚，加上年底部分业主因债务清偿等原因突击抛售，客观上增加了交易几率，也让市场情绪从盲目悲观转向理性回暖。四、2026展望：量价趋稳成主流，买房盯紧这3个方向
展望2026年，上海楼市大概率会延续当前的平稳态势，中长期将从“以价换量”逐步迈入“量价趋稳”的新阶段。目前已有明显信号：部分核心区域小区的挂牌价已经止跌，这一趋势有望进一步蔓延。对于打算2026年买房的人来说，这3个方向可以重点关注：- 刚需上车：优先外环外成熟板块 总价200-300万的刚需房源仍是市场主力，外环外的宝山、闵行、金山新城等板块成交活跃，这些区域配套成熟、总价友好，是新上海人上车的优选。建议重点关注房龄较新的紧凑型刚需盘，兼顾居住舒适度和未来流动性。
- 改善置换：等待中间价位房源窗口期 目前500万-800万的改善型房源去化压力较大，议价空间相对充足。如果是置换需求，可以趁当前市场平稳期多看多选，优先选择户型方正、小区环境好、靠近地铁的房源，等待合适的成交时机。
- 高端配置：聚焦核心区域优质资产 高端市场的热度大概率会延续，核心城区的优质豪宅仍是高净值人群的资产配置首选。建议关注一江一河滨水区、历史风貌保护区周边的高端项目，这类核心资产的抗跌性和保值性更强。
最后要提醒的是，2026年上海楼市的底层逻辑正在转变，“品质”和“核心”成为关键词。无论是刚需还是改善，都要回归居住本质，优先选择配套完善、品质过硬的房源，才能在市场变化中站稳脚跟。
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