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【国盛地产】2026W1:2025全国土地出让规模双位数下滑,开年新房成交表现低迷

2026-02-09 06:08:56

2025年全国土地市场仍表现低迷。据中指数据，2025年300城宅地成交面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，出让金2.3万亿元，同比下降10.6%。市场分化明显，部分核心城市如上海、杭州等出现局部高热项目。

本周监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导。其核心在于，对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期。受访银行人士表示，这实际意味着相关贷款可以展期5年。

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为5.1%，领先沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业排名第11名。

新房：本周30个城市新房成交面积为116.3万平方米，环比下降51.2%，同比下降65.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为35.2万方，环比-45.0%，同比-57.9%；样本二线城市为55.5万方，环比-60.2%，同比-69.2%；样本三线城市为25.5万方，环比-26.0%，同比-67.0%。

二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计198.2万方，环比增长45.4%，同比下降0.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为77.4万方，环比0.8%；样本二线城市为86.4万方，环比127.7%；样本三线城市为34.4万方，环比59.2%。

信用债：本周（1.5-1.11）共发行房企信用债11只，环比增加10只；发行规模共计66.30亿元，环比增加63.8亿元，总偿还量63.23亿元，环比增加20.54亿元，净融资额为3.07亿元，环比增加43.26亿元。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

正文

1.2025年土地市场延续收缩，符合要求的“白名单”项目或允许展期

据中指数据，2025年300城宅地成交面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，出让金2.3万亿元，同比下降10.6%。市场分化明显，部分核心城市如上海、杭州等出现局部高热项目，但全国范围来看土地市场仍表现低迷。

2.行情回顾

本周申万房地产指数累计变动幅度为5.1%，领先沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业排名第11名。本周上涨个股共103支，较上周增长 75支，下跌股数为9支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为北京城建、ST慧球、亚太实业、新华联、乾景园林，涨幅分别为34.5%、28.8%、27.7%、22.0%、21.0%。跌幅前五为海航基础、珠江控股、*ST新城、首开股份、中国武夷，跌幅分别为-7.9%、-7.2%、-5.5%、-5.0%、-2.0%。

本周重点40家A/H房企中共计上涨29支，较上周增长 20支，涨幅位居前五的为中梁控股、荣盛发展、禹洲集团、世联行、保利地产，涨幅分别为14.8%、14.0%、10.6%、8.1%、7.7%。跌幅前五为佳兆业、龙光地产、融创中国、碧桂园、时代中国控股，跌幅分别为-19.4%、-13.5%、-11.7%、-6.3%、-3.6%。

3.重点城市新房二手房成交跟踪

3.1新房成交（商品住宅口径）

考虑到高频数据稳定性，本周进行样本范围年度调整。新房方面，剔除大连、荆门，新增宝鸡、肇庆，样本城市数量维持30个城市。报告同环比计算基数、展示的图表往期数据将同步调整。

本周30个城市新房成交面积为116.3万平方米，环比下降51.2%，同比下降65.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为35.2万方，环比-45.0%，同比-57.9%；样本二线城市为55.5万方，环比-60.2%，同比-69.2%；样本三线城市为25.5万方，环比-26.0%，同比-67.0%。

1月累计新房成交面积方面，样本30城共计131.8万方，同比-45.0%；一线城市为41.5万方，同比-47.6%；二线城市为61.4万方，同比-40.2%；三线城市为28.8万方，同比-50.0%。

3.2二手房成交（商品住宅口径）

考虑到高频数据稳定性，本周进行样本范围年度调整。二手房方面，剔除大连，新增平凉、渭南，样本城市数量增加至15个城市。报告同环比计算基数、展示的图表往期数据将同步调整。

本周15个样本城市二手房成交面积合计198.2万方，环比增长45.4%，同比下降0.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为77.4万方，环比+0.8%；样本二线城市为86.4万方，环比+127.7%；样本三线城市为34.4万方，环比+59.2%。年初至今累计二手房成交面积为198.2万方，同比下降0.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为77.4万方，同比-24.7%；样本二线城市为86.4万方，同比+13.8%；样本三线城市为34.4万方，同比+66.4%。

4. 重点公司境内信用债情况

根据wind统计数据，本周（1.5-1.11）共发行房企信用债11只，环比增加10只；发行规模共计66.30亿元，环比增加63.8亿元，总偿还量63.23亿元，环比增加20.54亿元，净融资额为3.07亿元，环比增加43.26亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（58.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（66.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、5年以上（35.4%，31.7%）的债券为主。